住宅小区物业管理工作的思考.docx
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1、住宅小区物业管理工作的思考十多年来,我县住房制度改革不断深入,住宅小区建设有效推进,为住房制度的商品化、社会化,为提高城市形象,改善居民居住条件,推动社区建设等方面发挥了积极作用。而住宅小区建成后,其物业管理则是一项长期的工作,直接影响到一个城市的管理水平和居民的安居环境,也成为社会各界及广大居民关注的焦点。为全面了解我县住宅小区物业管理的现状和存在问题,调查队就此开展了专题调研,旨在为进一步加强小区物业管理工作提出对策建议。1.住宅小区情况。我县商品住宅小区建设始于上世纪九十年代后期,经过十几年的发展,已建成的各类住宅小区近30个,(不含单位或个人合资建房),这些小区存在多元化结构,一是由市
2、场化运作开发,二是政府开发,主要是安置房及经适房、廉租房小区,三是少数由个人开发的小区。随着房地产市场的培育和发展,我县也于年出台了县城区物业管理办法,但长时间内仍没有全面启动小区物业标准化管理工作。到年后,我县的物业管理才有了起步,从无到有,到目前为止,我县先后注册成立了“红太阳”、“铜佳”2家物业管理公司,取得了三级资质等级证书。两家公司目前共服务步行街、水岸春天、丰润园、鸿运楼、儒风苑等5个住宅小区,住户1500余户,物管和服务总面积达16万平方米。我县的物业管理工作目前仍处于较低水平的层面上,物管服务面不广,全面搞好物管的大气候还未形成,物业服务公司的运行和发展存在较大的困难,业主物业
3、管理费用收取率低,企业运行成本高,服务的规范性和能力水平不高,目前进入了物管的小区比例较低,大部分的住宅小区目前还没有专门的物业管理。我县住宅小区物业管理没有跟上发展的步伐,导致小区管理水平低,措施严重滞后,甚至是无管理的局面,后续问题较多,主要反映在以下方面:2.房屋公共设施维修困难。房屋经过长期的使用,一些设施不断老化,需要维修和更新,如公共排水排污系统、供电线路、户外道路、外墙粉刷装饰、楼道设施等等,由于没有物业的统一管理,造成损坏严重,维修困难。如直接涉及住户利益的则由受益人共同协商解决,如属公共的设施,不直接关系住户利益的问题,如外墙破损、扶梯损坏、户外排水受阻、道路损坏等则无人问津
4、,得不到及时的维修。4.小区安全无保障。我县一些住宅小区多为四通八达、出入自由的开放式楼房,未能形成封闭式的区域,不能实施封闭式管理,加上没有保安值勤,没有电子监控设施,使得小区安全无保障,偷盗案件时有发生。此外,由于没有统一的管理,小区用电、用气、交通等各类安全工作得不到落实,存在不少的安全隐患。三、制约我县小区物业管理滞后的症结2.小区小,难于形成规模化、标准化管理。我县的住宅小区规模小,住户少,大点的小区也就300户左右,小的则几十户,规模小的小区因其服务对象少,收费有限,满足不了各项物管的付出需要,更谈不上提供全方位优质服务。几年前,县房管部门也曾联系县外的专业物业管理公司来承接小区物
5、业管理业务,但因我县市场规模小而未果。4.小区业主的物管意识不强。业主的观念落后,普遍对物管的认识程度低,一部分农村进城居民根本没有物管的概念,对服务的要求也低,而一些原单位职工,还没有从思想上真正接受市场化的物业管理,思想上还停留在集体宿舍单位管理的模式,认为公共管理是政府或单位的职能,不需要物业或者认为自己买房就已经买了服务,物业就是额外乱收费,将开发商与物业公司混为一谈;由过去的“无偿服务”变成了“花钱买服务”,业主思想准备不足,商品意识和物业消费意识尚未确立。实施了物业管理的小区,一方面业主要求物业应提供高品质优质服务,一方面又不愿按规定交纳物管费,大多数群众对物业管理尚未形成正确认识
6、。部分业主观念陈旧且缺乏组织性,我县部分小区居住人群收入水平不高,对物业管理收费的理解尚未到位,不愿意按照物管价格享受较为全面的物业管理服务,甚至认为不需要物管,物管是没有必要的消费。四、加强我县住宅小区物业管理工作的对策建议一是政府及相关部门应高度重视物业管理工作,充分认识小区物管在加强城市管理、构建和谐社区、创新社会管理中的重要作用。物业管理与居民生活密切相关,解决好物业管理问题关系到群众的根本利益,体现着我县城市管理和服务的水平,因此,需要用相当的时间,调动各方面力量齐抓共管。二是切合我县实际制定完善小区物业管理办法等规定,细化物管条例,抓好管理落实,认真学_和借鉴外地先进的物管经验,引
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