重庆巴南区渝开发上城时代项目营销策略报告77p.ppt
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1、项目营销策略报告,渝开发 上城时代,鼎合 2010.September,巴南市场环境分析外部营销环境研判Outside ENVIRONMENTPart Three,项目一期营销方案MARKETING EXECUTIVEPart Six,月度执行计划WORK PLANPart Seven,营销费用预算Exepense budgetPart Eight,总体营销策略 MARKETING StrstegyPart Five,任务&目标确定THE PlanPart One,项目&产品解读内部环境研判INTERNAL ENVIRONMENTPart Two,营销难点及关键点THE PROBLEM Par
2、t Four,提升项目形象,塑造大盘气质,深化企业品牌,完成销售任务。,*任务&目标确定,任务:,目标:,2011年全年完成12万方销售面积的任务,实现销售额4.32亿。,项目解读项目地理属性分析,项目位于巴南区的鱼洞板块,紧邻龙洲湾新区,与李家沱板块约10分钟车程。,主城南部与区县交通枢纽,交通线路较为匮乏,覆盖范围不尽理想。轻轨3号线的通车,将极大提升项目的跨区能力。,项目解读交通属性分析,项目周边教育资源较为丰富,但质素偏低,仅巴县中学一所名校。,项目解读周边配套情况分析,生活配套主要集中在鱼洞城区,项目周边直接配套较少且整体档次较低。,一、主要规划条件1、建设用地总面积约:95606平
3、米2、地上建筑总规模不得大于397262平米,地块优势:内部自然落差的坡地,可打造成较好的景观视觉通廊;内部呈洼地状,且西高东低,类似聚金盆,有效阻挡外界私密性干扰和部分产品西晒问题;地块右侧紧邻小河,有部分水景价值;紧邻亲水公园,地块附加值较高;外部路况较好,紧邻轻轨站点,交通通达性好。地块劣势:1、高压走廊将影响地块南侧产品规划;2、地块北侧临近城市主干道,有一定噪音影响;3、项目落差较大,增加了施工难度。,项目整体呈洼地(盆地)形状,内部有自然高差。,项目解读项目经济技术指标,项目解读项目SWOT分析,优势,劣势,大盘优势明显 轻轨优势明显 紧临鱼洞城区 与大渡口、九龙坡跨区能力强 区县
4、市场辐射能力较强,高压走廊影响严重 片区发展落后 公共交通资源相对匮乏 区域配套档次较低 缺乏自然景观资源,巴南是主要的主城外拓展承接区,规划中的巴南区将成为主城重要的城市副中心。项目处于传统城市中心鱼洞板块内,未来发展潜力大。,2002年的巴南区,巴南区以李家沱和鱼洞老城为中心,是主城郊区;现在的巴南区,逐渐形成以李家沱、龙洲湾新区以及鱼洞板块为3大核心发展区域的城市副中心,项目处于传统城市中心鱼洞板块内。未来的巴南区,鱼洞开始向滨江路沿线及龙洲湾边缘扩张,与龙洲湾共同形成整体板块区域。,巴南市场环境分析巴南区域城市研究,巴南区城市发展研究,从目前巴南区的商品住宅市场新批预售量来看,2010
5、年市场新批预售量同比2009年有较大幅度增加;2010年春节期间受楼市“小阳春”影响新批预售量有大幅增长,2010年2月份有所回落,但随着市场回暖,区域楼市前景看好,新批预售量稳步上升,且存在较大市场空间;2010年1-3月巴南区商品房供应量呈小幅增长趋势,但4月份受国家新政影响,供应量下跌至2.11万平方米,5月份呈现上涨趋势,从长远来看,2010年区域供应量将持续上涨,且呈现稳步上升态势,预计未来市场供应量将继续增加。,2010年1-8月巴南区新批准商品房预售量和供应量整体保持稳定,4月受新政影响呈现下滑趋势,从整体市场情况来看,预计未来供应将持续增长。,巴南市场环境分析巴南区域房地产市场
6、研究,巴南区新批准商品房预售量(万平方米),巴南区商品房供应量(建面:万平方米),巴南区商品房供应市场现状解析,从目前巴南区商品房市场成交均价走势来看,随着大环境市场回暖和经济总体运行态势的稳步提升,市场成交情况较为火热,成交均价稳步大幅增长,增幅趋势明显,预计未来随大环境市场利好将呈现继续上升态势,价格有望突破5000元/大关。从目前巴南区商品房市场成交量来看,2010年1月份由于春节楼市“小阳春”带动区域成交量增加,2月份同比2009年同期有所回落,截止7月达到9.53万平方米,预计未来区域成交量将延续前期态势有小幅增长趋势;,市场成交火热,2010年8月成交均价达到4763元/的峰值,自
7、4月以来成交价格稳步攀升,预计未来成交形势将继续保持小幅上扬趋势。,巴南市场环境分析巴南区域房地产市场研究,巴南区商品房成交量(成交建筑面积,万平方米),巴南区商品房成交价(建面计),巴南区商品房去化市场现状解析,项目依靠其自身特殊地理位置,可享受鱼洞板块的成熟配套,同时也可借助龙洲湾板块的发展提升项目的升值潜力。,鱼洞板块:具备完善的生活配套,房价巴南最低,缺乏高品质楼盘,且高品质的楼盘供应无法持续,迫使客户溢流至其它区域置业。龙洲湾板块:龙洲湾产品目前属于巴南区较高品质,鱼洞较强置业能力的部分客户在此购房,未来供应量大,凭借优势资源,良好预期和较高品质产品,龙洲湾开始承载巴南中高档居住需求
8、。李家沱板块:地处巴南与主城的交界处,具备吸引各区的区位优势和自然资源优势,客户由巴南客户和少量主城区客户组成,未来供应巨大。,巴南区三大板块房地产市场特征,巴南市场环境分析巴南区域房地产市场研究,鱼洞板块供应量相对较少,李家沱板块是供应热点区域,龙洲湾板块异军突起。,2010年重庆巴南区三大板块供应楼盘,根据对巴南区2010年1-8月高层物业供应的不完全监测:鱼洞板块:以昌福盛景郦城为例,供应套数1312套,目前均以售罄,成交均价在3900元/,月度供应量较少。龙洲湾板块:异军突起,供给量明显增多,据不完全统计,目前供应1566套,成交均价在5040元/。李家沱板块:是巴南区最主要的供应区域
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