武汉缤购城-香港深圳商业市场考察总结及运用.pdf
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1、香港/深圳商业市场考察总结及运用武汉缤购城姚刚武汉缤购城姚刚缤购缤购城集城集团团置业置业有有限公司限公司目录一、考察总结二、考察成果借鉴与运用三、思考与反省本次香港、深圳之行,重点考察了商业项目12个:朗豪坊、IFC、海港城、K11;万象城、KK MALL、金光华、海岸城、COCOPARK、欢乐海岸、海上丐界、缤纷城考察总结1考察总结一:交通便利、核心商圈、地铁上盖物业。香港、深圳地铁的四通八达,造就了地铁上盖物业的繁盛,其主要商业中心均为地铁上盖物业。考察总结一:交通便利、核心商圈、地铁上盖物业。晰晰共通点二共通点二:动线清动线清、功能分区明确功能分区明确考察总结二:多主力店原则,劢线清晰、
2、功能分区明确。多主力店原则,层层都有核心主力店,有的购物中 心每层甚至于有数个主力店;香港购物中心都是多层,最高有18层乊多,通过多主力店的设置,使购物中心的人流拉劢力达到最强。有的购物中心一层有数 个主力店,如IFC、海港城等购物中心,某些层级一层甚至于有三家以上的主力店。整个商场只有一条主劢线贯穿,店铺分布在主劢线两边,劢线简洁清晰,有利于人流的回流引导考察总结二:多主力店原则,劢线清晰、功能分区明确。将主力店设置于购物中心的两将主力店设置于购物中心的两端端,将将一一般般商商户设户设置置于购于购物物中中心心的中的中部部。购购物物中心中心内内部部的的人流人流动动线规线规划划是购物中心规划的灵
3、魂是购物中心规划的灵魂。内部内部人人流动流动线线设设计计的基的基本本要求要求是是引引导导人流人流经经过每过每一一间间店店铺铺,使使每一每一间间店铺店铺都拥有足够多的人流都拥有足够多的人流,使每一使每一平平方米方米的的室室内内空间空间都都能为能为购购物物者者创造创造愉愉悦的悦的体体验验,使每使每一一间店间店铺铺都创都创造尽可能多的营业额造尽可能多的营业额。购物中购物中心心的人的人流流动动线线规划规划与与地块地块形形状状有有关关,与与出入出入口口的的设设置有置有关关,与与主主力店力店的位置安排有关的位置安排有关。当地块形状当地块形状为为长条长条形形时时,香港香港购购物中物中心心的的经经验是验是将将
4、主力主力店店设设置置于两于两端端,将将一一般承般承租商户设置于中间的方式租商户设置于中间的方式。考察总结二:多主力店原则,劢线清晰、功能分区明确。商业动线设计整个购物中心只商业动线设计整个购物中心只有有一条一条主主动动线线,无无次次要通要通道道,所所有店有店面面都分都分布布在在动动线两线两边边,这这样样避免避免了整个商场中死角的出现了整个商场中死角的出现;内内外外部交部交通通合合理理,真真正正做到做到人人车车分分流流、人人货分货分流流;大大量运量运用用弧形弧形动动线线,创造购物中心丰富的视觉空间创造购物中心丰富的视觉空间和和愉快愉快的的购购物物体验体验;不让不让主主力力店店占据占据一一整层整层
5、的的面面积积,而而是是要让要让它它同一同一店铺多层分布店铺多层分布。复合型人流推动结构复合型人流推动结构。设计复合型人流推动结构,地铁入口直接与较高楼层相连,提高各楼层租金收益水平。香港购物中心的规划思想是很先进的,其中一个非常重要的经验就是对人流推进结构的设计很先进、很多元化。考察总结二:多主力店原则,劢线清晰、功能分区明确。人流人流人流推进结构人流推进结构第一层地下层的人流地下层与地铁相连,停车场设在地下室,地铁的客流和开车的客 流从地下进入商场。第二是地面层的人流设置公交车站,乘公交车的客流从地面进入商场。第三是四楼的人流酒店和写字楼的消费水平强,消费能力高,于是便与商场连接设立通道,并
6、在四楼设置影院、餐饮等客流聚集强的业态,稳定进 入商场的人流。考察总结二:多主力店原则,劢线清晰、功能分区明确。平面商业分布不设商品专属区平面商业分布不设商品专属区,而是实行混业经营而是实行混业经营。现代购物中心的商业业态经营区域现代购物中心的商业业态经营区域的划分的划分,主张集中与分散相结合主张集中与分散相结合。成功的购物中心大都采用混业经营与分区经营并轨方成功的购物中心大都采用混业经营与分区经营并轨方法法。即在大的类别和大的经营品种上即在大的类别和大的经营品种上,划分一条基本的界线划分一条基本的界线,以区域和经营层及作为划以区域和经营层及作为划分分。在这一前提下又采用比较灵活的在这一前提下
7、又采用比较灵活的、适应变化的适应变化的、相对松散的混业经营方法相对松散的混业经营方法。特色化的中庭是贩物中心一大特色,也是吸引客户驻留的商场的一大吸引点:考察总结三:自劢扶梯&通天梯、规模化中厅,延长人气滞留。香港购物中心一般将自动扶梯布置在香港购物中心一般将自动扶梯布置在比比 较醒目的位置较醒目的位置,并且每隔并且每隔20-40米就布置一米就布置一组自动扶梯组自动扶梯,以方便顾客乘坐以方便顾客乘坐,如中庭如中庭、出入口等位置出入口等位置。中庭作为购物中心内部平中庭作为购物中心内部平面交通和垂直交通的枢纽面交通和垂直交通的枢纽,是布置自动扶梯主要区域和最为集中的区域是布置自动扶梯主要区域和最为
8、集中的区域。在多层的在多层的购物中心内购物中心内,设计跨多层的设计跨多层的“通天梯通天梯”实现人流跨层传送实现人流跨层传送。考察总结三:规模化中厅,延长人气滞留。按照商业价值随楼层上升递减的规律按照商业价值随楼层上升递减的规律,则楼层越高商业则楼层越高商业价值越低价值越低,但设置高层直达扶梯后但设置高层直达扶梯后,由于可从低楼层直由于可从低楼层直达高楼层达高楼层,如如4楼直达楼直达8楼楼,这样这样4楼就和楼就和8楼具有了几乎楼具有了几乎相同的商业价值相同的商业价值。考察总结四:巧妙融入休闲娱乐餐饮业态,人流的发劢机。为娱乐、休闲、餐饮与门预留丌同楼层。娱乐、休闲、餐饮是该商场吸引人流的特色地方
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