学习宝能东丽项目商业定位建议.ppt
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1、宝能东丽项目商业定位建议天津公司营销部2013.3.15目 录一、天津商业分布情况综述二、区域商业中心分布情况三、天津城市综合体分布情况四、区域竞争环境分析五、项目定位环境分析六、项目商业部分定位七、东丽项目可售商业产品建议八、商业部分经济效益测算九、商业部分销售策略原则及推售思路天津城市商业分布格局天津随着交通体系的逐步完善,以滨江道,南京路为核心的实际商圈将进一步巩固并扩大。城市空间格局的变化和求便型消费需求的产生,推动城市商业布局呈多中心发展格局和外扩趋势。以区域性商圈的兴起和竞争为主线的发展特征已形成,如时代奥城,河东万达商圈。市级商圈:南市东马路、和平路-滨江道、南京路-小白楼、友谊
2、路商圈区域商圈:鞍山道、奥城、大沽南路、梅江湾、津滨大道商圈、中北镇、开发区主要商业销售状况主要商业销售状况12年全年各区域商业产年全年各区域商业产品成交中,市内六区、品成交中,市内六区、环城四区均有不同程度环城四区均有不同程度下降。泰安道五大院成下降。泰安道五大院成交销售金额交销售金额14亿,主要亿,主要为商业整售。融创王府为商业整售。融创王府壹号成交壹号成交213套,成交金套,成交金额额2.57亿,成交均价亿,成交均价46116元元/平米。平米。主要商业租金状况天津目前运营较成熟的购物中心均为百货转型,其中百货商店作为主力店占了80%左右的面积,所以对于物业持有者来讲,主力店的租金直接影响
3、项目的坪效租金。 从天津现有各大商业的业态组合比例来看,零售购物占据较大的比重,尤其是一些从百货向购物中心转型的商业,相比而言休闲及娱乐方面十分缺乏。 可以看出,新入市的购物中心在业态组合上均在娱乐/休闲业态上提高了比重 ,这也是大型商业体未来在业态组合上的整体趋势表现。 总的来看,天津的商业仍处于以满足购物为主要经营目的,对家庭的休闲、娱乐、餐饮在购物中心中带动的消费潜力还有待发挥。主要项目业态比例构成1.天津的商业格局目前已经呈现出明显的由单一的核心商圈向区域型商圈发展的态势,随着区域商圈的不断成熟,消费者的购物习惯将发生改变,消费重心不再单一化,而是呈现多中心发展。2.- 从城市租金的走
4、势来看,成熟的商圈租金较为平稳,新兴商圈由于受到区域发展、消费人群等方面的成熟度不高的影响,预计租金起点会相对较低,增长速度相对较慢。3.- 从业态结构来看,未来的商业将更将注重休闲、餐饮类业态比例的提升,并且业态的细分(如突破常规业态,增加体验式亮点)也是各项目尤其是城市边缘型商业需要充分考虑的。天津城市商业格局结论目 录一、天津商业分布情况综述二、区域商业中心分布情况三、天津城市综合体分布情况四、区域竞争环境分析五、项目定位环境分析六、项目商业部分定位七、东丽项目可售商业产品建议八、商业部分经济效益测算九、商业部分销售策略原则及推售思路天津整体区域商业分布情况河北区(狮子林大街、北宁公园)
5、河东区(万达广场)河西区(天津湾、下瓦房)东丽区(空港)南开区(奥城)河西区(梅江)南开区(中北镇、芥园道) 区域型商业的形式正处于由街铺向区域型购物中心升级的进程中。 目前的区域型购物中心基本依托于项目周边具有相当规模的居住片区或卫星城开发计划而建。 区域市场的购物中心通常体量控制在10万平米左右,且通常会配备以超市或百货作为其主力店,且配备较大比例的餐饮业态,其功能定位均以周边辐射家庭型消费为主,档次上主要走中端路线。 随着城市核心土地的供应有限以及人们的消费习惯逐步被商业格局所引导,越来越多的商业地产商开始在区域型商业上大做文章且推出可以复制的产品,如凯德的嘉茂等产品的出现。区域市场概况
6、天津市商业市场结论市场分布核心商圈商业设施分布过度集中,缺乏合理规划,激烈竞争导致差异化区域商圈不断崛起市场供应市内商业处于集中爆发期市区大型商业的发展机会主要来自结构调整百货类商业进入结构调整期更能体现体验性、趣味性及参与性的未来商业项目竞争力强市场趋势业态趋于多元化档次逐步提高国际零售商,品牌进入地铁,海河沿线和外围居住区商业板块将占据主导市场表现租金合理,并且将有上升空间空置率将略有上升各种业态营业情况稳定目 录一、天津商业分布情况综述二、区域商业中心分布情况三、天津城市综合体分布情况四、区域竞争环境分析五、项目定位环境分析六、项目商业部分定位七、东丽项目可售商业产品建议八、商业部分经济
7、效益测算九、商业部分销售策略原则及推售思路根据项目特点,项目辐射范围定为三个商圈,第一辐射商圈为核心商圈,半径3km,覆盖项目用地周边;第二辐射商圈半径10km,覆盖空港及周边;第三辐射商圈半径25km,覆盖空港、东丽、津南的一部分及市内。天津城市综合体分布万达广场中粮大悦城仁恒海河广场红星国际广场物业地址河东河东津滨大道与泰兴南路交口处总占面82000平方米 总建面510000平方米 容积率3.9绿化率30% 开盘时间2009年10月车位配比1:1.25停车位1:1.25;开发商天津河东万达广场投资有限公司;户型面积二居室 93-121平米 、三居室 129-136平米均 价14500元/平
8、方米物业管理万达物业售价均价14500元/平方米物业费2.30元/月/平米物业管理天津河东万达广场商业管理有限公司 万达广场项目商业写字楼住宅总建筑规模建筑面积(平米)230000230000120000120000170000170000约510000510000一、项目概况u万达广场位于天津核心区域河东区,河东区位于天津一轴两带上,其区域价值不可限量;u项目傲踞河东区津滨大道的核心地带,无缝连接城市中心与滨海新区。u周边有十几条公交线路汇集至此;u项目位置紧邻规划中地铁四号、五号线登发装饰城站。二、地理区位u1080米步行街,万达广场的灵魂与纽带u每层的景观主题各不相同,如一层为欧式风格,
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