精讲201403_湖南衡阳中航城市花园营销拓盘报告128p.ppt
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1、地产航母,领军衡阳 中航城市花园营销策略报告,湖南中原事业六部衡阳项目组 HengYang,2014.03.05,一次改变衡阳城市发展的航行,中航城市花园 衡阳第一城,中国航空工业集团,120亿巨资、2000亩占地、240万平方米大城用造飞机的实力,再造一座新城,Analyze System,报告体系,【项目目标解析】【项目问题剖析】【同类案例借鉴】【项目价值提炼】【项目定位思考】【项目营销思考】,目标之硬指标:,价格目标:整体保证与市场价格均衡,项目价格稳步增长;解读:保价求升!,速度目标:实现24个月销售超1600套目标:每个月月均去化66套,区域暂无先例!解读:超高速!,目标之软指标:,
2、影响力目标:奠定项目区域领导者地位;代言区域,制造大盘影响力,为后续开发奠定基础;解读:树立标杆,品牌目标:为中航品牌贡献力量,提升中航在高端物业,区域开发,综合体开发话语权;解读:拉升品牌,目标分解:,超速度,区域暂无先例,稳步增长,制造影响力,树标杆,拉升中航品牌形象,核心目标,以上目标实现后的结果,在完成项目上述目标的道路上本项目面临【四座大山】的阻挠.,宏观市场调控+,衡阳楼市影响+,竞争市场影响+,项目自身因素,Analyze System,报告体系,【项目目标解析】【项目问题剖析】1、全国宏观市场调控 2、衡阳楼市发展分析 3、项目区域竞品分析 4、项目自身存在的问题【同类案例借鉴
3、】【项目价值提炼】【项目定位思考】【项目营销思考】,第一座大山,全国宏观市场调控,全国宏观政策解读,2013年全国调控政策不断,但保刚需仍是大前提;投资、投机性需求进一步遭受打压,政策的叠加效应将逐步、深入的影响地产发展。最近召开的两会更是对市场的投资打击加强,房产税,银根紧缩都将让调控的形势再度升级。,全国一二线城市由于需求较大楼市价格逐渐走高,但是三四线城市由于供需矛盾逐渐凸显,不排除个别三四线城市、个别项目会崩盘。,全国楼市情报分析,全国一二线城市楼市价格逐渐走高,究其原因是这些城市的土地供给是不够的,其人口聚集能力和产业聚集能力过强了,已经超过了正常的合理的区间了,供小于求,导致价格逐
4、渐走高,而三四线城市由于过度开发,经济发展增速较慢,导致供需矛盾逐渐凸显,房价压力较大,个别三四线城市、个别项目或许会出现崩盘。,通过对全国宏观市场分析可得出:,1、2013年全国调控政策不断,但保刚需仍是大前提;投资、投机性需求进一步遭受打压,政策的叠加效应将逐步、深入的影响地产发展。,2、全国一二线城市由于需求较大楼市价格逐渐走高,但是三四线城市由于供需矛盾逐渐凸显,不排除个别三四线城市、个别项目会崩盘。,3、总之,2014年中国房地产业机遇与危险并存,整体环境虽好,但是个别城市库存积压严重,盲目新增开发,或将面临大幅降价或崩盘现象。,2014年将会是一个楼市分水岭!,第二座大山,衡阳楼市
5、发展分析,2013年,从住宅网签成交套数和成交面积来看,10月房交会,当月去化达到整年的最高峰,之后随着淡市影响,成交一路下滑,到达2014年1月份,由于碧桂园开盘之后集中网签,使衡阳网签套数、网签面积再达到一个高峰,但是未来市场压力将会逐渐加大。,衡阳楼市发展分析,2014年之后,网签套数和网签面积与去年相比有所下滑。,从成交均价和成交金额来看,受碧桂园网签数据的影响,2014年1月份的成交均价达到顶峰,为4460元/,成交金额也仅次于13年房交会当月。就整体趋势来看,衡阳整体均价还是呈稳步小幅增长的态势。,衡阳楼市发展分析,整体来看,除了特殊节点,衡阳全年楼市成交均价比较平稳,基本上在42
6、00元/上下浮动,但进入2014年之后,随着政府调控以及银行放贷政策的进一步收紧及衡阳楼市供需矛盾逐渐加大的影响,中原预计2014年衡阳楼市成交均价不会出现大幅增长,前景不容乐观。,2013年衡阳全年可谓是大盘突起,平稳成交中可预见2014年的雁城楼市供求的爆发和价格的预期小幅增长。,衡阳楼市发展趋势,纵观衡阳,2014年四区楼市,将一改前形,打破蒸湘区一家独大的局面,受雁峰区碧桂园、蒸湘区愉景新城和银泰红城、石鼓区华耀城、珠江帝景山庄等项目的影响,将迎来一波四面开花,全城营销的新局势。而5月,新品云集,或将是雁城楼市风云变化的关键之际。,根据衡阳房产数据中心统计,衡阳2013年楼市库存量估计
7、高达1000万方(含预售、未批准预售、廉租房、经适房等),约合9万套,若按照13年2.6万套的去化速度,库存房源去化时间将达4.5年左右,市场压力巨大。,衡阳楼市发展分析,衡阳2013年入市商品房及已售商品房情况,中原观点:由于衡阳目前库存量巨大,加上2014年新增商品房面积约600万方,衡阳楼市将面临史无前例的压力,各大项目要想突出重围必须要做到抢占先机,快速去化,绝不能陷入低价红海战术。,衡阳库存房源较多以及衡阳未来潜在的实力楼盘体量均较大,推售时间集中在5-10月份,未来的市场竞争将会更大。2014年,雁城楼市将会风气云涌,大盘云集,各个项目都将面临着四面楚歌的形式,庞大的供应压力、品牌
8、和实力的角逐以及市场压力将带来的价格红海,将是项目在2014年,走出困境,寻求突破的一年。因此,对市场的准确把握和对客户的理解判断,是项目在2014年将要谨慎和周密思考的关键,项目的策略和方式都将要紧密结合市场,围绕客户,寻求机会,开创佳绩!,衡阳楼市发展分析小结,第三座大山,区域竞品分析,项目竞争品类分布,同安福龙湾35万,本案,雁城国际公馆42万,珠江愉景南苑62万,金钟时代城51万,一级竞争,华耀城600万,珠江帝景山庄110万,鸿豪城享山50万,三级竞争,二级竞争,新桂城城市综合体56万,珠江愉景新城130万,银泰红城200万,城市新天地70万,金河湾188170万,碧桂园,项目区域竞
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