工程项目成本管理与控制.ppt
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1、龙湖项目成本管理与控制,内容,龙湖的项目成本管理,龙湖的项目成本控制,内容,龙湖的项目成本管理,龙湖的项目成本控制,龙湖成本管理的目标,成本,经营目标/盈利指标,项目策划销售定位,项目设计/部品定位,政策与市场环境,影响房地产成本的因素,自身管理能力,项目开发节奏/现场施工,龙湖成本管理的目的 成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益-提升价值 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力,并形成行业成本优势。,价值工程,数据分析与储存,成本管理工作的重心提前,准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算,龙湖成本管理体系思路,目标:建立目标成本管理为导向的成本管理体系 龙湖成本管理的基本内容
2、-合理确定成本与有效控制成本,目标成本管理内容,编制目标成本 分阶段对目标成本进行检查、修正 目标成本与实际成本进行比较,对目标成本进行后评估,目标成本管理有什么作用 目标成本管理的作用在于心中有数;“算了再做”而不是“做了再算”,目标成本管理原则,不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标,成本管理未来的发展方向,管理重心前移,方案优化管理创新,龙湖的项目成本管理,成本管理的管理体系,龙湖成本管理体系 制度 流程 方法 工具(工作指引、作业指导书),成本管理部分制度流程体系,成本模块:制度流程与管理工具,龙湖项目主要成本费项,建设部2000年9月18日发布 房地产开发项目经济评价方法
3、 第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”,成本测算费项表比较,讨论:你所在企业有无成本费项表,表格形式和费项顺序有哪些不同,内容有哪些不同,结论:各表形式和费项顺序不同,但费项的内容大致相同,以项目为管理对象项目的完全直接成本测算分解间接成本测算分摊,龙湖项目成本管理的内容,集团公司,重庆公司,成都公司,北京公司,项目2,项目1,项目2,项目1,项目2,项目1,项目N,
4、项目N,项目N,N公司,项目N,龙湖集团组织形式,项目N,龙湖项目管理组织形式,营销部,成本管理部,工程管理部,设计研发部,计划财务部,总经理,研发专员,项目负责人,项目研发经理,项目工程经理,项目成本经理,项目营销经理,项目财务经理,专业工程师,成本专员,营销顾问,财务专员,公司运营总监,项目1,项目2,项目3,项目N,某公司,龙湖项目部主要职能 产品研发定位施工组织和管控成本测算和控制营销策划和销售客户管理品质保证,实行项目管理后公司和部门职能公司土地竞拍、资金保障、人力资源部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新;整理资源、知识沉淀;集公司资源协助支持项目工作,检查监督项目工作培训项目
5、需要的合格的经理和专员,龙湖目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解2、投资分析模型3、历史成本数据库,龙湖项目目标成本测算和分解,目标成本测算的条件和方法,经讨论确定的方案或设计图(规划指标表)整理建筑标准、产品配置 相应项目工程造价历史成本数据 市场价格及其走势的准确把握 参照本企业类似产品历史成本、在建项目成本、市场同类产品测算成本,正向测算:测算依据(产品标准、市场情况、历史成本数据库)测算方式(估算、概算、预算)团队工作反向倒逼:确定销售价格水平;确定利润要求;反推计算成本,目标成本测算的方法,目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利润,结合目前市场价格情况,参考历史成本数据资
6、料,并同时预测未来价格走向,预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据,是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件,是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力,需要实现的产品成本的控制线,龙湖目标成本管理的阶段,土地投资论证阶段,目标成本(土地版),项目启动阶段,目标成本(启动版),方案设计阶段,目标成本(方案版),初步设计阶段,目标成本(执行版),工程实施阶段,目标成本(调整版),竣工阶段,项目竣工成本,目标成本形成,动态及责任成本执行,土地投资论证阶段成本测算,项目启动阶段成本测算,项目团队,确定产品定位和销售价格、销售进度,研发部,根据规划条件 和市
7、场定位进行预案的调整或重新考虑方案(产品业态、标准),造价采购部,项目目标成本测算,计划财务部,根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算,拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划,设定项目市场定位、产品定位,明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度,材料供应方案,销售策划,销售进度等项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标成本测算的细化项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标;,目的 对项目进行沙盘推演,预见和决策未来,设定产品 定位,营销方案、实施计划,成本控制,测算财务 指标,识别项目风险,提出预案。项目团队
8、明确项目成功标尺及具体指标,达成共识、做出承诺,项目启动阶段的成功标志 项目启动会,主要内容(成果)项目定位项目建造标准体验区选址、定位及开放计划项目一二级计划 项目分期、材料供应方式范围项目目标成本(启动)项目合约规划投资分析模型(启动)方案设计任务书景观方案设计任务书精装房定位、限价及建设实施方案(如有)项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析,项目投资经济分析模型,设计阶段成本分解,工程部,提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案初步施工方案及土石方平衡对比,提供方案、初步设计图提供产品建造标准基础方案对比,造价采购部,目标成本分解进行成本敏感性分析编制合约规划,研发部
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