龙湖项目成本管理控制.ppt
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1、龙湖项目成本管理控制与招投标、合同管理,主讲:周世艾2012年5月21日,讲师介绍 高级工程师;一级建造师;重庆市造价协会第二届理事会常务理事;原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师;12年龙湖工作经历,在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。,内容,龙湖的项目成本管理,龙湖招标投标管理,龙湖的合同管理,龙湖的项目成本控制,内容,龙湖的项目成本管理,龙湖招标投标管理,龙湖的合同管理,龙湖的项目成本控制,问题:成本是怎样形成的成本是什么时候形成的,房地产主要成本费项,主要费项:,一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本(基础设施、配套设施、单体建安)四、开发间接费五、营销费用六、管理费
2、七、财务费用,建设部2000年9月18日发布 房地产开发项目经济评价方法 第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”,成本,经营目标/盈利指标,项目策划销售定位,项目设计/部品定位,政策与市场环境,影响房地产成本的主要因素,自身管理能力,项目开发节奏/现场施工,龙湖成本管理的目的,龙湖成本管理的目的 成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益-提升价值 以经济合理性最大的成
3、本提升产品的竞争力,并形成行业成本优势。,价值工程,数据分析与储存,成本管理工作的重心提前,准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算,龙湖成本管理体系思路,龙湖成本管理的目标,目标:建立目标成本管理为导向的成本管理体系 龙湖成本管理的基本内容-合理确定成本与有效控制成本,目标成本管理有什么作用 目标成本管理的作用在于心中有数;“算了再做”而不是“做了再算”,目标成本管理原则,不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标,成本管理未来的发展方向,管理重心前移,方案优化管理创新,龙湖的成本管理,成本管理的管理体系,龙湖成本管理体系 制度 流程 方法 工具(工作指引、作业指导书),成本
4、管理部分制度流程体系,成本模块:制度流程与管理工具,以项目为管理对象项目的完全直接开发成本测算分解项目期间成本测算分摊,龙湖项目成本管理的内容,集团公司,重庆公司,成都公司,北京公司,项目2,项目1,项目2,项目1,项目2,项目1,项目N,项目N,项目N,N公司,项目N,龙湖集团组织形式,龙湖项目管理组织形式,营销部,成本管理部,工程管理部,设计研发部,计划财务部,公司总经理,研发专员,项目负责人,项目研发经理,项目工程经理,项目成本经理,项目营销经理,项目财务经理,专业工程师,成本专员,营销顾问,财务专员,公司运营总监,项目1,项目2,项目3,项目N,龙湖项目部主要职能 产品研发定位施工组织
5、和管控成本测算和控制营销策划和销售客户管理品质保证,实行项目管理后公司和部门职能公司土地竞拍、资金保障、人力资源部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新;整理资源、知识沉淀;集公司资源协助支持项目工作,检查监督项目工作培训项目需要的合格的经理和专员,龙湖目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解2、投资分析模型3、历史成本数据库,龙湖项目目标成本测算和分解,目标成本测算的条件,经讨论确定的方案或设计图(规划指标表、建筑标准、产品配置)相应项目工程造价历史成本数据 市场价格及其走势的准确把握 测算成本,正向测算:测算依据(产品标准、市场情况、历史成本数据库)测算方式(估算、概算、预算)团队工作
6、反向倒逼:确定销售价格水平;确定利润要求;反推计算成本,目标成本测算的方法,目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利润,结合目前市场价格情况,参考历史成本数据资料,并同时预测未来价格走向,预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据,是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件,是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力,需要实现的产品成本的控制线,龙湖目标成本管理的阶段,土地投资论证阶段,目标成本(土地版),项目启动阶段,目标成本(启动版),方案设计阶段,目标成本(方案版),初步设计阶段,目标成本(执行版),工程实施阶段,目标成本(调整版),竣工阶段,项
7、目竣工成本,目标成本形成,动态及责任成本执行,土地投资论证阶段成本测算,责任部门,工作成果,发展部,项目定位,提供周边配套,提供土地信息,地区总经理,研发部,造价采购部,主持、确定,项目预案,目标成本测算,通过,满足拿地成本要求,未通过,审定,存档,投资分析模型,总经理重新给定成本值,土地阶段成本测算方法:成本经验值估算法参考成本经验数据,用表格组合来完成土地投资论证阶段成本测算,项目目标成本测算(土地版)只是土地投资论证的一部分;把项目目标成本测算(土地版)与项目其他预设模块进入项目投资经济分析模型进行指标分析,为土地投资提供决策;审定的项目目标成本测算(土地版)将作为项目启动阶段目标成本的
8、参照依据。,项目投资经济分析模型,模型是什么 模型就是模拟项目整个运作过程,通过数据之间的逻辑运算,得出项目的评价指标,从而衡量项目的优劣 通过模型进行项目的实时跟踪,从而了解项目收益的动态变化情况。,模型的基本结构 模型由以下几个模块组成:基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流出表。,模型中基本财务指标 净现值 指在项目计算期内,按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标,项目的净现值越大越好。内部收益率 是指项目投资实际可望达到的报酬率,也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个
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- 关 键 词:
- 项目 成本 管理 控制