14西安旅游集团项目市场研判暨产品定位分析报告.ppt
《14西安旅游集团项目市场研判暨产品定位分析报告.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《14西安旅游集团项目市场研判暨产品定位分析报告.ppt(116页珍藏版)》请在启牛文库网上搜索。
1、项目市场研判暨产品定位分析报告,西安旅游集团小寨项目策略提案,二零零七年,宏图大展 骏业宏开 2007:西旅集团品牌扩张&地产运营年,2007扩张地产运营,西旅集团多元化扩张布局重点项目,城市核心商圈经典项目/个性化地产项目,整合企业内外部资源跨越式发展模式,1,2,3,全面透视市场,区域市场概况分析,项目竞争对手分析,项目定位系统思考,产品与规划配套设施,整合推广与销售策略,PART1:区域市场概况分析,到西高新,小寨,曲江新区,地理位置,小寨商圈综述,一、小寨商圈人流动线据统计,目前以小寨十字为中心,东至大雁塔十字、西至 吉祥村、南至电视塔、北到南二环范围内,云集众多商家,每日人流量仅次于
2、钟楼。其人流主要来自周边的各大专院校、打工一族、附近居民区和企事业单位。鉴于高校集中的特点,其业态组成就有着比较明显的年轻化倾向。,优势一、大雁塔北广场游人如织,小寨商圈大受其利。长安县撤县设区后,小寨人流进入西安的毕经之路。西高新的快速发展必将带动消费水平的增长优势二、西安雁塔文化新天地广场、小寨艺术文化中心与长安路全面拓宽及多处过街天桥的兴建,使区域内人流更为顺畅,带动小寨商圈人气一路飙升的同时地价随之节节攀高优势三、曲江新区开发建设如火如荼,大唐不夜城、长安芙蓉园以及大西安“一城双心”格局的初步形成,小寨已经成为连接老城与新城的枢纽和财富中心。,二、小寨商圈商业优势分析,三、小寨区域商业
3、环境分析,人文环境:小寨是年轻人的购物阵地、新潮流、新概念的集散地。城南是西安市的文化地,高素质的人群多居住于此,人文氛围是不言而喻的。地区经济状况:商圈发展日趋成熟,随着整个区域的改造、物业供给不足的局面将得到改善。时尚潮流百货店百盛的顺利入驻提升了整个商圈的档次与消费。交通条件:规划中的地铁二号线口岸物业,据了解朱雀大道将在年后贯通,贯通后的朱雀大道将成为继长安路、含光路、之后第三条南北主干道,对于子午路至丈八路沿线人口去小寨商圈的首选线路。,人群的覆盖面:开店资金要求低,货品无品牌设置是这个商圈的一大特色(许多店主为18-25岁的年轻人和未毕业的在校学生)。由于其所在环境特殊、形成也是依
4、靠了一群特殊的消费群,所以其现在还不能满足整个城南人口的日常购物、文化、娱乐、休闲。但我们可以清晰地看到其发展的目标城南的钟楼商圈。市政设施:随着大雁塔北广场的建成,以及曲江新区、高新新区的建设,给小寨地区大规模改造提供了良好的契机。市政设施配套完善。,小寨居住圈的特点:目前小寨主要是以商业为主的功能定位.由于商业设施发达,人流量大,显得繁华和喧嚣,因此并不适合于永久居住.火爆的商业使地价飞涨,开发住宅楼盘可谓是得不偿失.但由于目前流动人口多,租务市场可观,很多住宅和商住项目销售良好!,商业地位:小寨,商业气氛浓厚,始终是西安除钟楼之外的第二大商圈商业形态:小寨商圈目前以好又多、百盛、百汇龙头
5、,经营形式上以中小型商城居多,个体商户经营为主、品牌专卖店为辅,经营范围:以时尚、潮流的服饰、小商品为主,餐饮、娱乐、为辅;消费群体:消费群体 覆盖整个西安。主要以城南人群主,群体非常庞大;年龄上以30岁以下的中青年人群为主;商业缺陷:缺乏真正的一站式的集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型购物中心商业价值:小寨作为年轻人基地、时尚潮流的代言人其租金水平居西安前列,平均租金水平高达 400元/月;,PART:区域市场在售项目概况,雁塔文化新天地项目位置:纬二街十字西南角价格:目前首先推出夹层、地下一层、地下二层,均价在25000元/,项目优势:规模大,能自成气候,但是远离核心商圈,价值得不到充分
6、体现 定位新颖,以娱乐为主题的构思很吸引人,万万代(钟楼)定位、主力商家、管理机构:,开盘销售情况:,新兴24G(轻工)定位、主力商家、管理机构:,开盘销售情况:,新兴24G销售较理想分析:价格便宜,性价比高 定位准确,东方龙安南城,1).新一代国际公寓,地理位置:太白路与科技路交汇处东南角 开 发 商:西安伟鑫房地产开发公司 建筑面积:9万建筑形式:3栋高层,1-4层底商,5层以上住宅。A栋32层3 梯8户,B栋32层2梯5户,C栋31层6梯24户,总套 数1012套,目前剩余100套。户型面积:A、B栋面积 C栋面积 47-157销售均价:3500元/销 售 率:整体销售65%,其中AB两
7、栋大面积销售良好,销 售约80%,C栋小户型销售不是很理想,销售约40%。,项目点评:位置优越,两面临街,商业价值较高。其小户型面积虽在市场需求范围内,产品功能也相对齐全,但产品有硬伤,C栋东西向房多为标间式一房(如右图),进深较长,可分割成厅与卧两部分,但两部分舒适型均不强;项目为商住混杂,功能不纯粹,造成需要纯商或者纯住的客户流失;项目交房为毛坯房,无装修,造成部分投资客户流失。,住宅小户型市场调研,新一代国际公寓户型配比,地理位置:科创路与太白南路丁字路口西北角 开 发 商:西安嘉天实业有限公司 建筑面积:约2万建筑形式:独栋19层高层,1-3层商铺,4-19 公寓,4梯26户,户型面积
8、:256782.08,精装修,全套 美标洁具。销售均价:4300元/销 售 率:86%,项目点评:销售率86%,现剩余约40套,年底入住。精装小户型,在地段一般的情况下,以精装低总价吸引客户。项目无沙盘模型,利用1/2半层整体装修样板间取得良好的销售业绩。其中功能齐全的两室一厅与一室一厅迅速售空,剩余产品多为使用功能缺失的标间式户型。,2).MINI国度,3).摩登BOBO,地理位置:白沙路南 开 发 商:文华地产 建筑面积:2.1万建筑形式:独栋点式高层,户型面积:41101,精装修销售均价:4500元/销 售 率:86%,项目点评:项目面市较早,与当时市场水平比较,其单价较高。项目一室户型
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 14 西安 旅游 集团 项目 市场 研判 产品 定位 分析 报告