精讲080506华强安阳中心商务区开发策略100-208页.ppt
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1、项目整体定位,5,属性目标回顾项目机会点分析案例借鉴项目整体定位形象概念展示,属性回顾,三四线城市 非核心商圈 大规模 纯商业,面对挑战:本项目会存在哪些机会点呢?,目标回顾,目标1:“快进快出”,确保最大化回现,目标2:准确定位,确保项目成“活”,1.规划机会:,虽然项目目前处于城市边缘,属于陌生区域,但是政府的长远的规划目标给项目发展提供了一个预期的发展机会,这是一个利好的机会点;,政府强化城市向东向南发展,项目正处于向南发展方向上;,政府规划,开发区到2020年,常住人口达到30万,与目前的10万有一个200的增长空间;,2.市场机会:,安阳经济发展水平逐渐匹配大型商业开发的条件,安阳正
2、进入SHOPINGMALL时代,市场有对休闲型的SHOPINGMALL的需求,这对本项目是一个匹配的机会;,安阳近几年宏观经济大势向好,消费水平逐步提升;,安阳商业发展进入一个大型综合体阶段,SHOPINGMALL成为了商业发展的必然趋势;,安东新区及高新开发区,目前尚未有MALL概念的大型商业项目出现;,3.客户机会:,消费者对餐饮、娱乐区域抗性低,而且对他们的需求极强,有特色,够档次的餐饮、娱乐是本项目的一个发展机会,抑制餐饮、娱乐的客户外流,是本项目的一个挑战目标;,安阳消费者偏好餐饮消费,并且对餐饮消费的区域抗性低;,安阳娱乐业发展水平不高,娱乐消费外流普遍,消费者对娱乐业的发展有极强
3、的需求,并且对其区域抗性低;,客户对新的事物比较敏感,追新是普遍的特征;,4.资源机会:,文化、高科技是本项目发展必须考虑的两个方向,依托区域教育基地和高新产业园的自有资源优势,以及华强集团的强劲实力,强强联手,将是项目发展的一个机会;,高新开发区是教育和高新产业基地,文化和科技是开发区的两个特色发展方向,把文化和科技融入本项目是一种考虑方向;,华强集团拥有知名的高科技产品优势,借助华强自有优势资源,可以给项目注入一个特色的发展因素;,机会&问题,我们该如何把握发展方向,项目突破在哪里?,规划机会,市场机会,资源机会,客户机会,+,+,+,?,万科城是万科集团在坂田开发的商业体量最大的街区式社
4、区商业,万科城概况,发展商:万科房地产有限公司地理位置:深圳坂雪岗高新技术开发区坂雪岗大道与稼先路交汇处 设计单位:美国设计商业SANDYBABCOCK事务所规模:占地面积约40万、总建筑面积约53万平方米,商业面积建筑面积约3万平方米定位:集休闲娱乐、餐饮、社区配套为一体的西班牙风情步行街开业时间:2005年8月停车位:4000个,案例借鉴1.万科城,万科城,万科城商业街采用哑铃型布局,市政步行街、内置步行街做到街铺做大化,在保证了通畅的人流动线的同时,创造了视觉上空间的延伸。,突出餐饮和娱乐功能业态是万科城商业街通过定位以提升聚客能力的主要手段,数量众多、风味各异的各式餐饮组合对吸引客流发
5、挥重要作用,各式餐厅,万科城商业街独特西班牙建筑风格,双首层的概念,通过地形地势,运用平台、天桥等手法使二层商铺一层化。,1,2,3,4,万科城商业街从规划设计方面来看有以下几个成功点,通过社区市政道路的街铺布置和在主出入口设置内街,实现了街铺最大化,哑铃状的布局,做到商业流线顺畅,规避了死角,使商铺价值均衡,通过地形地势,运用平台、天桥等手法使二层商铺一层化,与住宅最大分离保证高档住宅“静”的要求,规划设计,将商业区域住宅区景观区域结合考虑,最大限度地配合住宅的成功开发,开辟了社区LIVING MALL的先河,万科城商业定位,以美食街为核心,形成集美食、社区购物、社区休闲、社区文化于一体的能
6、满足“泛社区”居民“一站式”消费的商业街区。,定位:极具异国风情的体验式美食休闲之都业态组合:11000m2国际美食坊+休闲娱乐 20000m2社区购物中心经营状况:通过添补市场空白业态,引进品牌商家满足高薪消费群体需要的主力租户,并实现人气的大幅提升。主力商家:丹桂轩、华润万家、KFC、湘江老厨等、于2004年8月签约万科城出租率:总体出租率为90%左右租金:40-120元/平方米,评价:新的市场定位满足了市场需求空缺;通过强化异国风情美食之都概念,在缺乏整体商业氛围和足够消费人流的高薪工业区成功聚集人气,新世纪长盛广场位于东莞大朗镇新城市中心区,非核心商圈,新世纪长盛广场概况,发展商:东莞
7、新世纪地产地理位置:东莞大朗镇新城市中心区的美景大道与富民大道交汇处 规模:占地面积约10万、总建筑面积约20万平方米定位:集风情饮食、休闲娱乐、时尚购物、高级商务、文化与休闲运动于一体 开业时间:2004年停车位:1800个免费停车位业态:该项目包括一座体育馆,以及A区2.8万的美食区,B区8.1万的大型超市、零售综合区,C区5.2万低中高档商业步行街,D区3.8万的大型歌剧院,案例借鉴2.新世纪长盛广场,新世纪长盛广场包含不夜天美食街、大型主题商场、休闲购物步行街、天域大酒店、天域歌剧院等项目,万多平方米的大型主题商场大福源购物广场内聚集了前卫精品、时尚品牌珠宝首饰等名店专区,品牌鞋店,时
8、尚包包店,珠宝店,品牌服装店,.8万多平方米的美食街,汇集了多家酒楼、各类特色餐饮小吃和咖啡店等,美食街是项目成功的一大亮点,吸引了大批市民及周边市镇消费者,美食街一,美食街二,美食街一,美食街夜景一,美食街夜景二,运河东1号商业街以精心的规划设计,使得它在造型和建筑风格都显得非常有特色,成为一个经典商业项目,万科运河东1号,发展商:东莞万科房地产有限公司地理位置:东莞运河东三路规模:面积约2万平方米商业街规划特色:拥有万科首创5.95米层高附送2.15米设备层,可用层,高达8.1米的一层商铺;320米定位:东莞最具特色的休闲商业街,案例借鉴3.万科运河东1号,临街大铺 建筑面积:150-80
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