全装修-精装修-标杆房企内训.pptx
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1、,胡冶明,2017年3月,标杆企业最新精工系统与精装修项目管理关键节点解决方案,房地产住宅批量精装修项目全程精细化管理,胡冶明老师,1985年毕业于同济大学建筑工程系,有7年建筑设计院工作经历、25年房地产开发管理经历。曾经先后担任大连万达、美国李名仪建筑事务所、深圳知名地产企业高级经理职位,现兼任清华大学深圳研究生院房地产总裁班客座教授,深圳市汇铭精装工程顾问有限公司创始人,是目前国内房地产批量精装修领域的著名专家。,第一部分:新形势下精装住宅发展现状及2.04.0精装修系统解读一、房地产行业精装修住宅的发展过程及批量精装的特点;二、精装住宅2.04.0系统的构成;三、标杆房企对住宅精装3.
2、0、4.0时代产品及运作模式的研究;四、精装3.0、4.0标准下的智能家居系统;五、精装修住宅的运作模式的演变;六、标杆企业近期3.0及4.0精装案例解析第二部分:住宅精装修项目关键管理节点管控一、住宅精装修管理体系的构成二、精装修住宅的设计原理(全面家居解决方案)三、关于精装修的产品定位四、精装修住宅的设计范围及设计方案五、精装修住宅设计实施阶段的经验提示六、成本控制与采购七、精装修住宅的施工管理八、精装修住宅产品销售的风险管理九、精装修住宅的售后服务第三部分:标杆企业精装修案例分析,目 录,一、房地产精装修住宅发展的过程及精装修住宅的基本概念和特点,我们国家的住宅在近30多年的时间里,经历
3、了飞速的发展。从传统的“秦砖汉瓦”的工业1.0时代开始,房地产的黄金十年又使我们快速从工业2.0进入了工业3.0、4.0的建造时代。2016年,多个省市相继出台关于精装修住宅的最新政策。这些政策不光对精装修项目实施范围、交付比例等提出具体的明确,一些省份还提出精装修交付的个性化要求,并且出台一系列相关的精装房交付的强制性规定。,第一部分:新形势下精装修住宅的发展现状及2.0至4.0精装系统解读,19781992年 19921998年 19982008年 20082016年,计划经济 福利房,商品房与福利房 过度时期,商品房的毛坯房时代,精装修成品住宅时代,早期,过渡期,毛坯房,精装成品住宅,从
4、毛坯房到精装房是“商品时代”转为“产品时代”的开始,接下来是“商品时代”与“产品时代”并重的发展的时代。,中国商品住宅的发展进程,中国精修住宅的发展进程,2008年之前 20082014年 20142015年 2016年未来,1.0时代,2.0时代,3.0时代,4.0时代,1.0时代:省时省力的简装时代,2.0时代:设计更加合理,工艺更加精湛,标准化、系统化,个性缺乏3.0时代:高品质、品牌化,智能化,个性化、装饰化,定制化4.0时代:社群化,批量定制,智慧社区,物联网化,高科技化,人工智能化,工业4.0化,?化,,有关精装修住宅基本概念的讨论,讨论一:什么是精装修住宅(成品住宅、全装修住宅)
5、住宅套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成,已具备基本使用功能的住房。一般是指住宅开发商为客户提供“硬装”的房子,是按照开发商承诺的“交楼标准”提供的带“部分”室内装修的商品住宅。讨论二:什么是整体装修住宅(整体家居)一套完整的,马上能居住使用的房子,除了“硬装”还需要“软装”才行。所以我们行业内还有一个说法是“整体装修”的住宅,就是可以真正实现拎包入住的房子。讨论三:“硬装”与“软装”一般是指把能够移动的家具、家纺布艺、灯饰、摆件、挂件、饰品等属于“软装”,不能移动的室内装修及设施(设备)就属于“硬装”的部分了。讨论四:精装修住宅的分类按照不同居
6、住需求精装修住宅分类成第一居所、第二居所、第三居所以及酒店式公寓、公寓式酒店等。,讨论五:我们开发商为什么要做精装修?1、是行业发展的必然趋势,房地产已经从商品思维进入产品思维阶段。2、是住宅产业化发展的必然。3、是实现绿色低碳、环保节能的重要途径。4、未来主流目标客户的需求,省时、省事,可以贷款、拎包入住、方便出租。5、是开发商提升产品价值的重要手段,获得溢价收益。6、是开发商提升产品品质和专业管理水平的重要手段。7、开发商可以合理避税、改善财务现金流、降低资金成本。8、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值服务。9、政府强制性规定。,讨论六:为什么有些开发商不做精装修1、怕麻烦,建设周期长,
7、资金回笼慢。2、装修质量容易出问题,怕小业主投诉,做不好还赔钱。3、认为大部分业主目前还是认可毛坯房。4、觉得自己的开发管理能力目前还不能进行精装修住宅的运作。5、认为目前精装修住宅产业链还不成熟,对精装修支撑不够。6、政府没有出台鼓励精装修住宅的优惠政策。,讨论七:住宅批量精装修与传统装修的区别及特征1、装修设计特点把控:设计中性化、淡化个性化设计,通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。提倡“轻装修、重装饰”。2、设计风格选择:采用现代简约、简约欧式、时尚混搭三种风格为主,在此基础风格之上进行演变和延伸。3、批量装修质量保证问题的解决:采用工厂化制作、现场安装的工艺,大大提高标准化施工质量
8、。房屋各种部位、部品具有质量保证期限,尽量减少现场的施工作业。4、解决业主对材料环保性能的担忧:环保监控从供应商原材料供应的源头抓起,选择信誉度高的,客户认可度高的知名品牌,确保安全。5、批量精装设计不同于传统样板房设计:批量的特点,严格的目标成本控制。6、成本控制与采购特点:严格的目标成本控制。原则上贵重材料、成套部品、专项工程和设备均由甲方采购和分包,现场装饰施工单位以包清工为主。7、项目开发周期的特性:设计、采购、施工独特的开发节点安排,精装房比毛坯房开发周期多6至8个月。8、精装房项目交付的独特性:验房交付环节的重要性,售后服务的特点。,有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修
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