完整版重庆双远动力国际项目营销工作提报.ppt
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1、双远 动力国际项目2012年营销工作提报,2,第二部分 项目营销工作回顾,第一部分 市场环境分析,第三部分 项目货量盘点及推售策略,第四部分 项目营销策略,本次汇报思路纲要,3,第一部分 市场环境分析,针对当下宏观市场和写字楼市场的分析、研究,是2012年营销工作开展的依据。,宏观市场分析,重庆商品房市场分析,重庆商务市场分析,项目产品属性分析,新“国十条”,注重抑制部分城市房价过快增长,打击投机性需求,国五条,限购令开始密集出台,新“国八条”出台,渝、沪两地房产税征收办法公布,开始动用税收手段调控房地产市场,新一轮限购政策呼之欲出,4月6日,12月26日,2011年2月9日,7月7日,201
2、0年10月12日,6月4日,9月5日,10月,宏观环境,自2010年宏观调控以来,全国商品房售价和CPI涨势得到抑制甚至回落,调控成效凸显,全国商品房成交同比走势,2011 年第三季度,国民经济保持平稳较快发展,经济增长由政策刺激向自主增长有序转变。消费需求保持稳定,固定资产投资增长较快,对外贸易更趋平衡,内需作为经济增长动力更强,农业生产形势良好,工业生产增长平稳,居民收入继续增加,物价过快上涨势头得到初步遏制。-2011第三季度中国人民银行货币政策执行报告,宏观政策,但为保证实体经济的增长,从2011年底开始国家货币政策定向放松,支持首置需求力度加大、拉动房产市场预期改善,自去年12月以来
3、,已两次下调存款准备金率。,紧缩的信贷政策对实体经济造成了影响,为保证经济增长,货币政策开始在部分领域放松;至今为止,国家已两次下调存款准备金率,每次下调0.5%,共释放约8000亿;部分城市国有大中型银行已出现首套房贷利率9折优惠,部分城市二套房贷利率也高位回落;,5,货币政策在部分领域的定向放松,在支持首置需求的力度加大,在一定程度上改善了房地产市场的预期,刺激了市场需求,宏观政策,春节后2月份全国主要城市房地产市场成交,整体呈现量升价跌形势,成交量逐步回升接近年前水平,全国主要城市春节前后成交量价走势:,春节前后主要城市房地产市场表现:春节期间(第4周)商品房成交量最低;同时成交量随着节
4、点与春节的临近逐步减少;春节后成交量逐步回升,直至接近正常月平均水平;节后周均成交量价皆低于节前水平;,宏观政策,2月房地产市场成交量的回升属于春节前积压的刚性需求的正常拉动,而不是筑底成功的信号,春节后市场成交上升原因:春节后市场成交量回升是低基数效应,年前累积的购买力量集中在节后释放;货币政策自去年底以来两次下调存款准备金后持续宽松,一定程度上改善了市场的预期,这刺激了首置需求;开发商降价促销活动升级,更低的价格刺激刚需入场。,2月全国房地产市场成交分析:春节前与春节后成交相比:市场并没有令人惊喜的表现,春节后4周成交量低于春节前4周;2012年春节后4周与去年春节后4周相比:成交量除上海
5、外均下降。北京商品住宅成交量大幅下降46%;上海商品住宅成交量大幅上升39%;广州商品房下降26%;深圳商品住宅成交量下降39%;从成交价格看:价格没有停止下跌,换而言之,此轮市场反弹是市场以价换量的表现。,总而言之,市场的预期已经在改善,但是还没有真正发生反转。在此前提之下,成交量回升只是市场低迷期的反弹,如果市场情绪没有完全反转,这种向上的力量难以持续。,8,宏观政策,同时,中央政府不断强调调控不放松,同时严厉叫停地方政府“松绑”措施,表明了房地产调控政策不动摇的决心,芜湖在龙年第一个打响地产救市令,4天后遭中央政府明确喊停;而上海限购放松的政策也被叫停。中央已下达今年各地保障房建设任务,
6、住建部部长姜伟新强调今年的关注重点将从新开工率转到竣工率,2011年2月1日:召开的国务院第六次全体会议指出,坚巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。,2012年,中央宏调与地方利益持续博弈,目前中央决心明显,宏观政策,“巩固调控成果、促进房价回归”成为今年“两会”期间房地产发展政策的探讨基调,“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。”这表明:2012年房地产调控政策很难会有方向性改变
7、,北京 坚持“稳中有降”的房价控制目标对于“外地人购房连续5年社保和纳税将改为3年”的说法,副市长陈刚说“这没有可能”上海 实现新建住房价格稳中有降调整普通商品住房标准(按总价区分),完善个人住房房产税改革试点广州 不希望房价大起大落,保持市场健康和相对平稳广东省住房和城乡建设厅厅长房庆方指出“政府是希望保持市场健康和相对平稳。不希望房价是大起大落的,这样对整个经济形势、对整个社会恐怕都不一定是个好结果。”重庆 房价增幅不超过居民可支配收入增幅重庆市政府工作报告提出,2012年将优化房地产市场调控,确保房地产市场平稳健康运行,房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。,9,“两会”期间部分主要城市
8、提出的房地产政策方向,3月5日 温家宝总理政府工作报告中有关房地产的内容,宏观环境,因此,未来行业政策仍然从紧的谨慎态度下,对于未来商品房量价关系的预判不是08年的V型,而是U型调整,11Q3,11Q4,12Q1,12Q2,12Q3,12Q4,13Q1,13Q2,13Q3,13Q4,2012年上半年市场处于下行探底阶段,项目出现降价潮,客户需求萎缩(尤其是投资客户),价格持续底部徘徊,由于刚需自用客户支撑,成交量企稳,后期部分投资者进入,成交量提升,需求逐步释放,成交量攀升带动价格增长,市场开始复苏,10,行业调控仍将持续,成交回暖难以持续,市场仍处于探底阶段,宏观环境,国家坚定的行业调控严重
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