精讲090709中原地产宝能太古城价格报告.ppt
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1、,宝能太古城价格报告,2,“稳中求高”这不仅仅是一份价格策略,更是“如何实现理想价格”的方案,定价目标,3,推售策略指导定价,准客户指导定价,报告目录,市场大势(动态)指导定价,市场比较(静态)指导定价,如何实现,4,市场静态比准,市场走势指导(考虑销售速度),推售策略指导,准客户指导,【“四维”定价】,基准价,临界精准价,通过市场静态比准得出“客观的市场价”,根据后续的市场走势和本项目的推售策略、营销目标进行修正,从而得出“基准价”,最后根据本项目准客户的指导,得出“临界精准价”,09年下半年重点项目供应量,新增供应量不多,基本为存量在售的情况,市场整体供应量不大,市场的新增供应量主要集中在
2、后海湾,新盘公寓类项目仅太古城、中信红树湾公寓,6,7月,8月,9月,10月,11月,12月,三湘海尚(认筹中,8月底开盘),纯水岸五期(270-306复式大宅)认筹中,兰溪谷(159套170平米四房200平米五房),卓越维港(5套样板房1套毛坯房),星河丹堤E、F140套(150-178平层与200以上复式持续在售),深圳湾片区,中信红树湾(认筹中),皇庭港湾(8套),鸿威海怡湾(8月2日售楼处开放,9月底开盘),新天湾畔(建设中预计10月开盘),颐安阅海(除开发商保留单位外现还有2套样板间在售),曦湾(别墅8月开售),其他片区,红树西岸(封盘中),浪琴半岛(持续销售中)还有20多套单位,半
3、岛城邦(二期)(持续销售中),珑园(持续销售中),宝能太古城(7月4日营销中心正式开放、预计8月底南区开盘),圣莫丽斯(3期3批7月4日开盘,除开发商保留单位外已经售罄,余下单位后期推出),09年下半年重点项目供应量,持续推售的项目存量较少,在同期推售的项目中和本项目在物业类型上不存在竞争,市场存量,新增供应量,中信红树湾13栋A/B座单位在8月份开盘发售,公寓于7月中旬发售,华润幸福里(90-180平米,3栋超高层),7,定价过程,比较对象选取,比较维度选取,比较打分定价,市场比较指导定价,8,一级比较,次级比较,宝能太古城南区公寓,星河世纪,沙河世纪公寓,世金汉宫,中信红树湾果岭公寓,佳兆
4、业酒店式公寓,一级竞争:中信红树湾果岭公寓(物业类型相同)和颐安阅海(同片区新推项目),其产品打造和定价对本项目起到较大的影响次级竞争:物业类型相似的项目,市场上具有代表意义的二手公寓,同片区近期销售项目,金地名津,南区公寓市场比准对象,颐安阅海,曦湾,华润幸福里,9,定价过程,比较对象选取,比较维度选取,比较打分定价,市场比较指导定价,12维度横向对比法,11,产品比较维度,打分标准说明,非常好,较好,一般,较差,13,维度1:区域价值认可度,区域价值认可度主要指:市场上的客户对区域价值、配套、交通等方面的综合认知度,区域认可度越高,相应的该区域上的物业价值越高,客户的关注度越高,后海湾的区
5、域价值经过08年3个项目的推动已经成为深圳备受关注的片区,但09年,将逐渐走入高潮阶段,各方面的条件在09年达到最成熟目前的区域认可度高,社会关注度高,得分评级,维度2:周边配套,八大城市资源体系,周边配套主要指:生活所需的各项配套是否齐全程度以及配套的档次和级别,包括商场、医疗、学校、交通、金融、商务等,得分评级,海陆空立体交通网络深圳第三金融中心顶级商务资源全球总部基地,深圳人文高地滨海生态名片顶级休闲运动比赛场地顶级商业资源,规划中本项目拥有最完备的周边资源配套,但目前尚未成型,但是,项目多项配套为规划中的配套,需要1-2年的时间才可以成熟,维度3:交通便利性,本项目该指标解析:地铁2号
6、线无缝接驳,将深圳最精华资源一线相连滨河大道、深南大道、东滨路、沙河西路、科苑路、中心大道构建区域内部井字型交通网络西部通道仅在咫尺,便利到达香港国际机场、中环等蛇口国际邮轮母港,打造海上交通平台,本项目拥有无可比拟的海陆空立体交通网络,交通便利性主要指:交通便利的程度、区域可达性、包括区域内部、区域之间、境内外的便利性,得分评级,维度4:自身配套,本项目具备后海湾片区最齐全的自身配套,但须考虑商业的双刃剑效应,自身配套主要指:项目自身规划的配套设施,包括会所、泳池、商业配套、社区配套等,自身配套的齐全程度可最直接的为客户带来最便利的生活,43万平米大社区10万平米商业,集国际一线品牌主力店、
7、休闲娱乐、高档餐饮于一体地铁二号线无缝接驳,地铁成为太古城的私家交通工具1300平米商务泛会所、3泳池奢华配套,得分评级,商业是把双刃剑,在来访客户中有不少客户担心商业带来的人流嘈杂会对生活有影响,对项目商业的高端定位将来能否兑现有一定的质疑,维度5:社区规划,本项目的社区规划较为合理,社区规划主要指:包括建筑排布、商业规划、园林规划的合理性,是否便于使用,社区规划的合理性关系到客户生活的便利性和物业档次,本项目虽然建筑密度较高,但是每栋楼之间的楼间距较宽所有的建筑均一面临路,有一定的噪音影响本项目北区拥有大型中心园林,业主可便利的使用,南区主要为裙楼顶部的园林,面积较小,得分评级,维度6:户
8、型结构,户型结构主要指:户型平面布局的合理性,朝向、通透性、是否方正、赠送面积、梯户比等,是客户购买时非常重要的因素,南区由于户型面积较小,户型排布具有一定的局限性,部分户型不是南北通透,梯户比较高,大部分的户型的客厅和卧室方正实用,采光好,但厨房和卫生间采光较差,有些几乎为黑房,且布局不利于摆放家私电器本项目赠送面积不多,相对于“颐安阅海、曦湾”来说存在较大差别,得分评级,维度7:景观资源,景观资源主要指:社区外部的自然资源和社区内部的景观资源,如山湖林海的自然景观,以及社区内园林绿化景观,为客户带来视觉和感官上的享受,东向高层可在前排建筑的夹缝中看部分海景,其余楼栋无海景资源北区中低楼层主
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