精讲110715-京基大梅沙别墅项目定位报告.ppt
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1、京基大梅沙别墅项目思考,2,引,Preface,深圳,别墅豪宅市场发展商在顶级资源豪宅与功能型泛豪宅的红海中浴血奋战.京基,做残喘的市场跟随者?还是拿出所谓的“亮剑”精神,去挑战行业领军人?还是重新定义别墅豪宅市场,做新的领袖人?领袖或跟随,姿态必须确定!,3,背景研判,发展商背景研判,地块研判,市场背景研判,4,一级市场:土地频流拍,看衰、“缺钱”,4月八块居住用地出让,六块地遭遇流标。自07年9月以来,政府出让25块地,其中14块地流标。开发商拿地积极性不高,表明发展商看衰市场以及银根紧缩给发展商带来的资金链紧张。,5,二级市场:均价回到一年前,市场供应:08年4月份二级市场全市新增供应住
2、宅项目13个,共4883套,约合40.6万平米。从供应结构看,90平米以下的供应量占到了整体的74.6,144平米以上户型仅占5.3;市场成交:4月份全市一手房成交4250套,合35.2万平米,成交量已经回到去年同期8成左右的水平;成交均价:4月份随着项目降价风波愈演愈烈,全市成交均价已降至12000元/平米以下,仅比去年同期高出不到400元/平米。,6,二级市场:价格下浮一明一暗,豪宅:价格低调松动,成交低迷万科城御水湾:千万别墅,现场可松动至8折、7折东海岸:280大平面,账面价4万,现场价格可松动25%红树西岸:现价4-5万,现场价格可谈澳城:均价23000元,价格可谈95折,豪宅价格公
3、开未动,对诚意客户价格低调暗放,且松动幅度较大。,普通住宅:价格频频调整 2040%,周成交达10-20套,开盘率恢复30-40%布吉/坂田:可园、梅陇镇、珠江旭景宝安区:幸福海岸、泰华阳光海龙岗中心城:公园大地、公园盛世、水岸新都前海:鼎泰风华中海康城国际:4988元/平米起,普通住宅降价潮不断,成交稍回暖。后市仍有价格下浮威胁。,7,二级市场豪宅:,深圳在售豪宅销售率一览,在售豪宅成交普遍低迷,每周消化率几乎停滞。新推售豪宅销售较好,定价合理和资源的独有是主要原因。,8,三级市场:豪宅放盘增加,成交减少。,08年4月份中原的二手市场放盘量出现萎缩,全月仅6680套,环比减少了28.5。值得
4、注意的是,豪宅项目的放盘数量有所增加,放盘价超过1000万的单位约占总量的3。买卖市场:4月份中原二手住宅买卖成交量为1028套,较3月份有11.6的下滑,同比去年同期的减幅超过了50。,9,三级市场:二手豪宅价格下浮,冲击一手豪宅。,数据来源于深港研究中心,表:1-4月部分豪宅成交列表,中原成交二手豪宅价格普遍下浮,且低于一手价格,如中信红树湾二手主流成交价为25000,红树西岸为30000,远低于一手豪宅价格。,10,三级市场豪宅:千万豪宅成交寥寥,1000万以上豪宅1-4月份统计,数据来源深圳中原品控中心,存量远大于成交量!,11,后市:深圳楼市近期难以复苏!,2008年政府工作报告指出
5、,今年房地产宏观调控要采取四项措施:要健全保障性住房制度、加快保障性住房建设。要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。要综合运用税收、信贷、土地等手段,防止房价过快上涨。要加强市场监管,严格房地产企业市场准入和退出条件。,今年的调控主基调是2007年调控的延续。,中国人民银行行长周小川公开表示,利率、准备金率等货币政策工具未来都有上调空间,央行将充分把握调整时机和力度,权衡利弊后选择最合适的政策工具。,央行的表态表示政府在货币政策工具使用上将持谨慎态度。,深圳楼市从07年8月份开始进入萧条期,预计在08年四季度才会逐渐进入复苏期。08年发展商将继续面临政府市场监管、贷款限制、客户观望的多重考
6、验。,一、发展商普遍对后市短期内不看好;二、一手价格回归至07年同期水平,并仍有价格下浮威胁;一手在售豪宅销售普遍低迷,普遍采用现场暗放折扣的促销形式;新推豪宅定价保守;三、二手豪宅成交呈现西热东冷的态势;二手豪宅价格下浮,将对一手豪宅造成极大冲击;四、深圳楼市预计在08年四季度才会逐渐进入复苏期。,市场背景研判结论,Conclusion,13,本项目地块位于深圳市盐田区盐梅路,由盐梅路西行可接盐坝高速去往沙头角、罗湖。地块所处大梅沙片区配套成熟,酒店众多。,地块研判/地块位置,关键词:配套成熟片区,14,地块研判/地块分析,占地面积:20004平米容积率:0.55建筑面积:11000平米其中
7、:住宅11000平米建筑覆盖率:50%退红线:盐梅路侧6米,其余各边 4米车位数:80个,关键词:0.55容积率,无会所、商业面积。,15,西,南,东,北,项目两面环山,东面无敌海景,北面为联泰梅沙湾;海景属一线无敌海景;项目山形不秀丽,坡度较大,基底基本是岩石层,可适当利用。,地块研判/地块四至,关键词:一线无敌海景,16,地块研判/户型,共计48套,全部为上下叠加户型,单独使用并不实用,上下两户打通后共计24套独栋别墅,面积在382893。,关键词:大面积独栋别墅,产品纯粹,17,与深圳市场其它景观资源型豪宅相比,具备打造顶级豪宅的景观资源基础。,景观资源,区位,中心区,优,次优,华侨城东
8、方花园,香蜜湖1号,水榭山庄,观澜湖,东部华侨城,南澳世纪海景,天琴湾,联泰,万科十七英里,万科东海岸,万科东莞松山湖1号,圣莫丽斯,1小时交通圈,大山地,振业城,资源型,居住型,本案,地块研判/资源,关键词:顶级豪宅的景观资源,18,地块研判结论,Conclusion,地块印象综述,地处配套成熟的大梅沙片区;地块占地较小,低容积率;一线无敌海景;大面积的独栋别墅,产品纯粹;与顶级豪宅媲美的景观资源。,结论:具备打造顶级豪宅的质素,但会受到社区小、自身配套缺失的限制。,19,碧云天,碧荔花园,碧华庭居,碧海云天,御景华城,御景东方,京基深圳地产14年,天涛轩,假日海湾酒店,百年企业,经典人居,
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