完整版02月20日沈阳保利达翠堤湾2012整合营销方案.ppt
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1、前言,一些关于2012年大势的问题。,分析宏观大势,PART ONE,近两年,楼市调控成为主旋律。调控政策频出、高层调控声音不断,使得调控效果逐渐得以显现;从市场反应看,从2011下半年开始,各项目均出现不同程度的成交量下滑,市场下行初显端倪;,对宏观政策的正确解读,将成为左右项目成败的关键因素,问诊2012,宏观市场情况分析,2008年全面探底、2011年限购限贷,政策滞后性将在2012年全面显现,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,关键词:新、老国八条税收调整,关键词:8.31大限土地供应管控银根收紧,关键词:国六条住房供应结构调整规范市场,关键词:降息
2、、利率7折税费减免,关键词:小产权房拿地首付营业税“二”改“五”,关键词:经适房、廉租房持续加息,房地产的高速发展始终伴随着各种政策的打压,从2004年的8.31大限到2011年全面限购,房地产在经历了2008年的“冰谷期”后,再次面临着巨大的考验,在经历了2011年的“不温不火”后,政策滞后性将在2012年全面显现,预计类似2008年房产“萧条”即将重演。,宏观市场情况分析,2011年限购、限贷、限价,全面执行,购房意愿被大幅抑制,2010年4月的“国十条”出台后,已有北京、深圳、苏州等部分城市出台“限购令”。2011年1月,国务院办公厅发布新“国八条”,扩大限购范围、加大限购力度,要求直辖
3、市、省会城市、计划单列市(若不含拉萨共计35个城市,简称“35个大中城市”)和房价过高、上涨过快的城市实行限购措施.,国家在调控以来一直推行从紧的货币政策,连续多次调高银行的存款准备金率,再加上通货膨胀造成负利率,银行资金吃紧直接影响贷款政策,银行是具有逐利性的,在有限的信贷额度下,银行更倾向于利率更高的经营性贷款业务,再加上房价下行趋势带来的住房贷款风险增加,个人住房按揭贷款业务自然就被压缩。,中国银行、建设银行、农业银行目前已提升至基准利率的1.1倍,首付还是三成没有变工商银行对客户进行评分评级,有的客户可享受基准利率,有的客户可能要在基准利率基础上上浮5%或10%浦发银行、交通银行、中信
4、银行在基准利率的基础上上浮10%兴业银行在基准利率基础上上浮5%,少数上浮10%,但对于上浮5%的客户要求条件可能会比较严格一些光大银行、华夏银行首房贷利率已提升至基准利率1.2倍,宏观市场情况分析,货币政策短期难放松,楼市调控仍会吃紧,宏观市场情况分析,融资:开发贷,已经全面停止;信托,变成了审批制;私募资金,成本高达30%;,房地产市场有价无市,买卖双方拉锯僵持,导致开发商销售回款少于预期,其他融资渠道较少的开发商纷纷转向信托融资。到目前为止,开发商可使用的传统融资模式已经大部分被收紧甚至关闭。例如银行贷款、信托融资甚至海外发债等途径,均已受到诸多限制,相当大比例的开发商不得不诉诸融资成本
5、更高的房地产私募甚至高利贷等。私募基金的融资成本不断增加。一般在18%25%左右,但高的有35%,甚至40%。,宏观市场情况分析,负债:136家上市房企,104家负债超80%,绿城负债率更是高达163%;,截至2011上半年,136家上市房企整体资产负债率,共有104家企业的资产负债率超过80%,高位的负债率和不断被封堵的筹钱之路,无形中加剧了这些公司的财务风险。房企似乎正走向比2008年更为艰难的境地。在2011年上半年达到近10年新高。,宏观市场情况分析,降价:从2011年9月开始,70个大中城市环比已经明显停涨,一线房企开始大幅下调房价;,12月的第一周,全国35个重点城市中,13个城市
6、房屋成交量同比跌幅超过50%,贵阳降幅达到74.09%,蚌埠降幅达到72.1%。11月的成交量下降具有特殊意义,以前都是一线城市下降,现在是二三线城市下降。,“市场若一直处于如此萧条状态,停留于谷底,恐怕一些企业真的会走上绝路,一个最符合逻辑的推断就是企业过不了年关”。,宏观市场情况分析,楼市把脉:楼市悲观论,中小开发商过不了年关;,2011核心关键词,政策:限购、限贷、房产税,组合出击,购房意愿被大幅抑制;,融资:开发贷,已经全面停止;信托,变成了审批制;私募资金,成本高达30%;(渠道越来越少),负债:136家上市房企,104家负债超80%,绿城负债率更是高达163%;(多数房企处于高危)
7、,GDP:前三季度中国GDP同比增长9.4%,年度任务已经提前完成;(坚定国家调控信心),降价:从9月开始,70个大中城市环比已经明显停涨,一线房企开始大幅下调房价;,拐点:房价调控拐点初现,政策依然强硬,2012年市场不容乐观;,确诊2012,拐点:房价调控拐点初现,政策依然强硬,2012年市场不容乐观;,对于未来房地产形势,房价拐点已经初现。预计2012年上半年可以有很清晰的预测,就是向下的趋势,而且趋势会非常明显。只要政策不松动,房价就会显现原形。,2011年11月6日,总理温家宝表示,中国下调房价是国家坚定的政策,首先,调控短期不会放松,调控政策目前来看,调控持续到2012已经成为定局
8、,期待2012年初政策放宽的可能性基本没有。其次,调控逐渐落实到降价环节,使房价回落到合理区间。从全国来看,全面拐点已经接近。,把脉2012,2011年10月居民消费指数,CPI同比涨幅为5.5%,涨幅首次回落到6%以下,其中居住类价格同比上涨4.4%,涨幅年内首次跌破5%,住房租金价格上涨3.6%,持续稳定回落。CPI涨幅明显回落,同时,全国楼市价格逼近拐点临界,10月下行趋势明显,居民消费价格与房价即现“双下行”局面。房价下行态势逐渐明显,从国家层面上讲,以“限购”和“限贷”为主要手段的楼市调控还将持续,以巩固调控效果,避免房价“触底反弹”。紧张的资金链条仍不能期望信贷放松来缓解。在消费者
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