完整版5月康瑞江西余干标杆级复合地产的营销报告.ppt
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1、暨傲祺投资余干项目定位报告,康瑞江西余干标杆级复合地产的营销报告178p,谨呈:傲祺投资2012年5月 江西康瑞房地产营销策划有限公司,核心问题,开发目标与模式,1、尽快实现资金回现,严控开发风险,不能让开发商做成“房东”;2、突出项目档次感,中高端定位;3、以“商业+住宅+酒店”模式开发;,我们的目标思考,1、如何打造产品核心竞争力,在未来强烈竞争中顺利突围?2、以什么样的产品组合,控制项目风险的同时又能实现利润最大化?,宏观分析,1,2,市场解读,3,3,问卷调查与客户研判,4,项目产品定位,5,项目形象定位,余干县是江西省上饶市所辖的一个县。位于江西省东北部,东与万年接壤,西连南昌、进贤
2、,南与余江、东乡毗邻,北邻鄱阳、都昌县。余干县湖泊众多,港汊纵横。陆路距南昌90公里,景德镇市120公里,鹰潭68公里,位于三市之中;向东至上饶市167公里。全县国土面积2330平方公里,全县辖8个镇、14个乡,总人口100万人,其中农业人口71.6万人。其中玉亭镇(本地块所在)面积:61.8k,人口:107085人。,县城位置,城市属性:农业重镇,环鄱阳湖城市圈中心,余干,全国农业生产基地环鄱阳湖城市中部位置传统的农业县城,具备非常高的发展潜力交通较为便利,目前正打造“滨湖工业县”县城总人口100万,城区人口10.7万人。,发展规划,“余黄一级公路南连206国道、黄金埠电厂,北接昌万公路、德
3、昌高速余干互通线,既是连接县城与黄金埠镇的唯一公路,又是余干县通往鹰潭1小时经济圈的快速通道。”-摘自余干新闻网 余干县将打造第一产业为根本,第二、三产业周边互动的产业模式,打造局部经济圈概念,由于本身产品输出限制,致力组建公路网辐射周边从而形成轻工业快速通道。,县城GDP排名,余干县从2009年-2011年生产总值分别为556407万元、656977万元、792966万元,在上饶辖下10县中分别排名为第6名、7名、7名。从生产总值单方面看截止到2011年余干县均处于上饶中等水平。,余干县GDP排名(上饶辖下一区一市10县),县城产业结构,余干县产业结构增长图示,余干县连续两年第一产业比重下降
4、,第二、第三产业增长,其中第二产业增长尤为突出,并且政府有提出“打造滨湖工业县”的概念从一定程度上余干县目前正致力打造区域特色工业,这将极大促进县城发展。,县城产业结构,余干县产业结构增长图示,2011年余干县各产业增长位列前茅,同比往年,虽有波动,但总体发展保持较高的速率。,人均收入,余干县县城在岗工平均收入每年增长率为6%,相对于整个上饶辖下县城位于中下水平。,余干县县城农民工平均收入每年增长率为15%,相对于整个上饶辖下县城位于中等水平。,余干县居民存款,余干县居民存款,2008年为406658万元,同比2007年增幅16.6%。,339496,406658,上涨16.6%,单位:万元,
5、上饶人均支出,2011年上饶居民每月平均可支配支出1438.15元,其中消费支出893.14元占总可支配支出62%。,产业发展:,县城属性:经济转型,快速发展,当地居民较积累的农业县,县城机会:,3,3,问卷调查与客户研判,4,项目产品定位,5,项目形象定位,项目本体分析,1,2,市场解读,余干县在近几年房地产发展非常迅速,并且有开发商已经在当地长期经营了多个项目,公司品牌及口碑较好,目前环城东路(新汽车站周边)开发的较为集中,项目品质感日益增强,这在一定程度上对我们项目后期入市造成压力。但目前当地市场并不成熟,当地普通百姓不具备较强的商品房意识。,余干房地产片区分析,新汽车站片区,老城片区,
6、目前当地市场均价(表价),单位:元/,目前余干县房地产市场价格:多层3445元/、小高层3657元/、高层4000元/平米,整体住宅市场均价3700元/。,实际成交均价以、销量、存量,单位:元/,从2011年5月截止到2012年3月余干县整体市场成交均价在3100元左右一平米,平均每月月销售65套。目前市场商品房存量631套,可售面积5.06万。,单位:套,余干热销楼盘分布图,目前正在热销的项目共计7个,并且体量都不大。项目之间“硬件”与“软件”差距都比较大,当地老百姓评判项目好坏的标准主要通过两个方便,价格、外立面,并且在当地欧式风格楼盘销售率都比较高,其价格也相对较高。,达江中央城,达江中
7、央城,鼎鑫豪苑,鼎鑫豪苑,皇廷国际,皇廷国际,加州阳光,加州阳光,建亨上城,建亨上城,锦绣前程,锦绣前程,馨港家园,馨港家园,沙窝小区(此项目为当地老百姓自建商品房,仅作价格以及户型比参考),沙窝小区,盛世商城和园小区,世和城市花园,紫阳府邸,紫阳府邸,剑桥春天,剑桥春天,竞品比较分析,楼盘,规划,竞品比较分析,楼盘,规划,小结,目前当地所开发的项目大多集中在汽车站周边,那么此区域将形成一个区域中心居住圈,在区域环境上将起到引导客户的作用。并且近几年房地产价格上涨房屋品质越来越高将体现商品房的价值,从根本上让老百姓知道商品房预自建房的差距,这对于我们项目将起到积极作用。目前当地房地产市场并不成
8、熟,开发项目主要还是住宅为主,极少看见综合体,当地也没有商业地产,这对我们项目入市造就了机会、同时也暗示风险,机会体现于项目价值体现,风险体现于客户接受程度(引导消费)。目前市场在售项目不多,体量也不大,当地地产正处于一个过渡阶段,客户需要一个认知期、引导期,对于我们项目来说品牌树立尤为重要,不能一味追“短、平、快”,对于我们项目来说可能存在较长的客户引导期。,4,项目产品定位,5,项目形象定位,宏观分析,1,2,市场解读,3,3,问卷调查与客户研判,民调统计-客户年龄段划分、目前居住状况,年龄划分,主要调查对象为当地人口,共计调查200份,有效问卷189份,其中项目周边调查100份,其他地域
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