学习年4月15日蒙西物流园项目前提提案.ppt
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1、0,蒙西物流园项目前提提案,聚成地产2013.4.15,1,前 言,房地产企业理性、成熟的发展,表现在行业分工的日益细化:策划理念普遍被房地产业所接受,“开发商经纪公司设计部门施工企业物业管理公司”组成强强联合,形成产业链,成为房地产项目运作的精髓和方向。开发商逐步成为项目的组织者和协调人,项目的立项、征地、市场定位、规划、设计、建设、销售、管理等具体实施,全部委托给专业公司进行运作。随着房地产市场行业分工越来越细化,高档商务物业、商业物业和大型的住宅物业的销售逐渐由专业代理公司来进行,但在一些市场不太成熟的城市,仍有为数不少的楼盘销售还是由开发商自己进行。在广州、深圳、上海,60%以上的楼盘
2、是由专业代理公司完成的。市场是一切营销策划的根本,2,我们能给贵公司带来什么,销售周期的提升,项目利润的提高,回款速度的保证。,3,2,3,4,1,目 录,第一部分 项目理解分析,第二部分 宏观市场分析,第三部分 产品定位策略,第四部分 产品规划建议,5,第五部分 项目商业运营模式,4,PART 01 项目理解分析,1.1 指标及环境分析1.2 项目地块及四至1.3 项目开发思路,5,项目经济技术指标,从项目经济技术指标来看,项目占地面积规模较大,占据蒙西三类地段,周边商业氛围比较淡薄,辐射范围较较少,项目功能描述,本项目主要建成一个城中城,多层、别墅、商业三位合体。,1.1 指标及环境分析,
3、土地用途:综合总占地面积:757588.19容积率:(15.1*11=1.37)总建筑面积:764167.43商业面积:83446.04住宅面积:442842.5建筑密度:(334*11=30%),6,项目位于蒙西车流量最多的入口处,所处地段及大环境决定了项目未来的潜力,1.2 项目地块及四至,1.2 项目地块及四至,项目位于蒙西车流量最多的入口处,所处地段及大环境决定了项目未来的潜力,棋盘井、鄂托克旗,团结新村,机场,高速入口,8,本体属性界定,项目区位,项目坐拥城市发展地段,属城市中端版块区,地段优势不明显,区域交通,项目地处蒙西工业园区入口处、拥有公交线路、高速公路、机场毗邻此地,通达性
4、好,基础指标,上等规模、地块规整、土地变性醒目,项目地块,周边生活配套相对稀缺,区域建设尚处发展阶段,未来发展潜力大;地块便于规划,可打造成地块强势景观;周围商业项目距离较远,但项目较少,竞争不明显。,项目本体属于上等规模商住项目。处于区域三类地段,地块的地段优势一般;目前项目周边生活配套相对较差,但交通通达性良好,地块规整,多层、别墅、商业综合体项目,有利因素较多。,1.3 项目开发思路,9,本案解读重点,开发背景:本项目是公司在蒙西的又一个商住一体的综合体项目,之前已经建立起企业品牌和认知度。所以本项目对于开发商品牌的树立和延展起着至关重要的作用。因而,本项目所面临的核心问题是:,本项目如
5、何树立和延展企业的品牌形象?,基于之前项目,本项目产品线如何延续及提升?,站在区域客群及市场竞争的平台上,本项目的市场机会?,如何变“不利”为“有利”因素,发挥地块价值的最大化?,1.3 项目开发思路,10,项目理解分析,综合考虑蒙西工业园的地理位置、未来入住的居住人群,我公司对于项目面积功能定位如下:,立足于区域现有居住人口,面向更充满活力的产业人群;开放、友好的商业空间,不仅仅局限于蒙西的居住人群;兼容多样化的商业业态,提供消费人群以丰富的物质与精神消费选择;新颖的建筑风格,吸引消费者到达项目消费;为消费者营造休闲、生活氛围;提供消费人群便利性消费。,1.3 项目开发思路,11,项目研判,
6、基于区域、客户、竞争下产品竞争力体系的构筑,出发点,机会点,落脚点,打造什么样的产品,实现企业、项目、市场竞争三方共赢,宏观市场、区域发展研判,项目区域发展、项目可操作机会,区域客群、市场竞争研判,企业产品线、项目本体解析,项目市场、客群竞争机会,项目适合的产品线、树立品牌形象的机会,1.3 项目开发思路,12,开发顺序,1.3 项目开发思路,B-4,B-5,B-2,B-1,A-1,变电站,A-2,A-3,A-4,A-5,A-6,商业,住宅,13,项目开发思路探解,对于此项目,我们的初衷在于:整合和挖掘优势资源,打造先锋样板项目。树立项目市场品牌,并提升开发企业品牌竞争力。实现项目的利润最大化
7、。完成项目经济效益、社会效益和品牌效益的最佳回报。,1.3 项目开发思路,14,2.1 宏观政策2.2 区域经济发展2.3 房地产行业发展2.4 商圈结构研究2.5 细分市场分析2.6 客户需求分析,PART 02 宏观市场分析,15,调控政策,新国五条,国十一条,新国四条,新国十条,地方限购令,限制购房套数,抑制投资,明确二套房认定标准,提高首付,提高贷款利率,加快推进房产税出台,限制第三套贷款,准备金率持续上调,央行首套房减息,货币政策,供求关系,土地成本上涨,刚性需求增多,开发商利润增长,刚性需求增多,投资客户减少,总体成交量上涨,房价稳定,调控政策对房地产市场打压并未波及蒙西房地产市场
8、,开发融资渠道管控,一二线城市继续看张,四线城市持续发展,宏观调控政策未波及蒙西房地产市场,2.1 宏观政策,16,2.2 蒙西县整体概况解读,地理位置,园区位于鄂尔多斯市鄂托克旗蒙西镇境内,南接新型工业城乌海市,西与阿拉善盟隔河相望,北靠巴彦淖尔市,地处“一盟三市”的交汇处,地理位置优越,京兰铁路、110国道纵贯全境,京藏高速公路在境内设有互通,乌海机场距园区3公里,已构成了公路、铁路、航空三位一体的立体交通运输网络,是全区最具投资潜力和发展潜力的黄金地带。,乌海,巴彦淖尔市,阿拉善盟,蒙西县,17,蒙西工业园区发展的“硬实力”与“软实力”解析,蒙西工业园区坚持“在新的起点上,立足优势,坚持
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