学习年郑州鑫苑置业荥阳项目可行性研究报告.ppt
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1、鑫苑置业荥阳项目可行性研究报告,谨呈:河南鑫苑置业有限公司,报告主体结构,1,项目属性,2,项目机会分析,3,案例分析,5,项目经济测算,4,发展战略与整体定位,项目属性,4,项目区位:项目位于郑州市西部-荥阳市政区划内,距郑州市区(西环线)16公里,经济距离:项目距郑州绕城高速6公里,车程约10分钟;距郑州西环线12公里,车程约20分钟;公共交通:郑上路通勤郑上1路公交、12路公交。,郑州绕城高速,郑州西环路,郑州三环线,6公里,12公里,荥阳市,郑州市,5,交通条件:三纵两横交通体系,通达性良好,其中郑上路为通勤荥阳与郑州的主要交通干道,实现与郑州市区的快速接驳,三纵:广武路、塔山路、万山
2、路三条纵向干道全为双向四车道,快速连接荥阳主城区;两横:郑上路、310国道郑上路为双向六车道,为公共交通、私家车通往郑州的主要干道;310国道双向四车道,为货车通道。,郑上路,310国道,郑上路,310国道,广武路,塔山路,万山路,310国道,郑上路,广武路,万山路,6,地块内部:内部平整、绿植覆盖、临近索河,生态资源丰富,规划价值高,地块内部为民房、绿植、城市带状公园、住宅小区,用地平整,无明显高差,规划价值高;依据地块现状看,东部地块拆迁强度最低,进度最快。,5,6,项目地块,索河,1,2,3,4,住宅小区,待拆工厂,索河,4,5,6,7,地块指标:项目总占地约3000亩,属于荥阳市少有的
3、超大规模地块,项目总用地面积约3000亩,在荥阳目前在售项目、近期出让地块规模中处于少有的大规模地块,在售项目规模,近期出让地块规模,项目地块,索河,8,有利因素:新老城区交汇处,交通便利,通达性良好;地块平整,具备规划价值;内部部分原生植被、带状公园,居住氛围纯粹。不利因素:G310带来的噪音影响和形象贬损;还建房小区带来的形象影响。,项目属性:,区域属性:,项目属性:二线省会城市、远郊区、具备丰富生态资源的超大规模项目,项目机会分析,区域机会分析,市场机会分析,宏观机会分析,客户机会分析,10,宏观政策:2011年初国八条的出台为全年定下从紧、从严的调控基调,郑州版政策彻底贯彻了国家调控力
4、度和方向,持续发力的政策三驾马车,系列政策:政府责任、税收、限购(抑需求)、保障房(促供给)、信贷(抑需求),【宏观机会】/【区域机会】/【客户机会】/【市场机会】,11,限购政策,限购政策,保障房,从世联监控的全国部分二线城市受限贷政策看:投资、投机性需求受限购政策打压非常大,2011年郑州成交面积段:刚性需求户型面积段成交量明显高于其他户型,保障房政策的大力实施:减少广大中低收入群体在商品住房的需求,行业政策的三驾马车将投资、投机性需求挤出市场,并减少中低收入群体的商品住房需求,刚性需求得到最大释放,或将成为未来市场主导,政策影响:国家调控政策大方向不变情况下,刚性需求将最先得到释放,甚至
5、或将主导市场,12,替代选择:郑州版限购令有效释放刚需,同时也使处于非限购区域的荥阳成为郑州投资、改善客户在限购政策下的替代性选择,2011年3月4日起,对在本市市区(含市内金水区、二七区、惠济区、管城区、中原区、郑东新区,下同)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家
6、庭,暂停在本市市区向其售房。,郑州限购令,郑州限购令的颁布在大趋势上随同国家限购令的影响,抑制投资性、改善性需求,未来一段时间市场将以刚性需求为主,对于刚需需求旺盛的郑州市场来说,更将是刚性需求强烈释放的市场时机,郑州限购区域只包含市内五区、郑东新区,荥阳市不属于郑州限购范围,可成为郑州市投资、改善客户在限购政策下的置业替代性选择,荥阳良好的交通通达性也将有效承接此类外溢置业需求,13,郑州发展:从经济、房地产指标看,郑州已发展成为二线增长型城市,其房地产市场将受益于城市而得到强劲发展,城市发展曲线-基于经济与房地产市场指标的组合,确定各城市在城市发展曲线上的位置经济指标经济规模和增长速度、城
7、市人口、基础设施建设、开放程度、劳动力、受教育程度、国民财富和商务环境房地产指标投资额、市场总量、开发商活跃度、企业集中度、零售商集中度和国际品牌酒店,数字郑州郑州2011年GDP预计4900亿元,较2010年增长22.5%;1-11月完成固定投资额2553.4亿元,较去年同期增长25%;同期社会消费品零售总额达1807.76亿元,城镇居民人均可支配收入16193元,同比增长14.9%。二线增长型城市经济增长的天平已由沿海地区逐渐向内陆城市倾斜,诸如郑州等二线增长型城市,拥有大量的财富和增加的商务往来,以及推动强劲房地产市场发展的人口结构和多元化的行业基础。,【宏观机会】/【区域机会】/【客户
8、机会】/【市场机会】,14,土地稀缺:土地供应外延化、城市地块成交价格逐渐高企促进城市外延发展,2011年郑州市各区域公告土地数量,2011年郑州市各区域土地成交价格走势,2011年公告土地面积721.50万,同比上涨5.6%,公告的建筑规划面积为1823.90万,同比上涨3.7%,公告土地外延趋势明显,传统区域公告土地减少;2011年,郑州市成交土地单价为2355元/,同比上涨27.4%,郑东新区土地单价12047元/,居于所有区域的首位,其次是金水区,土地单价6051元/,主城区域土地成交价格高企,导致企业在主城区拿地成本增加。,15,房价压力:城市的高房价将会“逼迫”城市中支付能力有限的
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