振业城项目二期营销报告021141774.ppt
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1、振业城2-5期营销策略报告,振业城项目部2010.2.25,报告思路,1,目标解析,2,项目分析 与 市场分析,3,项目市场定位,4,项目营销策略,5,创新营销的思考,目标解析,目标,1,操盘层面目标:年底前实现结转收入6个亿,争取8个亿!,2,战略层面目标:树立振业城强势品牌和良好市场口碑,形成大盘生命力,持续旺销!,销售6个亿意味着什么?联排别墅、叠加别墅均价整体1.2万,推售率80%,销售率70%,别墅部分回款3.7亿;高层的价格8000元/平米,推售率为15%,销售率70%预计回款2.5个亿,总体约6个亿。,限制因素,1,整体经济形式和房地产市场走低,信心不足,不确定性强,2,项目沉寂
2、了1年,需重塑项目高端市场形象,2010振业城面临怎样的目标和挑战?,1,2,项目分析与市场分析,2,区域分析,1,市场和竞争分析,3,项目本体,1、“持续大幅度降息”:金融环境转为宽松08年下半年进入快速降息通道,贷款利率半年内数次大幅下调,希望鼓励金融环境向好发展,2、“拉动内需”:楼市调控针对消费者单边放宽(1)房贷首付比例下调,贷款利率优惠,公积金贷款扩张(2)超过两年的购房营业税取消(3)肯定地方救市,自行调整的权力(4)第二套房首付大幅降低,当下市场:政策面放宽,之前调控政策逐步取消+降息,市场反应良好,拉动国内房地产也就是拉动内需的表现,宏观市场,08年11月,深圳一手房成交面积
3、为59.22万平米,环比上升75.01%,同比也上升294.04%。08年11月,深圳一手房成交均价为12387元/平米,环比下降4.56%,同比也下降22.19%。从成交走势来看,一手房成交量呈上升走势,成交均价呈回落态势。,金融机构人民币贷款基准利率在2007年连续6次加息后,于08年9月16号首次降息,接下来又连续数次降息。,经过央行几次大幅降息,11月市场开始做出反应,成交量出现大幅度持续回暖。周成交套数打破低迷破千,开始稳定在1500-1600套左右,当下市场:政策刺激效果短期显现,成交量出现上升趋势,价格仍在进一步回落,宏观市场,09年市场:有机遇,但是挑战更大,宏观经济结构将经历
4、长期而艰难的调整此次宏观经济的调整源于结构失调,特别是中美之间的结构失调。中美经济的互补性在过去的十年间不断深入,同时也积累着巨额的风险。此次美国经济增长模式的崩溃将使得中国被迫进行经济结构的调整。中国高投资、高出口的经济增长模式终结,但是新的增长点尚没有找到。过去十年里,消费占GDP的比重已经下降了10个百分点,将消费重新拉升将成为一项艰巨的任务,且美国的金融危机正向纵深发展,其影响还远未见底,因此很难说09年经济将回升。即使下半年比上半年在经济数据上有提高,也不能说明经济回升了。此次中国经济结构的调整应该是长期的过程,也远比98年亚洲金融风暴时更加深刻,GDP增长率可能会长期在低位徘徊。,
5、观点一:上半年经济低迷,下半年经济回暖,观点二:经济将随着美国次贷危机的深入而更加下滑,无论哪种观点,对于本项目而言,在当前市场逐渐回暖的前提下,以合理的价位确保项目快速旺销,从09年近期的市场表现可以看出,大户型单位开始走量,各区项目上门、成交均有较大的上升,因此09年上半年对于项目而言是出货销售的好时机,而下半年随着经济危机对实体经济的影响的渗透,不可控的因素太多,因此振业城2-5期应审慎大势,合理安排节奏、准确定位,跑赢大势!,宏观市场,市场竞争,截至到09年1月底在售别墅销售情况,市场竞争,09年1月份,众多开发商利用元旦节日纷纷将新品推向市场,其中仅别墅项目就有两个,分别是位于龙岗区
6、的十二橡树庄园及宝安区的桂景园因新盘的入市,导致本月别墅市场成交量有所上升,成交总量为106套,较上月的73套环比增长了45。新入市的两个别墅项目成交79套,占1月份总成交量的75,而成交总价均在500万左右。已入市的别墅产品成交量持续走低。,佳兆业香瑞园/总计22套/剩余15套,宝安,龙坂,南山,罗湖,2010年,富力熙湾/2.9万/r=2/8套,十二橡树/1.27万/r=1.12/双拼、联排/61套,招华曦城二期一批(联排)/总计97套/剩余44套,10月,7月,8月,9月,2月,1月,12月,皇庭港湾/5.33万/r=2.0/联排、高层/约13套,凤凰谷/总计82套/剩余16套,天琴湾/
7、2.53万/独栋/约40套,联泰梅沙湾/3.21万/独栋/r=0.23/66套,万科金域华庭/9万/r=2.8/联排、高层/25套,兆丰溪山美地/13.71万/r=2/双拼、联排、高层/约80套,深业紫麟山/总计98套/剩余30套,招华曦城二期二批(独立+双拼)/总计54套/剩余29套,龙岗,09年第一季度各别墅项目将入市加上08年底市场存量,项目入市将面临较大的竞争,万科兰乔圣菲7.25万/r=0.6/独栋、双拼/剩余8套,水榭山一期/总计24套/剩余2套,水榭山二期/总计139(含16套双拼)/剩余40套,盐田,天麓七区/总计56套/剩余7套,天麓二区/总计44套/剩余6套,万科东海岸/总
8、计91(可售套数)/剩余10套,南澳凯旋湾/3.2万/r=0.4/独栋/约100套,2008年,月亮湾别墅2.6万/r=1/独栋、双拼、联排、退台/91套,中海大山地/总计299套/剩余75套,金光华龙岸/19万/r=2.0/联排、高层/约60套,注:红色方框为在售项目,蓝色方框为未售项目。数据来源:世联资源平台数据截到09年1月初。,12月市场可售约350套,09年新推约650套,公园大地/13.71万/r=2/双拼、联排、高层/约80套,振业城二期/23万/r=1.54/联排/142套,市场竞争,别墅市场分类:,宝安市场代表项目:兰乔圣菲、曦城总价区间:800-1200万之间客户群体:兰乔
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