学习江苏镇江玖珑城商业定位及发展建议98页.ppt
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1、玖珑城商业综合体一期商业定位规划及发展建议赢商网8月福利活动:上传1份,可马上免币下载1份;上传3份,可下载VIP资料。活动时间:2014年8月11日9月10日http:/ 项目认知及价值梳理01区位条件认知项目认知及价值梳理新新 区区 门门 户户商商 业业 洼洼 地地人人 居居 新新 城城 位处镇江新区南大门区位门户展示效应 冠绝全城 生活配套型商业的引爆点周边5万人口新城为依托的复合型商业项目 城南经济崛起传统商业成熟区集中在大港北部,现在商业中心开始向南扩散与延伸金东纸业机电产业园圌山路镇澄路兴港西路港南路金港大道青龙山路通港路港中路观塘路衡山路五峰山路工程技术创新园航空产业园本项目东方
2、技工学校R=9km北山路进出口加工区光伏产业园轻纺工业园姚桥路地块价值认知平昌新城项目地块平昌新城原有居住区安置房A9地块安置房A8地块住宅用地规模较大,具备整合优势地块具有良好的商业展示面优势和可视性综合物业,便于各业态功能互补地块周边商业氛围不浓 临近居住新区,人口基数 较少 离区中心商圈相对较远,,交通不便捷优势劣势项目认知及价值梳理交通条件认知项目地一期智仁建材城站K003姚桥路口K211平昌新茂苑K001、K005城市主干道城市次干道支马路公交站五峰山路姚桥路大港城区姚桥镇朱石义村儒里村大润发市中心K001K003K211K003K211K005从新区建设力度看,本案所在位置目前离公
3、交主循环线路距离较远,站点线路偏少且乘客数量不多,由经验可知,从目前新区主导建设的方向看,本案位置偏离中心城区,且缺乏有效的交通支持,缺乏成为热点区域的发展潜力。项目认知及价值梳理大港商业市场认知生活配套为主生活配套为主低端商业为主低端商业为主潜力释放在即潜力释放在即大港生活新城正在兴起,生活资源充沛,生活型商业成为新城商圈主导。大港现有商业布局分散,业态形式单一低端,商圈复合度低,为商业业态升级提供了发展空间。商圈内消费水平、消费客群的比例结构与现阶段商业供应、业态结构、商品结构等局限形成明显落差,商业需求得不到有效满足,商业外流严重。未来,时尚型,环境舒适,艺术感强,讲求服务品质的商业形态
4、会越来越多。项目认知及价值梳理消费特征认知消费可选空间较狭窄,消费场所较为固定消费以满足日常生活需求为主,本地高端消费外流现象明显服饰类消费在购物消费中占据比例不大餐饮类消费需求旺盛,消费力巨大休闲娱乐类消费形式单一,品味不高项目认知及价值梳理大港消费缺失度分析项目认知及价值梳理项目商业竞合环境分析项目认知及价值梳理宏观经济环境现有商业格局 现有商业特征 住宅销售良好随着新区战略地位提升,经济骨架扩张,产业结构改善,居民收入提升,社会消费增加,整体经济进入良性发展轨道。商业多集中在大港镇中北部,逐渐南移发展,整体商业开始由单核向多核商圈转变中高档业态刚刚起步,尚需要一定培育时期,市场需要突破传
5、统的商业形式居住类物业升级加速人口结构的升级可以预见未来人口结构发生变化商务市场消费高档商务酒店和服务环境均好的经济型酒店受到消费者追捧,商务活动增多,商务氛围趋势逐渐明显项目市场环境综述项目认知及价值梳理 项目总体发展方向思考02赢商网8月福利活动:上传1份,可马上免币下载1份;上传3份,可下载VIP资料。活动时间:2014年8月11日9月10日http:/ 项目自身条件:非本土建筑设计+多元街区布局+国际新兴商业模式(综合体开发模式)+公园化环境;n 对片区内其他商业项目而言为综合体开发,体量规模相对较大,未来配合二期产品形态上提升相对较易。n 由于项目周边人群基数少,多以产业园区及安置户
6、为主,建议本项目从业态定位上稍高一点;将商务与生活 结合满足不同人群的需要,扩大项目商业辐射范围和消费层面,形成层次互补。商业定位为以中端为主,少 量商务高端配套。商业定位考虑及项目发展预判项目总体发展方向思考 定位中档到中高档 项目形象提升项目自身条件优势发展趋势预判:区域成熟需要市场培育期,本案客群也会随着项目综合体一期二期开发的不断成熟而改变,开业的前5年以周边3-5Km居民为主,5年后片区商务及中产客群为主力客群。项目综合体发展初期项目综合体成熟期3-5年中高端(适度偏中,逐渐增高)周边3-5Km范围居住客群为主,区域商务人士并重片区中产阶级、生活型、商务服务型并重以区域内商务人士主导
7、、周边居民家庭型客群并重项目综合体发展中期5年后2014年底入市期2018年增长期2020年后成熟期商业定位考虑及项目发展预判项目总体发展方向思考我们将项目具有一定消费潜力的客源终端按照消费性质、特征的差异划分为三类,评价其与本项目特性的吻合度,从而验证目标市场定位准确性。 潜在可捕捉服务对象主要分为A. 区域属地性消费群体:包括区域白领、商务政务人士、中产阶层,未来周边渐渐成熟的高消费居民。B. 外围分流导入性消费群体:包括大港片区乃至丹阳的埤城、后巷、新桥范围中产阶级、私营业主及其他消费群。客群类别来源满足度到达性消费诉求消费特征拟合度评价周边住宅居民l区域板块楼盘低步行10分钟l日常生活
8、消费l中低餐饮消费l生活基础消费l耐用品消费l以就近消费为主l步行、自行车出行为主l要求一定商业品质l同时注重性价比区域商务人士l镇江新区(现有、未来)高车程15分钟内l商务接待l时尚用品消费l中高端餐饮娱乐l品质生活消费l自驾车l高度注重商业品质l注重消费环境全大港片区范围人群l商圈外溢消费群l区域 随机型客源中公共交通10分钟车程5分钟l社会交际l中高档休闲消费l餐饮娱乐消费l自驾车公交兼有l注重消费环境项目总体发展方向思考商业目标消费群体预判消费功能诉求功能板块餐饮购物娱乐教育家居服务于周边3-5KM商务人员、周边收入较高居民随板块区域的发展,吸引外区域商务客、中产阶级随着影响力扩大,吸
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