15年汉都故里项目下半年营销策略沟通报告54p.ppt
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1、汉都故里项目下半年营销策略沟通报告二零一五年7月19日此前的此前的劣势不再是劣势劣势不再是劣势,此前的此前的优势也不再是优势优势也不再是优势。3年过去了,目前的项目年过去了,目前的项目本体分析本体分析地铁上的房子地铁上的房子社区一社区一期即将交房呈现现房期即将交房呈现现房项项目旁公交车目旁公交车10余条余条区域内项目体量最大、口碑最好区域内项目体量最大、口碑最好项目从地段、交通(地铁1号线),工程现房等,均到了强势价值兑现,品牌塑造的成熟阶段。目前在售部分:目前在售部分:11#、12#:部分115,较多140/150,三室7#、8#:较多140/180,三室/四室1#、9#:98左右两室,12
2、9三室,58-70一室/两室总建面约3万建面本体分析本体分析产品产品套数套数占比占比一房产品(一房产品(48-5848-58)16920.1%两房(两房(7272)657.7%大两房(大两房(94-9794-97)40348.0%三房(三房(100100-130-130)20424.3%3#/4#/5#/6#3#/4#/5#/6#部分:总建面约部分:总建面约7.47.4万万目前项目剩余住宅约10万建面,剩余产品以T6、T8为主,剩余产品主要集中在大两房及三房产品为主超过70%以上。其中中心区剩余约240套,主要以改善型产品为主。3#/4#/5#/6剩余842套,产品主要集中在大两房及三房产品共
3、计72.3%,其中94-97两室占48%,成为未来去化的核心。585810110194949797区域内房地产第一个竞争周期接近尾声,进入了现房时代,新建在售区域内房地产第一个竞争周期接近尾声,进入了现房时代,新建在售项目竞争相对较少项目竞争相对较少,但区域内项目产品同质化比较严重。但区域内项目产品同质化比较严重。华洲城华洲城中航华府中航华府金辉悦府金辉悦府金地格林格林金地格林格林宏府麒麟山宏府麒麟山伟业公馆伟业公馆马上马上东方米兰国际城东方米兰国际城蓝波湾蓝波湾九鼎城九鼎城莱安逸晖莱安逸晖鲲翔九天鲲翔九天春晓华苑春晓华苑区域市场区域市场项目名称项目名称建面建面容积率容积率梯户比梯户比主力面积
4、主力面积均价均价社区配置社区配置工程进度工程进度交房时间交房时间证件证件华洲城130万3.8T4891476800(含赠送5200-6000)自身35万平米商业部分封顶,部分地基处理2017年底五证五证中航华府50万4.3T4/T5777700(含赠送6300)社区底商主体封顶2016年底五证五证东方米兰国际城 81万3.35T2/T3/T4130947100幼儿园、超市、邮局、银行、诊所、药店、餐饮等部分现房2015年五证五证宏府麒麟山36万4.5T6/T1611055002500平米会所,2100平米幼儿园,8000余平米商业现房2016年6月五证五证金地格林格林2694.3T4/T670
5、-1358000小学、幼儿园、商业MALL地下处理2017年8月两证两证伟业公馆303.4T294-1408200商业、会所封顶2016年12月五证五证马上82.4T6/T858-1108100小学、幼儿园、商业封顶2016年12月五证五证区域内,梯户比以区域内,梯户比以T4T4为主,部分为为主,部分为T2/T6T2/T6。主力户型面积为。主力户型面积为70-11070-110,其中两室面积为,其中两室面积为9090以下,以下,三室为三室为130130以下,目前周边工程进度及形象良好,证件基本齐全。而相比项目目前此前的优以下,目前周边工程进度及形象良好,证件基本齐全。而相比项目目前此前的优势已
6、经不是优势了。势已经不是优势了。区域市场区域市场550055007500750065006500单位:万单位:万m2m2600060007000700080008000中航华府与华洲城价格均为减去赠送面积价格;其中华洲城目前均价为6800元/,除去增送为5200-6000元之间;中航华府成交均价为7200元/,除去增送为6300元/85008500销售价格:本项目周边竞比项目成交均价集中在6500-7500元/,项目价格上不去下不来,处于尴尬局面。华洲城中航华府金地格林格林马上伟业公馆宏府麒麟山区域价格特征区域价格特征中航华府华洲城60以下708090100110120130140150160
7、170180190200220以上华洲城73-8973-89103-131103-131147147中航华府79-8979-89109-128109-128宏府麒麟山58-7358-7312212270-7970-79金地格林格林80-11580-115135135伟业公馆94-10394-103140140马上58-8858-8895-11095-110铭城铭城727295-10395-103140-180140-180115-130115-130周边项目以58-99两室为主;89-115三室为主;140以上项目较少。项目供应失去了主力市场。80-9280-92区域供应特征区域供应特征79-
8、8979-89109-128109-12873-8973-8973-8973-89103-131103-131目前周边存量约350万以上,大寨路未来存量超过250万。下半年待开存量约80万,周边月均去化约3200左右。其中中航华府、金辉悦府、麒麟山、华洲城月均达到4000左右,中航最高4800左右。周边虽然新增供应相对较少,但刚需市场的争夺较为激烈。项目总量剩余货量去化量入市时间周期月均去化中航华府中航华府3535万万3030万万4.44.4万万20142014年年8 8月月9 9月月0.480.48万万伟业公馆30万万28.4万1.6万2014年5月12月0.14万金辉悦府金辉悦府3232万
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