15年亳州华荣南部新区项目发展企划案72p.ppt
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1、( Planning Report) 12/22/2015(企划报告)2015年12月22日合肥丰汇置业咨询有限公司FENGHUICONSULTINGCO.,LTD合肥市政务区安德大厦B座13楼电话:0551-6560 7500亳州华荣南部新区项目发展企划案项目成功运营开发,我们必须明白三个重要的前提:Q1:亳州究竟适不适合投资养老产业?Q2:我们的营销目标是什么?Q3:项目的产品如何打造?养老地产,朝阳产业投资巨大、收益缓慢富人的生意 2011年金马获奖电影桃姐中,黄秋生饰演的养老院老板如此说:养老院“真的很好赚”,甚至养老院“早晚要多过便利店”。 在商业地产,旅游地产之后,养老地产俨然成为
2、另一片蓝海,从万科、保利等行业龙头企业,到区域性开发商,再到一些保险公司和医疗机构,大大小小的企业都在涉足养老地产。 然而,这块诱人的蛋糕,吃起来却未必好消化。业内公认,养老地产“挣钱不太爽快”,投入巨大,却收益缓慢。 目前来看,除了普通住宅和商业,国内在其他创新物业的开发回报上并不理想,客群的梳理、产品的成熟都需要时间来实现,一个行业发展成熟在中国需要10年左右的周期,养老产业刚走过一半的路程。 地处天津郊区的云山镇高端养老社区,最低一档需要缴纳50万元的会员费,除此以外,会员还要每年缴纳3万到3.5万元的服务费。如行动不便的老人需要特别护理,还要每天另加100元到150元的护理费。(200
3、0个会员开盘当年仅销售50多个) 泰康在北京昌平打造的“泰康之家旗舰社区”,入驻资格与泰康推出的寿险产品“幸福有约终身养老计划”挂钩,改产品缴费地点为200万元,缴费方式氛围一次性趸缴和十年期期缴,每年20万元。 由此可见,目前国内的养老地产主要针对高端老年人群。选择进入高端养老市场相对风险小,回报高,养老地产的前期投入要比普通住宅高,要去做大量的适老化设计以及建设众多相关配套。如果不挣高端的钱,中低端市场根本无法保证收回成本。 此外,不同于医院,养老机构的医疗纠纷更难处理,这对企业来讲是一个相当大的负担。房企从防范自身风险角度,自然要选择身体比较健康、经济实力相对较强的老人为客户。 这类健康
4、且经济实力较强”的老人,显然仅仅是老龄群体的极小部分。 中国目前的老年人与国外的老年人不同。一个群体没有消费能力,一个群体是有非常大的消费能力。所以,中国是养老院,而国外是银发中心。我们当今社会的老年人多是成为“社会负担和家庭负担”的群体。也就是说,目前中国社会的老年人多是将自己全部贡献给自己的子女或者是国家,自己没有多少储蓄与财产。而国外的老年人则是一个强大的消费群体,他们是属于社会比较富裕的人群。我司认为北京、上海、广州等超大型城市是有可能的,但在亳州这样三四线城市可能还属于一个设想,因为城市的市场需求太小,开发不能形成规模效应。本项目暂不适宜建设纯养老社区,原因如下: 第一,公共配套不支
5、持在城市郊区开发养老社区。老年人还不是社会主流消费群,所以老年人的社会服务配套还是要依赖城市的大众公共配套,而社会的大众公共配套主要分布在城市中心区,如果将养老社区建在郊区的话,就等于硬性剥夺了他们与朋友聊天和已经习惯的、最简单的日常的“城市消费”,实际上就等于被关了“禁闭”。就是具有较强消费能力和行动自理能力的老年人不会离开“城市的氛围”; 第二,老年人到了生活不能自理的时候也不愿意离开“城市氛围”。例如香港的老人院就说明了这样的问题。香港城市中心区的老人院的设施配套比郊区的老人院的设施配套要差的多,价格也比较贵。按道理来说,老人们应该喜欢住在郊区老人院生活,但事实上不是这样的。老人却喜欢住
6、在城市中心区的老人院。主要是因为住在城市中心区的话,子女探望老人就没有了路远不便探望的“借口”,老年人可以得到子女多一点的关怀与安慰; 第三,中国传统文化的差异性,亳州人深受老庄思想影响,孝感天地,可以说亳州人的孝道远高于其他城市,子女愿意赡养老人,并认为将父母带在身边方为孝道,而老人也愿意同子女一起居住,倾尽最后的能量为子女照顾小孩,享天伦之乐,这也是亳州三房、四房畅销的重要原因。问卷调查:研究方法说明重点深度访谈项目定量问卷l样本选择:亳州高端客群(药商、高管、高干、高知)l样本楼盘选择:九州通物流园、亳州中药材物流园l问卷数量:有效问卷100份样本选择:来访/成交:8名(九州通4名、中药
7、材物流园4名)专业人士:2名样本背景资料分析: 100份有效问卷中,67人年龄在30-50岁之间,76人以上已婚,50人为三代同堂以上,约8成的人与中药材行业相关,79人家庭年收入在30万元以上。 从样本背景资料来看,比较符合养老社区的目标客群,对本项目研究养老社区的可行性具有一定参考意义。养老态度与想法调查:养老态度与想法调查: 样本分析发现,65%的人明确表示希望家庭养老,61%的人表示希望年老后与子女一同居住,即使不与子女同住的情况下,90%以上的人会选择独居或与老伴居住,仅有7%的人考虑去养老院或其他的方式居住。 在调查样本对养老的态度和想法时,我们发现,虽然有50-60%的人暂时没打
8、算养老问题,但关注老年生活质量的比例明显上升,46%的人希望年老后得到优质的医疗保健服务,30%的人明确希望社区能够完善养老设施、养老项目,提高工作人员服务质量与态度。项目成功运营开发,我们必须明白三个重要的前提:Q2:我们的营销目标是什么?Q1:亳州究竟适不适合投资养老产业?暂不适合做纯养老社区,但从项目整体开发以及延伸价值角度考虑,可以做部分养老产品,作为项目独特亮点,彰显企业责任感,跳出同质化市场竞争,打造独一无二的人居社区!孝道、家庭、合居区位、环境、教育、配套、医疗关键词四世同堂悦享生活同一屋檐下,新式两代居居住理念提炼五优国际社区l优秀地段:南部新区,药市聚集l优美环境:市政公园,
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