11年常熟梅李良基项目提案85p.ppt
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1、梅李梅李2008B0362008B036地块 产品定位提案市场概述项目分析项目定位营销策略本司优势市场概述苏州市3.3-3.9(限购令一周)与前一周 2.24-3.2(前一周) 变化量及变化幅度政策调控政策调控3 3月月3 3日,苏州新版限购令日,苏州新版限购令“令震苏城令震苏城” 住宅销售总套数 561套 1426套 降865套 降60.65%住宅销售均价(元/m2) 10328.83元/ 10679.7元/ 降350.87元/ 将3.29%住宅销售面积(m2) 57416.28 167887.74 降110471.46 降65.80%最新分析最新分析3.31国务院敲定各地公布房价控制目标的
2、最后期限北京新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”,“降”字终于出现在房价控制目标里住建部3 3月月2929日日晚发出通知,要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时,要在本地区内听取社会的意见听取社会的意见,使各地调控目标的制定科学合理,并取得社会的认同和支持取得社会的认同和支持。通知还要求,已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市,也要以适当的方式听取社会的意见,并根据听取意见的情况,酌情调整已发布的调控目标酌情调整已发布的调控目标 各地纷纷推出以GDP及CPI增长为目标的控制方案楼市趋势楼市趋势20112011年年“国八条国八条”成为调控主旋律,成为调控主旋律,3.293.29住建
3、部通知进一步表明国住建部通知进一步表明国家限制房价的决心,调控将进一步加深。我们预计:家限制房价的决心,调控将进一步加深。我们预计:1 1、20112011年上半年度楼市房价暂时不会较大变化,年上半年度楼市房价暂时不会较大变化,但销量将降低!但销量将降低!2 2、20112011年下半年度政策调控因素进一步的体现,年下半年度政策调控因素进一步的体现,房价将可能小幅小调,房价将可能小幅小调,整体呈下行态势!整体呈下行态势!3 3、别墅、花园洋房等大面积高中、档房子,成交、别墅、花园洋房等大面积高中、档房子,成交有限,而有购买实力的,有限,而有购买实力的,恰恰是被限的那一族!恰恰是被限的那一族!
4、我们建议我们建议所有的分析都是为了说明情况及后市发展,目标就是使项目的合理去化的同时保证现金流的顺畅。因此,我们在实际分析项目前,必须考虑国家的政策及整体形势。考虑到国家的宏观调控,虽然常熟不是目标城市,但是,如果发生全国范围的规模性降价,则客户观望心理必然体现,销售率降低是难免。因此我们建议:1 1 1 1、错位营销,考虑多种物业形态的组合,即能符合刚性、错位营销,考虑多种物业形态的组合,即能符合刚性、错位营销,考虑多种物业形态的组合,即能符合刚性、错位营销,考虑多种物业形态的组合,即能符合刚性需求,也能满足改善型居所要求。需求,也能满足改善型居所要求。需求,也能满足改善型居所要求。需求,也
5、能满足改善型居所要求。2 2 2 2、项目分期启动,而且是在初期项目定位结束后根据市、项目分期启动,而且是在初期项目定位结束后根据市、项目分期启动,而且是在初期项目定位结束后根据市、项目分期启动,而且是在初期项目定位结束后根据市场形势逐步推进,市场情况好可一蹴而求,形势严峻则慢场形势逐步推进,市场情况好可一蹴而求,形势严峻则慢场形势逐步推进,市场情况好可一蹴而求,形势严峻则慢场形势逐步推进,市场情况好可一蹴而求,形势严峻则慢慢推进。慢推进。慢推进。慢推进。最终,市场需求还是将由供求关系来体现!最终,市场需求还是将由供求关系来体现!供求关系对价格影响供求关系对价格影响政策本身并不能导致价格涨跌,
6、政策主要作用在于改变供求关系,进而影响市场的成交量及成交价格。因此,供求关系是决定市场未来走势的一个重要因素供求关系是决定市场未来走势的一个重要因素就目前梅李而言,市场呈现的是供求基本平衡,短期内价格应该还是比较坚挺,后市如果有压力可通过合理安排进程来控制。从长远看镇区开发量同样不会大,在操作上做好限量推售及户型上尽量增加附加值,中档定位即可。未雨绸缪,做好淡市应对策略未雨绸缪,做好淡市应对策略对策及建议对策及建议1、做好项目的计算,计算项目的销售速度、存量的预估,对资金进行良好安排。2、预先做好促销方案,一旦市场波动,就能快速应对。3、根据项目的特征做好长期作战准备,准确面对淡市营销方式,一
7、切为了成交,做好一对一攻坚准备。(1)以速度换发展(2)展示品质赢取客户(3)以地段资源潜质赢取未来(4)合理安排开工量在项目操作方式上可以选择:在项目操作方式上可以选择:对策及建议对策及建议最佳做法最佳做法:在资金充足前提下,抓住调整机会,加快并购、土地储备及扩张 近期全市地产市场情况成交持续低迷,成交价格较1月分略有下降2010年4季度2011年1月成交火爆,成交价格持续上扬2011年2月3月梅李楼市梅李楼市楼市2大影响因素当地的土地供应情况其他楼盘的竞争因素国有土地指标紧缺,预计2011年、2012年土地供应量有限;梅李的房价市区的房价有明显的差距优势当地的土地供应情况当地的土地供应情况
8、劣势全市各镇从2011年起全面启动农村住房置换商品房工作使得原来不流通的宅基地变相向市场流通市场的供应量预计将逐年增加,政策性调控逐步体现当地的土地供应情况当地的土地供应情况土地供应综合土地供应综合土地供应量少标准地产开发量少楼盘品质好的较少置换商品房多户型旧、配套较差楼盘品质相对偏低本司对策本司对策加快进程争取时间加快进程争取时间政策影响,量下跌政策影响,量下跌产品力及销售理念产品力及销售理念打造区域最高性价比楼盘形象打造区域最高性价比楼盘形象区域开发区域开发梅李镇房地产开发量在所有乡镇中是最多的,目前在售项目为依云小镇、永新花园、天赐公寓天赐公寓,全部公寓项目181套,销售113套,余68
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