大庆市商业地产调研报告.doc
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1、大庆市商业地产调研报告 城市简述:大庆市于1979年建市,目前有5区4县,主要区是萨尔图区和让胡路区。大庆是一个奇怪的城市,除了有丰富资源,还有奇怪的组织架构市政府、石油管理局和石油公司,据了解该三个实体是谁都不服谁的,原因狠简单,政府认为我是政府(可以说政府是最穷的),管局认为他是最原始的管理者(直属国务院和中油),油公司是最富有的。一、大庆市概括城市市区人口城市人口GDP社会消费品零售总额人均可支配收入财政收入高校数量在校生数量大庆125万(270万)1620亿元252亿元14791元60亿元4所5.4万人增长率6.6610.5%16.3%8.3%24.2%大庆市是一个典型的资源型产业城市
2、,以石油天然气化工依托宏伟、兴化、蓝星等专业园区,培育壮大乙烯深加工、丙烯深加工、甲醇、化学肥料等产业集群。同时兼顾农产品加工、机械制造、纺织皮革业、电子信息业等产业。由于石油是不可再生资源,大庆油田经过半个世纪的粗放型开采,石油资源已经逐渐减少。市政府也在积极寻找新的发展空间,逐步把大庆转变成商贸型城市,因此政府也加大对外招商引资力度。二、 大庆市商圈分析商圈简介:大庆市的行政区划非常像台州市的城市格局,但是商业特征和产业格局没有台州那么鲜明。大庆市商业的核心区域有二萨尔图区和让胡路区,其中萨尔图区有两个商圈会战商圈和新村商圈,而让胡路区的商业核心区域就是大庆商厦商圈;从会战商圈到新村商圈1
3、0公里,从会战商圈到让胡路大庆商厦商圈15公里,因此会战商圈是沟通其余两大东西商圈的中转站。1、萨尔图区的会战商圈 会战商圈是大庆市最传统的商业核心区域,其中会战大街是其核心商业街区,目前在经营的商场有大庆百货大楼,是大庆市销售额最高的商场,年销售额据说有11亿,主要针对待的消费人群是中低档群体,而且有专车接送,大庆市民习惯于在此消费;其余的商场有东方服饰广场、德威电脑城、冠群家具广场、正大鞋城、力佳广场永丰号商场、各手机通讯专卖店以及大庆小商品集散地。由于该区有大庆火车站和客运站,而且大庆市政府为了体现会战大街的商业地位而大力发展商贸业,计划于6月20日开始,对会战大街(目前会战大街是由北向
4、南单行线,经改造以后是单向4车道,大庆市市政府希望打造大庆的“王府井”)以及边上的街区进行改造升级,总投资额在1.2亿元,于2007年9月份完工。由于2007年大庆要申请全国卫生城市,目前政府从上到下全力应付创卫工作。优势:传统商圈,消费者的聚集地;大庆火车总站和汽车总站,交通便利,下面县市都往此聚散。劣势:商圈较小,经营的品类档次相对低;由于是富有石油区域,地上开发空间非常小,未来的发展空间也很小,只能在原有的基础上进行改造升级。2、萨尔图区的新村商圈 新村商圈是萨尔图区另外商业核心区域,已经发展了19年,主要的街区经四街和纬六街,目前在经营的商场有:毅腾商都购物中心、沃尔玛超市、东风百货大
5、楼、国美电器、大商集团新东风购物广场、香榭丽购物中心(中低档服饰广场)以及哈尔滨中央商厦,该区域的商业氛围非常浓厚。距此大约有1公里纬二路的新玛特购物广场是大庆目前最高档的百货商场。 优势:市政府和萨尔图区各单位所在地,各银行支行的集中地;市政府重点打造商贸区域,商圈已经比较成熟,新玛特购物广场和沃尔玛超市的入住也可以说明这点问题;住宅聚集区和大学聚集区(哈尔滨医科大学、大庆石油学院和八一农垦大学),大批的住宅项目随处可见,而且楼盘面积也很大,消费力是可见一斑了;还有大庆萨尔图机场的建设,距离新村也很近,预计2008年8月份交付使用;劣势:要是说新村商圈的劣势,只能说交通相对弱(主要是指没有火
6、车站点),外地县市的一般居民不会到其消费。3、让胡路区的大庆商厦商圈 大庆商厦商圈是区域商圈,目前的在此经营的商场有:昆仑家电、大庆商厦以及大庆油田商贸中心。由于商圈之间的距离比较元,因此像大庆商厦商圈的消费大部分局限于让胡路区的居民,辐射范围相对狭小。 优势:石油管理局和石油公司的所在地,这两个单位的职工据说有20万,相对大庆市来说是比较富裕的一族,一般的员工56万/年薪。 劣势:暂无 4、IT商圈 大庆市的IT商圈其实就是会战大街的会战楼商圈,主要以德威电脑城为核心,其余区块的电脑城都是小打小闹九天电脑城、昆仑家电,没有形成很好的气候。三、大庆市商业地产调研商业地产简述:由于大庆特殊的产业
7、背景造就其商业的分布格局,大庆的商业地产的大量开发是从2000年开始,大型的商业项目拔地而起,新玛特购物中心、香榭丽购物中心、毅腾商都购物中心、东风百货大楼、新东风购物广场、力佳广场等在近几年陆续开发营业,极大的丰富的居民的消费场所,同时也加剧的商业市场的竞争。自从大连的大商集团2001年进入大庆市场,整体收购了大庆市的商业龙头百大集团,成为大庆市商业巨无霸,商业竞争同时给百姓带来了众多的实惠。1、由于大庆市的特殊的产业背景,土地的开发有其特殊性:石油的特殊生长的地质条件,使得大庆的土地开发原则是“地下服从地上”,特别是石油区域(会战商圈,是大庆市目前的富有区,因此会战商圈的发展一直受到地下石
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