GAA南昌凤凰家园商业街铺项目操作方案.ppt
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1、凤凰家园凤凰家园2008 2008 年度最佳年度最佳献礼献礼 一一. .总体环境说明总体环境说明1.1.红谷滩简介红谷滩简介 红谷滩新区地处昌北赣江之滨,与昌南中心城隔江相望,素有南昌的“浦东”之美誉。新区由红角洲 、红谷滩中心区 、凤凰洲三大片区组成。其中,红角洲片区为文教、体育 ,旅游和高档住宅综合区;中心区为行政办公 、商贸金融 、居住综合区,是南昌市级行政、文化、金融、贸易中心;凤凰洲片区为旅游、体闲、商贸、居住区,是以旅游、居住为主的城市生活新区。 凤凰洲片区南起庐山南大道,北至赣江大桥,东临赣江,西至蝶子湖城市绿心,规划用地11平方公里,规划人口约10万人,功能定位为舒适的居住功能
2、,将以一种理想的、整体的开发模式形成生态式、花园式的居住空间环境。 2. 2.凤凰洲简介凤凰洲简介2.20082.2008年凤凰洲商业市场分析年凤凰洲商业市场分析 凤凰洲目前商业主要集中在庐山南大道和凤凰花园附近,其中凤凰洲目前商业主要集中在庐山南大道和凤凰花园附近,其中凤凰花园商业一沿街商铺和社区商业为主,和本案凤凰花园商业一沿街商铺和社区商业为主,和本案非常类似。非常类似。 A:A:沿街商铺沿街商铺 目前凤凰洲的沿街店面丰和大道凤凰花园段由于周边住宅项目入驻人口较多同时靠近凤凰菜场、凭借其地段和位置的势,出租率较高,租金处于整个区域的最高水平,由于临街商铺明显受到地段的影响,租金高低和价格
3、涨幅差异很大。 B:B:社区商铺社区商铺 社区商铺将是商业地产中一支奇葩,它具有投资额较小,经营性灵活,往往与住宅消费一体化,成为长线投资。社区商铺,一般的价位是住宅价位的一倍左右,升值空间不是很大,价格涨幅一般客观存在小区的品质、人气和商铺的数量等影响,不会大起大落,有一定的升值空间。 红谷滩凤凰洲凤凰家园附近的社区店以凤凰花园小区内街最为典型,同时也是凤凰洲招商率最高的商业项目。商业档次比较低,业态主要围绕小区住户日常生活需求,集中了超市、烟酒、水果、服饰、小餐饮、美发等。二二. .本案立地本案立地条件说明条件说明1. 1.本案立地本案立地条件说明条件说明1.1.凤凤凰凰家家园园位位于于红
4、红谷谷滩滩凤凤凰凰洲洲,东东靠靠丰丰和和大大道道,西西临临凤凤凰凰北北大大道道,南南至至锦锦江江路路,北接长江路。北接长江路。2.2.地地块块方方正正,总总用用地地面面积积为为12.5712.57公公顷顷,总总建建筑筑面面积积234076234076平平米米,其其中中商商业业面面积积为为2113621136平米。平米。本案本案 “ 凤凰家园”经济适用房是政府主导开发由南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司投资兴建的商住混合社区,占地面积12.57 公顷,总建筑面积 234076平方米,总规划户数2731户,地面停车404个。小区分为A 、B、C、D四个组团,小区规划有4个出入口,项目南侧靠近
5、幼儿园的为小区主入口,北侧为此入口,另外小区东西两侧分别还配置了人行入口 。小区商业建筑面积21136平方米,呈十字形排布,合理的衔接了小区的4个出入口。AABCD2. 2.本案外围住宅小区分布概况本案外围住宅小区分布概况楼盘名称 位 置户数 预计人数档 次 天赐良园凤凰北大道、濠江路17005100高 档凤凰城丰和大道、锦江路30009000高 档 凤凰花园 丰和大道、黄河路23006900低 档 东方海德堡凤凰北大道、濠江路10933279高 档 丰和新城庐山南大道、丰和大道 7182154高 档 凤凰家园丰和大道、锦江路 27318193低 档 凤凰商贸城丰河大道、闽江路 商业-未来凤凰
6、洲住宅项目常住人口数量为:34626人3. 3.本案外围生活设施分布概况本案外围生活设施分布概况凤凰家园外围生活设施基本齐全:凤凰家园外围生活设施基本齐全:医疗:南昌急救中心 餐饮:万家灯火大酒店 银行:昌北工行、中国银行 学校:凤凰小学、外国语学校、商贸学校其他:凤凰集贸市场、加油站 小区规划配套:商业街、幼儿园 三三. .本案外围商业氛围分析本案外围商业氛围分析凤凰花园内街业态分布及租金水平凤凰花园内街业态分布及租金水平: :平均租金在平均租金在8 8元元/ /月月 平米左右平米左右1234567891011121314丰和大道业态分布及租金水平丰和大道业态分布及租金水平: :租金在租金在
7、1616元元/ /月月 平米左右平米左右1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19凤凰商贸城业菜场边态分布及租金水平凤凰商贸城业菜场边态分布及租金水平: :菜市场菜市场: : 租金在租金在7 7元元/ /月月 平米左右平米左右1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21凤凰商贸城业态分布及租金水平凤凰商贸城业态分布及租金水平: :1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 租金在租金在1515元元/ /月月 平米左右平米左右3. 3.本案服务
8、范围辐射示意图本案服务范围辐射示意图三、建议方案三、建议方案三、建议方案三、建议方案1 1 1 1、定位及主题形象塑造、定位及主题形象塑造、定位及主题形象塑造、定位及主题形象塑造找准档次,争取成为凤凰洲商业新亮点找准档次,争取成为凤凰洲商业新亮点整体定位整体定位整体定位整体定位:不要仅仅局限于凤凰家园,而要依托整个凤凰洲的不要仅仅局限于凤凰家园,而要依托整个凤凰洲的特点及周边无集中商圈的优势,成为凤凰洲首屈一指的商业项特点及周边无集中商圈的优势,成为凤凰洲首屈一指的商业项目目品质定位品质定位品质定位品质定位:凤凰长乐街的建造风格高雅,配套齐全,有花有水,凤凰长乐街的建造风格高雅,配套齐全,有花
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