技能培训专题-物业管理基本制度与政策讲义-第5讲第四节.doc
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1、第四节物业管理条例大纲要求:条例的指导思想和立法原则;条例创设的法律制度及制度特色;条例的主要内容条例确定的法律责任及其特点;条例确定的基本法律关系。物业管理条例是在2003年6月8日,由国务院颁布;2003年9月1日,物业管理条例正式实施。条例的颁布和实施,是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事,标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。知识点一:制定和修改过程(一)收集有关资料,了解国内外物业管理的立法情况条例起草的前期阶段,起草小组通过各种渠道开展资料收集和分析工作。我国内地的物业管理在深圳起步,由于地缘关系,我国香港地区的物业管理立法对内地物业管理立法影响较大。(二
2、)开展立法调研,掌握第一手材料为深入了解物业管理发展现状和存在的问题,起草小组多次组织了立法调研活动。这些调研活动,有助于在起草条例时实事求是,从实际出发,增加条例规定的可操作性。(三)进行专家论证,讨论立法中的难点问题当时物业管理在我国发展仅有20年,各地物业管理发展很不均衡,物业管理理论研究尚处于起步状态。起草小组通过召开专家论证会、书面征求专家意见等方式,邀请法学家、律师、资深从业人员、行政管理人员、业主代表等,对立法过程中的难点问题进行专题研讨。条例中业主大会、管理规约等制度,是在充分吸收专家意见的基础上确立的。(四)广泛征求意见,以求彰显民意按照立法程序要求,起草小组在起草出条例征求
3、意见稿后,于2000年5月征求各地、国务院有关部门、有关单位及专家意见。2001年3月经建设部常务会议讨论通过,形成条例(送审稿),提请国务院审议。2002年10月16日,经国务院同意,国务院法制办将条例(草案)登报公开向社会征求意见。2003年5月28日,国务院常务会第九次会议审议并原则通过了条例。条例的制定过程,反映了社会法制意识的日益增强,凝聚了人民群众的智慧和热情。(五)适应环境变化,及时修改完善条例的实施,在极大地规范和推动物业管理的发展的同时,在实践中也暴露出一些问题。2007年3月,物权法出台,从维护业主合法权益的角度出发,对业主在共同管理建筑物及其附属设施过程中的权利和义务做了
4、更加具体的规定。为了保持条例与物权法的一致,也为了解决条例实施中存在的问题,国务院对物业管理条例进行了修订,并于2007年8月公布了国务院关于修改的决定(教材有误)。知识点二:指导思想和立法原则(轮换考点)一、条例在坚持民法基本原则和立法法的原则下,突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。二、条例的立法指导思想,主要表现在三个方面:一是强调保护业主的财产权益,协调单个业主与全体业主的共同利益关系;二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体,是服务和被服务的关系;三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。三、条例在立法过程中,主要遵循四个基本原则(一)物业管理权利
5、和财产权利相对应的原则(二)维护全体业主合法权益的原则(三)现实性与前瞻性有机结合的原则(四)从实际出发,实事求是的原则(一)物业管理权利和财产权利相对应的原则物业管理权利是业主财产权利的重要组成部分。条例对业主权利义务的规定,其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定,是基于业主拥有的财产权份额,将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。(二)维护全体业主合法权益的原则在处理行政处罚和承担民事责任关系方面,条例设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。(三)现实性与前瞻性有机结合的原则条例贯穿着眼未来、着眼发展的
6、指导思想,设立的业主大会和住宅专项维修资金等制度,符合市场经济的基本规律,符合未来立法趋势。(四)从实际出发,实事求是的原则条例在坚持法律制度统一性的前提下,充分考虑各地区的实际情况,对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定,有的规定的具体执行办法,授权省、自治区、直辖市制定。知识点三:制度特色条例就业主的权利和义务,业主大会的组成、职责和行为规则,前期物业管理,业主与物业服务企业的法律关系,业主处理财产共同利益的方式等,创设了业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金七项物业管理的基本制
7、度。(具体内容我们在第三章再做深入的学习)条例创设的制度特色包含四点内容:(一)尊重和维护业主的财产权利物业管理的基础是业主的建筑物区分所有权,对物业进行管理是业主行使建筑物区分所有权的行为。选聘物业服务企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一,业主还可以根据实际情况决定采取其他方式,比如自行管理,或者将保洁、绿化等专项事务直接委托专业公司。条例充分尊重和维护业主的财产权利。条例对业主财产权利的尊重和保护,还体现在对侵害业主财产权的救济上:建设单位和物业服务企业的行为给业主造成损失的,应该依法承担民事损害赔偿责任;物业服务企业不得擅自改变物业管理用房的用途。(二)建立业主民主协商、自我管理、
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