产市场调研报告.doc
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1、产市场调研报告房地产业作为一种重要的经济杠杆,是城市发展中承担城市建设、经济发展的重要力量。2020 年政府工作报告指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”。近年来,XXXX处于基础设施建设向产业发展转变的关键时期,加强宏观调控,保证了房地产市场平稳发展。近期研究院组织力量对XX房地产市场发展情况进行调研,形成以下研究报告。 一、房地产市场基本情况 2020 年,随着新冠疫情在全球的不断蔓延,世界经济受到严重冲击的背景下,X月国务院发布关于构建更加完善的要素市场配置体制机制的意见、国家发改委印发2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务等文件,从
2、土地、户籍和资本等方面提出改革意见,完善土地、人口和资金等要素的市场化配置,加速推进区域一体化进程,促进资源向中心城市及重点城市群集聚,强化金融监管,因城施策更加灵活,释放中长期利好,保证房地产市场平稳运行。 全国房地产市场。从反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数看,20XX年以来,一线城市房价总体表现为稳中有降,二三四线城市房价平均涨幅较大,其中四线城市指数上涨XX.X。2020年,在疫情影响下,一线城市指数上涨X.X,二线城市指数上涨X.X,涨速相对较快,市场恢复迅速;三四线城市市场稳中有降,特别是三线城市指数下跌X.X,降速明显。 但随着2019年X月,国家发展改革委2019年新型城
3、镇化建设重点任务的要求,超大城市要大幅增加落户规模、型大城市要全面放开放宽取消落户条件等。我们认为,未来人口将逐渐持续向大城市、少数几个城市群聚集,导致刚性购房需求增加,并在土地资源紧缺等因素的影响下,一二线城市房价必将大概率出现上涨,房地产市场分化将加剧;例如,2020年,XX优化入户政策,规划户籍人口增加XX万人,X-X月份XX房价大幅上涨,目前,XX新房均价为XXXXX元/,2020年上涨幅度X.X,其中四月份一手住宅成交XXXX套,创近X年新高。三四线城市受“棚改”政策逐渐转向“旧改”,土地资源较丰富、人口流出、经济下行等因素的影响,房价出现回调。 XX房地产市场。2019年,XX楼市
4、跌宕起伏,年初高XX土地拍卖楼面价突破万元,掀起楼市热潮,然而年中过后,“金九银十”销量一般,年底,房企冲量打折优惠,市场呈降温趋势。但市场依然活跃,优质区域竞争激烈,住宅市场整体呈现“供不应求”局面。从区域看,高XX凭借经济发展和区域规划优势,在土地价格方面领跑全市,XX、XX、XX个区域供求规模领跑全市,其中XX全年成交规模约XXXX万;从成交面积段看,面积XXX-XXXm2占成交量的XX.X,市场开始由刚需住宅向刚改或改善型住宅转变,大平层住宅超越洋房受到购房者关注。 XX房地产市场。2019年,XX房地产开发行业增加值为XX.XX亿元,占GDP的比重为X.X,对GDP贡献率为XX.X,
5、2019年XX房地产业和建筑业实现税收约XX.XX亿元,累计留存市、县级税收收入XX.XX亿,占地方财政预算收入的XX.XX。XX大型房企云集,有XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX等大型房地产企业XXX家,有XX物业、XX物业、XX物业等物业服务企业XXX家。20XX年X月到20XX年X月,XX房地产总销售面积XXX.XX万,新房共销售XXXXX套,其中XX-XXX的房型占比XX;目前在售项目XXX个,XX新房备案成交均价为XXXXX元/;截至X月底,XX商品房库存面积XXX.XX万,共有XXXXX套;存量房约XX万套(含XX限购区域X万套),存量房交易共计约XXXX套。 二、XX房地产
6、情况分析 近三年来,XX在完成辖区社会事务代管托管、XX获批建设国家中心城市、XX史上“最宽松落户政策”、建设大XX新中心等多重因素推动下,经济高质量发展,“三个环境”持续优化,城市品质带动区域价值不断提升,房地产市场快速发展,呈现平稳健康增长的态势。主要有以下特点: (一)房地产市场供应状况 1.房地产开发投资稳步增长,增速放缓。XX房地产开发投资整体呈上升趋势,但投资增速呈回落态势,从2019年X月同比增长XXX.X,下降到20XX年底的同比增长XX.X,回落XX.X个百分点,受疫情影响,今年X-X月累计同比增长降至XX.X,同比增速从最高点下降三分之一,一定程度上反映了房地产开发企业对X
7、X房地产投资开发趋于理性,谨慎度不断提升,逐渐控制其在XX的开发规模。 2.土地供应市场活跃供销两旺。一是居住用地供销两旺。近三年来,XX土地交易市场活跃,热度不断攀升,对大XX区域土地供应起主要作用。20XX年,XX总计成交居住用地约XXXX亩,占XX的XX,成交总金额约XXX亿元,其中,住宅类亩均价为XXX万元/亩,住宅类亩单价区间XXX-XXX万元/亩(XX地产视线);20XX年XX住宅类用地成交约XXXX亩,占XX的XX,成交总金额约XXX亿元,其中,住宅类亩均价为XXX万元/亩,住宅类亩单价最高约为XXX万元/亩(昂赛咨询)。 2019年住宅用地平均地价同比增长XX.X。二是XX地块
8、频现。XX内部土地供应分布不平衡,20XX年,居住类土地成交主要集中在XX新城、XX新城和XX新城,XX新城和XX新城因距XX主城区较远、城市配套不足等因素影响,土地成交面积相对较少;20XX年,随着机场轻轨的开通、机场三期工地开工等影响,居住类土地出让主要集中在XX新城和XX新城,XX新城的居住类土地供应也逐步放量。具有良好生态环境和未来高端规划的区域土地竞争激烈,出现“高溢价、高地价、高楼面价”三高状态。20XX年,招商地产与中海地产、保利地产等企业经过XX轮竞拍,以XXX万元/亩拍下XX板块XX亩住宅用地,溢价率达到XX。 今年X月X日,XX有限公司溢价拍得XXXX两宗地,其中一宗XX.
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