房产调研报告2篇范文.docx
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1、房产调研报告2篇 目前城市住房的种类繁多,有一般商品房、房改房、经济适用房、央产房、军产房、承租公房等不同性质的房产。根据统计,XX年至XX年上半年,北京市第一中级人民法院以判决方式共审结离婚纠纷案件815件,其中涉房产问题案件约690件,占比85%左右。而城市房产因种类繁多,约有450件,占涉房案件65%。其中涉一般商品房约190件、经济适用房约100件、承租公房70件、房改房45件、央产房25件、军产房20件。这些房产自身的特性加之与物权法、合同法及国家政策存在的协调统一问题,使之成为了审判实务中疑难问题多发的领域。如婚前按揭商品房的权属及增值利益如何认定分割、房改房中工龄优惠是何性质、军
2、产房分割时非军人一方居住权如何保障等。 在相关法律和司法解释无法穷尽裁判规范、理论研究亦存在不足的情形下,实务中对于这些问题的处理方式不尽相同,甚至有矛盾冲突。如何在这些案件中区分情形,进而正确适用法律、统一裁判标准成为亟需解决的问题。本课题以房产性质为区分标准,对城市中涉及的各类房产在实务中反映出的典型问题进行系统梳理,力求在现有法律框架基础上,总结归纳出具有指导意义的裁判规范。 一、婚前按揭商品房的权属认定及分割 (一)存在的问题:权属认定不一,分割标准混同 当前离婚诉讼中,婚前按揭房屋成为当事人争议的焦点之一,争议的内容主要在于此类房屋权属如何认定,以及如何确定相应的增值利益归属和分割标
3、准。法院在处理此类案件时,尺度并不统一。对于权属认定为是夫妻共同财产还是个人财产存在分歧,标准不一,甚至采取了回避的态度,而在此基础上对于房屋增值利益的处理,也存在着按照出资比例作为夫妻共同财产分割、一方给予另外一方补偿、不予考虑以及平均分割等多种情形。 关于房屋的权属争议,具体分为以下情形:如有判决认为,诉争房屋的所有权登记及房屋所有权证书虽然于婚后办理取得,但是房屋买卖合同的签订、购房首付款及相关税费的交纳均发生于婚前,故房屋应当为当事人婚前购买,属于婚前个人财产;另有判决认为,房屋虽系一方于婚前签订购房合同,并支付购房首付款及部分按揭贷款,但婚后亦以夫妻共同财产支付了部分按揭贷款,且于婚
4、姻关系存续期间取得房屋所有权证,故该房屋应认定为夫妻共同财产。而在更多的判决中,法院对房屋是属于夫妻共同财产还是个人财产并不加以表述。此外,即使在认定为个人财产的判决中,对于认定标准的表述也并不一致。如有判决表述为:诉争房屋系一方婚前购买,属其个人财产;另有判决表述为:诉争房屋系一方婚前合同签订、支付首付款并办理贷款,认定为一方个人财产。由此产生的问题是,认定为是一方个人财产的具体标准是什么?是需要签订合同、支付首付款、贷款办理这些程序部分具备即可还是全部兼备,并不明确。 实务中,各地法院对此出台的指导性意见也存在较大差异。如上海市高院就是以房屋产权登记为判断标准,并不考虑是否在婚姻关系存续期
5、间取得,只要房屋产权登记在一方名下,原则上都认定为一方的个人财产。即便另一方有证据证明婚前购房时其也共同出资的,也仍然以登记为标准,登记在一方名下的都是个人财产;江苏省高院采取的标准是将房屋产权取得时间与婚姻关系缔结相联系。房屋产权婚后取得的,该房产为夫妻共同财产,婚前取得的,则为登记一方的个人财产。 在房屋权属认定不统一的情形下,关于房屋的增值利益,也存在很多问题:第一,关于房屋增值利益的法律性质:司法实践中有判决将增值利益认定为夫妻共同财产、有判决认定为一方的个人财产、还有判决没有确认其法律性质;第二,关于房屋增值利益处理:在认定诉争房屋属于个人财产的情形下,在有的案件中,法院认定在双方夫
6、妻关系存续期间共同偿还的贷款及其相应增值的部分应为夫妻共同财产,予以分割;在有的案件中,法院认定双方婚后共同还贷支付的款项,应由一方对另一方进行补偿;还有的案件中,对于共同还贷部分,只判决归还本金,对于对应增值利益的主张,未予支持。在认定诉争房屋属于夫妻共同财产的情形下,有判决考虑共同还贷支付的款项及对应财产增值,根据照顾子女和女方权益原则判决一方给另外一方补偿;另有判决则对于房屋的增值利益平均分割,未考虑当事人的具体出资情况。 (二)问题的分析 1、立法层面原因 婚前按揭房屋的权属性质目前在我国目前法律层面上尚属空白。我国婚姻法第十七条和十八条虽然对夫妻共同财产和一方个人财产进行了区分,但限
7、于立法技术,均采取列举加概括的方式予以规定。第十七条规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有。“所得”针对简单商品社会下的财物而言,容易操作。但是,按揭房屋作为新型商品,显然不在婚姻法颁布之初所能预料的范畴。由于婚前按揭房屋涉及房屋买卖合同的签订、首付款的支付、按揭贷款办理、房屋产权证书取得等多个环节,购房的款项中有一方个人出资还有夫妻共同还贷,相关法律关系横跨婚前婚后,整个环节涉及多种行为,首付款的交款行为是所得的根据,还是入住是所得的根据,还是取得房产证是所得的根据,没有明确的规定。婚姻法解释三第十条主要针对此类房屋,但对于房屋权属这一基础性问题却采取了回避的态度,没有从根本上解
8、决问题。按照该条规定,婚前按揭房屋在离婚时由双方协议处理。无法达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。该规定虽然提供了一个分割房屋时的原则,为解决执法统一起到积极作用。但是,由于该条对房屋权属认定没有涉及,且婚后双方共同还贷的部分一旦超过个人首付部分,适用婚姻法解释三第十条产生的不公平与法官良心发生冲突时,法官会本能回避该条的适用,进而司法不统一的问题依然存在。 2、司法理论层面原因 法律上的不明确导致司法理论上对此
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