11南阳社旗公园道1号营销推广方案82P.ppt
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1、社旗【公园道1号】营销推广方案,2011.6.20,前言,本报告从社旗的城市文化切入,通过对社旗的城市规划、房地产市场的研判、目标客户群体的分析,结合本案的产品特点,挖掘本案独特的卖点主张,将之打造成社旗房地产市场与城市发展里程碑式的代表,并通过整合营销推广策略的包装与执行,形成强势的市场销售力,确保本案年度推广目标与营销目标的实现。,目录,探寻社旗城市化进程审视公园道1号解析区域竞争市场深度项目定位分析展望市场攻击策略,探寻社旗城市化进程,从城市的变迁看社旗,从大槐树下到赵河边,明代万历年间,山陕移民来到赊旗店,将赵河南岸一个名叫三旗屯的小村,由几户变成几十户,先开鸡毛小店,渐次开成商铺。随
2、着时日推移,由屯而店而集镇,终在清康乾之时,将其变成13万人口的豫南巨镇,在全国客商心目中,与汉口齐名,有“金汉口银赊店”之称。,从城市的变迁看社旗,老家人的山陕会馆,明清时期,晋商秦商在很长时间段和经营空间内,都以联省商帮出现,称为“山陕商人”。因两者极密切的关系,山陕商人前后脚来到赊旗店,当地人也将明清来此的山陕商人通称为“老家人”。山陕商人,共同主导了赊旗店的数百年兴衰。,从城市的变迁看社旗,茶叶之路与兴隆古街,赊店水陆交接的独特地理位置使之成为中国商业发展之始的一个繁荣的商业码头。而以山陕会馆为中心,依托山陕商人的遗产打造的七十二条商业古街,即将成为中原最具特色的“商业文化基地”。,社
3、旗的城市化发展进程,今日之社旗(一),社旗县是全省首批对外开放县;全国商品粮食基地县;全省外派劳务基地县;全省农民工培训基地县;全省科技扶贫先进县城、全省社会治安综合治理先进县。,社旗的城市化发展进程,今日之社旗(二),社旗县位于伏牛山南麓,河南省西南部,南阳盆地东缘,处于东经11246-11311,北纬3247-3309,总面积1203平方公里,耕地106.9万亩,总人口65.8万。距省会郑州220公里,距南阳40公里,土地肥沃,物产丰富,素有“豫南粮仓”之称。无特大洪涝、台风、地震等自然灾害,适宜永久性居住及投资。,社旗的城市化发展进程,十二五发展规划(一),2010年11月5日,社旗纳入
4、南阳“十二五”发展一圈两轴四极规划。南阳市谋划“十二五”发展,以规划为先导,以空间布局为引领,构建现代市域城镇体系。构建以中心城市为核心,以县城为基础,以中心镇为支撑的现代市域城镇体系,形成镇平、新野、内乡、方城、唐河、社旗、南召等县城组成的一小时城市圈。,社旗的城市化发展进程,十二五发展规划(二),统筹四区建设,完善基础设施按照集中连片、区域开发、培育精品、丰富内涵的总体要求,统筹推进“一河三区”建设,促进古城区、新城区、赵河公园区、产业集聚区统筹协调发展。坚持县域中心城市、中心镇和新农村建设“三位一体”,实现宛社一体化发展,形成南阳东部的重要区域中心城市;加快以饶良镇等3个中心镇和下洼镇等
5、4个次中心镇集镇建设,提升集镇综合承载力。,本案,社旗的城市化发展进程,十二五发展规划(三),2015年,县城城镇化水平达到42,县城建成区面积达到 16.5平方公里,县域城镇人口达到29万人,其中,县城人口达到13 万人,城镇人口达到 16万人。2015年,县城及重点集镇建成比较完善的城镇基础设施体系,城镇人均道路面积达到12平方米,人均绿地面积达到10平方米,人均住宅面积达到32平方米。,本案,县政府规划占地,社旗的城市化发展进程,综述,从社旗的历史沿革与城市发展来看:依托“山陕会馆”与“兴隆古街”的历史文化积淀,社旗的城区功能划分日渐清晰,独有的商业文化旅游产业已成为社旗吸引外来投资与外
6、来人员的城市名片。,社旗的城市化发展进程,综述,从社旗的城市发展规划来看:围绕着大南阳城市经济圈的发展建设,南社一体化发展进程将逐步加速,为社旗的城市建设带来较好的契机,城市框架的不断拉大与城市基础设施建设的不断完善,为社旗的发地产市场提供了较好的外部条件与发展机遇。随着社旗“一河三区”城市发展战略的逐步推进,新城区即将成为主导未来5-10年内社旗城市发展方向的桥头堡,大量投资资金的涌入与城市配套设施的不断完善,该区域势必成为社旗房地产开发与投资的沃土。,社旗的城市化发展进程,综述,从项目所处区域来看:,新老城区结合部,新城区首个房地产开发项目,扼守南社交通要道,赵河+公园两大生态环境资源,优
7、越的地理位置独有的生态自然环境,社旗新城区最具代表性的房地产开发项目,审视公园道1号,项目本体分析,区域发展环境,本案,占据城市发展轴线,未来城市政治、文化核心,纵横捭阖的交通路网,隶属社旗新城区,是南社一体化发展的中轴与城区发展的过渡带!,发展方向,发展方向,项目本体分析,自然生态环境,本案,占地39.57公顷的赵河公园,蜿蜒流淌的赵河风光,外部优越的景观资源环境成为项目市场竞争与市场攻击的主要突破点!,发展方向,发展方向,项目本体分析,项目用地分析,项目本体分析,项目自身条件分析,地块方正、平整,西班牙主题风情小区,100亩以上滨河大盘,大社区、大规划、大景观成为引领社旗生活品质与生活模式
8、变革的领袖!,成熟的开发商品牌形象,高绿地率与景观组团规划,项目本体分析,项目立地条件分析,其它,开发商品牌,100亩以上滨河西班牙风情社区,沿河丰富的生态自然与环境资源,城市未来的行政、文化中心,城市的发展规划与沿河自然生态环境将是项目立地的基本条件!,解析区域竞争市场,市场总体情况分析,市场总体情况,从社旗目前的总体发展情况来看,市场开发项目相对较少,产品大多以多层、小高层为主,房地产市场发展相对较为滞后。,区域竞争市场分析,市场供应体量分析,从市场供应体量分析,目前市场在售体量约24.1万平米,除华府中央新城、世博广场之外,竞争项目的开发规模均相对较少,难以形成品质与规模开发的优势。,区
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