售后公房收费调研报告.docx
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1、售后公房收费调研报告物业服务行业是随着我国住房制度改革而派生出来的现代服务行业,作为一个行业,迄今已被广大消费者所认可。随着物业服务分等收费,菜单式服务的推行,使物业管理服务趋于标准化和规范化方向的发展,提升了物业的服务水平。然而,物业发展阶段遗留下的售后公房问题又制约了物业整体管理水平的上升,其过低的服务收费标准,不但阻碍了物业管理企业的发展,而且成为其生存的瓶颈。为之,尽快调整售后公房收费标准为当务之急。现有居住物业约2600万平方米(其中:售后房建筑面积约900余万平方米),782个住宅小区(其中:商品房小区343个,售后房及直管公房小区439个),在我区注册的物业管理企业共有223家(
2、其中:一级资质1家,二级资质18家,三级以下资质204家),已组建业主委员会539个。月,业主实际支付0.15元,其余0.40元从业主缴纳的房屋维修基金中列支。户;二室户(含二室半或二室一厅)每月1315元户。1、企业运营成本居高不下,原标准已不适应社会发展的要求职工最低工资标准从1995年270元调整至年的750元(目前已调整为840元),按照国家规定提取的福利费也由年38调整为43,年增幅达到292(见表三)。与居民生活密切相关的水、电、煤气等公用事业收费,已形成周期性调整态势,且调整幅度较大。水费由1992年的每立方0.18元调至年的每立方1.03元,涨幅达到4.7倍;电费由每千瓦时0.
3、21元调至每千瓦时0.61元,涨幅达到2.9倍;煤气费由每立方0.20元调至每立方1.05元,涨幅达到4.3倍(见表四)。36包括:养老金按管理人员年平均工资总额的25计提、医疗保险、住房公积金等费用按11计提。(沪价房96第157号)2、后公房管理费入不敷出,导致管理服务上的缺位:我们先以市一九九六年度商品房物业管理公共服务费及高层住宅电梯、水泵运行费理论成本测算口径表测算作为参考,以五万平方米住宅为核算单位(一般情况下达不到上述面积)为依据,管理的成本大致在为平方米每月0.36元,而售后住宅以平均每套6元,再加保洁保安费为每套10元计,也以五万平方米住宅为核算单位(一般情况下售后住宅达不到
4、上述面积)为依据,平均每套45平方米为单位,其每平方米每月0.36元左右,与十一年前公布的商品房收费标准基本持平。即十一年后管理费用是原来标准的2.81倍,(与市政府最低保障工资线增幅基本持平)。月,以45平方米建筑面积为一单元,则售后公房的管理费要平均达到每月每户33元,与现在的每月6元相比相差甚远。由于售后公房的收费标准长期来游离于市场水平之外,低廉的收费与业主日益高涨的服务要求严重背离,不少业主以服务不到位、管理措施跟不上为由拒付管理费,导致管理费的收缴率逐年下降,有的小区甚至不到50%。低收费标准和低收缴率严重影响企业的生存和发展。况且这些售后房小区大都建造年代较久,房屋及设备设施老化
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