资产评估考试易错点强化记忆.xlsx
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1、方方法法 重编预算法决算调整法类比系数调整法单方造价指标法说说明明以工程竣工资料、图纸、预决算资料为基础,结合现场调查结果,重新编制工程量清单,重新计算出评估基准日房屋建筑物的建安工程综合造价。适用于评估对象中工程竣工图纸、工程决算资料齐全的房屋建筑物。(常考:对于大型、价值高、重要的房屋建筑物,采用决算调整法确定其建安综合造价)对于设计图纸及工程决算资料不齐全的房屋建筑物可使用类比系数调整法进行测算。适用于建成年份较早的建筑物,其账面历史成本已不具备参考价值,且工程图纸、工程决算资料也不齐全。名名称称定定义义评评估估思思路路使使用用前前提提注注意意事事项项成本法成本法是指通过估测被评估资产的
2、重置成本,然后估测被评估资产已存在的各种贬值,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估技术方法的总称评估价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值(1)评估对象能正常使用或者在用(1)形成资产价值的耗费是必需的(2)评估对象能够通过重置途径获得(2)最佳使用和快速变现情形(3)评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算市场法市场法也称比较法、市场比较法,是指通过将评估对象与可比参照物进行比较,以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称市场法是根据替代原理,采用比较或类比的思路及方法估测资产价值的评估技术方法1.评估对象的可比参照物具有公开的市场,以及活跃的交易
3、2.有关交易的必要信息可以获得收益法收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现,来确定其价值的各种评估方法的总称 未来预期收益可以被预测并可以用货币来衡量获得预期收益所承担的 风险可以被预测并可以用货币来衡量预期获利 年限可以被预测基基本本步步骤骤适适用用范范围围优优势势1.确定评估对象,并估算重置成本;资产的成本反映了资产在购建过程中的必要花费,也体现了取得该项资产所需要付出的代价它充分考虑了资产的损耗,使得评估结果能反映市场对于获得某单项资产愿意付出的平均价格,有利于评估单项资产和具有特定用途的资产2.确定评估对象的使用年限;评估单项资产。既要考虑重置成本,也要将由使用和其他因素所造
4、成的实体性贬值、功能性贬值以及经济性贬值考虑在内在无测资产未来收益和市场交易活动不频繁的情形下,成本法给出了比较客观可行的测算思路和方法3.测算评估对象的各项损耗或贬值额;4.测算评估对象的价值。评估企业价值。将各项可以确认的资产、负债的现实价值逐项评估出来,最终确定企业价值。可以根据不同资产的实际状态、使用方式等特殊性选用合适的评估方法进行评估。成本法评估企业价值为可能的破产清算、资产分割提供了一定的价值参考1.选择参照物通常被用于评估具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产相对来说具有客观性的方法,比较容易被交易双方所理解和接受2.在被评估资产与参照物之间选择比较因素3.指标对比和量化差异
5、如果不存在资产的成本和效用以及市场对其价值的认知严重偏离的情形下,市场法通常是三种方法中较为有效、可理解、客观的方法4.分析确定已经量化的对比指标之间的差异5.综合分析确定评估结果搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料;(1)单项资产评估较适宜于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称,成本费用无法或难以准确计算,存在无形资源性资产以及具有收益能力的资产,例如 企业价值、无形资产、资源性资产等的价值评估分析测算被评估资产的未来预期收益;分析测算折现率或资本化率;收益法从本质上体现了企业作为经营主体的存在目的,较为真实和准确地体现了企业的资本化价值,能够为所有者或潜在投资者提供较为合理的
6、预期,有助于投资决策的正确性,因而,容易被买卖双方接受分析测算被评估资产预期收益持续的时间;(2)整体资产评估用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值;分析确定评估结果局局限限性性成本法所评估的企业价值很难直接为投资者提供价值参考轻资产企业成本法评估值与收益法或市场法得出的结果可能差异极大目前我国市场对诸如企业价值等资产的认知和反映仍会受到非理性因素的影响需特别关注可比案例和被评估资产在风险、收益方面的差异,深刻把握当前市场价格和资产价值之间的差异性,避免用价格取代价值在充分分析市场认知与价值内在差异性的基础上,合理调整价值乘数等相关因子,得到待估资产的评估价值对于没有收益或收益无
7、法用货币计量以及风险报酬率无法计算的资产,该方法将无法使用。收益法的操作含有较大成分的主观性,从而使评估结果较难把握。收益法的运用也需要一定的市场条件,否则一些数据的选取就会存在困难无形资产基本假设持续使用假设公开市场假设清算假设具体假设法律政策无变化利率汇率无变化税收制度无变化经营模式、盈利模式无变化会计政策核算方法无变化企业价值基本假设交易假设公开市场假设持续经营假设清算假设各项资产的假设基本假设最佳使用假设持续使用假设清算假设评估基础中常见假设常见假设交易假设公开市场假设持续经营假设有序清算假设强制清算假设原地使用假设移地使用假设最高最佳使用假设现状利用假设评评估估目目的的专专利利类类型
8、型核核实实资资料料内内容容一般许可/转让发明、实用新型、外观设计专利证书、专利维持费缴费凭证等出资、上市/质押、诉讼等发明专利证书、专利维持费缴费凭证、专利登记簿副本等实用新型、外观设计专利证书、专利维持费缴费凭证、专利登记簿副本、专利检索报告等核核查查对对象象非实物类资产长期股权投资(不管有无控制权,方法一样)机器设备、不动产森林资源长期应收款债权资产评估资料核查验证的常用方式方方法法盘点、函证、抽查、访谈核对、抽查(会计凭证)、尽职调查、访谈逐项调查、抽样调查小班抽查法、全面核查法、抽样调查法收集合同协议、函证、抽查、访谈、调查查阅分析相关合同及资料、现场调查观察、询问、书面审查、实地调查
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