完整版2月重庆都凯润空港项目2013年度营销方案汇报.ppt
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1、谨呈:云锡集团都凯润空港项目2013年度营销方案汇报至祥置业(重庆)Feb,2012,营销执行要点MARKETING EXECUTIVEPart Seven,营销难点及关键点THEPROBLEM Part Six,营销战略及策略 MARKETINGBREAKOUTPart Five,营销环境研判外部环境研判SUMMARYPart One,目标、任务与问题THE PORBLEM Part Three,项目/产品解读内部环境研判INTERNAL ENVIRONMENTPart Two,项目营销定位Marketing Positioning Part Four,CONTENTS,目录,第一部分 营销
2、环境研判,政策背景研判区域城市发展概要区域未来的城市角色区域房地产市场概述区域房地产项目竞品分析小结,PART 1 营销环境研判政策背景研判,2011.1-6 月国家出台政策一览,PART 1 营销环境研判政策背景研判,2011.1-6 月国家出台政策一览,PART 1 营销环境研判政策背景研判,2011.1-6 月国家出台政策一览,PART 1 营销环境研判政策背景研判,2011.1-6 月国家出台政策一览,PART 1 营销环境研判政策背景研判,2011.9月国家出台政策一览,PART 1 营销环境研判政策背景研判,2011.10月新政,宏观调控频频颁布,各地方政府纷纷响应,房地产行业进入
3、库存期;新一轮的调控已经逐步转向了制度变革;试点城市廉租房大量出现,刚需被压制,购房群体观望情绪加重;调控走向由短期向长期,由“堵”到“疏”转变。政府希望看到未来房地产 行业在稳定中有序发展;房地产市场短期看空,长期看好;,PART 1 营销环境研判政策背景研判,观点:,PART 1 营销环境研判区域城市发展概要,渝北区2010年城市建成区面积达到125平方公里,城镇化率达到71%;全区生产总值达到550亿元,人均生产总值达到8200美元,为全市平均水平的2倍;地方财政收入(不含北部新区)达到45.6亿元,完成规模以上工业总产值1200亿元,成为全市首个“千亿级工业大区”。多项经济指标跃居重庆
4、第一、西部前列,已成为名副其实的重庆乃至西部“门户”。商贸大区、美食名区、会展新区建设快速推进,总部经济、文化创意及旅游、物流等现代服务业同步发展。渝北还成为了西部唯一的“全国文明城区”,荣获了全国卫生城区、全国和谐社区建设示范城区等10多项国家级荣誉。,PART 1 营销环境研判区域城市发展概要,渝北区地处重庆北大门,交通便利四通八达。重庆国际机场坐落境内,已开通国内外航线110条,可起降大型波音747货机。重庆机场第二跑道今年内将建成,2015年吞吐量将突破3000万人次,2020年达到5000万人次;西南最大龙头寺火车站位于区内,重庆铁路“二环八射”中的“二环五射”贯穿区境,到2015年
5、可实现周边省会城市铁路4小时通达,长三角、珠三角、东南亚8小时通达。通过兰渝铁路及欧亚大通道,重庆13天可到达荷兰鹿特丹。,在两江新区1200余平方公里规划范围中,渝北占800多平方公里,10个功能区中有7个功能区在渝北,特别是中国首个内陆保税港区、西部国际会展中心布局在渝北。,项目位于空港新城核心,“8小时通达全国,20分钟通达全主城区”的绝对交通优势,赋予了空港新城未来无限的想象空间。作为一座为“枢纽空港”配套的生活大城,空港新城2007年获批兴建。虽起步较晚,但起点很高,规划的洋房物业占到新城住宅的绝对数量,堪称重庆主城花园洋房第一大城。,两路老城区,空港新城,本案,PART 1 营销环
6、境研判区域城市发展概要,PART 1 营销环境研判区域城市发展概要,空港新城有重要的战略地位,无论是交通、区位还是生活配套,都拥有不可替代的优势。,PART 1 营销环境研判区域未来的城市角色,都市区空间发展战略:双核双基地战略将重庆中心功能东西拓展的 思路转为向北跨越,明确将空港作为城市新中心。,项目地块,项目所在区域位于重庆两江新区空港新城中心位置,紧临麓山森林公园及中心公园。地块前面的同茂大道是未来空港新城主要交通干道,与机场及会展中心相通,可连接重庆内环及外环,快速到达重庆重要商业中心区及各区县。,项目所属区域位于未来空港新城CBD、通达性极强,空港新城整体规划提出了“金龟下山”方案:
7、整个城市功能布局犹如一个匍匐的乌龟,其中头部为中央商务区,龟背的北面将建立一个面积0.5平方公里、市内最大的巴渝文化公园,而龟背向南处为行政中心。,空港,PART 1 营销环境研判区域未来的城市角色,功能定位:五大建设主题,PART 1 营销环境研判区域未来的城市角色,空港新城已成为城市发展热点区域,新的财富中心;空港新城未来将打造成为城市商业副中心,CBD中央区;重庆向北,主城向北已是大势所趋,诸如八中、西南医院、各市政单位将陆续搬迁至空港区域,未来的渝北区域发展不可限量。,PART 1 营销环境研判小结,PART 1 营销环境研判区域竞争项目分布图(在售),目前空港区域内主要在售楼盘9个,
8、物业类型多样化:高层、小高层、洋房、别墅均有,高层套内售价集中在7000-8000 元/,洋房均价集中在7000-9000元/,目前新盘开盘去化率约为25%-30%。,PART 1 营销环境研判区域竞争项目一览表(在售),1.西区市场两房折后成交价格区间在7100-7700元/之间,但消化情况较好的产品成交价格区间在7100元水平;2.西区的二变三户型折后成交价格在7000-7300元/之间,通过各个楼盘踩盘情况可知,此类户型目前是最受客户的的青睐,套内折后价格7000元/的旭辉新里城消化情况较好,其他的项目消化情况欠佳;3.正三房的折后成交单价在6600-7600元/之间。调查可知,各紧凑型
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