精讲20080819周庄别墅项目营销策略报告终稿.ppt
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1、周庄别墅项目营销策略报告周庄别墅项目营销策略报告谨呈:昆山川水房地产置业有限公司2008年8月13日本报告是严格保密的。占位思考占位思考 机会与项目占位机会与项目占位引客户来引客户来引客户来引客户来让客户买让客户买让客户买让客户买营销策略营销策略项目目标项目目标 目标下的问题目标下的问题 渠道攻略渠道攻略形象攻略形象攻略产品攻略产品攻略营销攻略营销攻略报告思路营销策略总纲营销策略总纲及攻略解析及攻略解析销售铺排销售铺排项目属性分析项目属性分析长三角市场思考长三角市场思考周庄市场思考周庄市场思考目标客户归类目标客户归类核心价值提炼核心价值提炼2本报告是严格保密的。北京北京长三角长三角项目目标p从
2、企业战略来讲,本项目作为天润集团首个异地项目,承担创造企业知名度、美誉度,树立品牌,并赢得政府信任的使命,由此形成企业长三角扩张的引爆点。p成为古镇旅游地产项目的代表之作。树立品牌树立品牌现金流现金流p在低靡市场下,良好的现金流,促进企业良性发展。3本报告是严格保密的。1/1/占位探讨占位探讨 机会在哪里?机会在哪里?2/2/渠道挖掘渠道挖掘 项目价值如何建立客户认知?项目价值如何建立客户认知?3/3/营销执行营销执行 怎样影响客户购买,确保销售回款?怎样影响客户购买,确保销售回款?目标下的问题4本报告是严格保密的。占位思考占位思考 机会与项目占位机会与项目占位引客户来引客户来引客户来引客户来
3、让客户买让客户买让客户买让客户买营销策略营销策略项目目标项目目标 目标下的问题目标下的问题 渠道攻略渠道攻略形象攻略形象攻略产品攻略产品攻略营销攻略营销攻略报告思路营销策略总纲营销策略总纲及攻略解析及攻略解析销售铺排销售铺排项目属性分析项目属性分析长三角市场思考长三角市场思考周庄市场思考周庄市场思考目标客户归类目标客户归类核心价值提炼核心价值提炼5Analysis我们面临的一切是怎样的?占位思考占位思考6本报告是严格保密的。项目属性分析项目属性分析7本报告是严格保密的。区域属性:上海近郊、水乡文化旅游古镇区域属性:上海近郊、水乡文化旅游古镇本项目本项目昆山传感器产业昆山传感器产业基地基地京杭运
4、河京杭运河苏州苏州方向方向京杭运河京杭运河上海上海方向方向上海昆山分界线上海昆山分界线前往周庄前往周庄前往上海前往上海p区域位置区域位置沪、宁、杭、苏城市之间苏州城东南,昆山的西南处西邻吴江市,东邻上海青浦区 上海到达周庄的门户京杭大运河支线必经之地在周庄古镇景区东北北临昆山传感器产业基地p项目位置项目位置p城市属性城市属性以上海为核心的长三角核心区域文化旅游古镇;属性分析属性分析周庄门户周庄门户!8本报告是严格保密的。n项目指标项目指标占地面积:22万方建筑面积:13万方米容积率:0.58;n配套设施配套设施幼儿园2600平方米;活动中心3700平方米;物业用房650平米;n产品类型产品类型
5、联排别墅、双拼别墅为主;园林式和星级酒店;商业配套;会所、幼儿园项目属性:体量较大的别墅项目,兼具综合项目属性:体量较大的别墅项目,兼具综合配套的项目配套的项目属性分析属性分析大盘价值大盘价值!9本报告是严格保密的。地块现状:三面环水,景观优越;紧邻周庄地块现状:三面环水,景观优越;紧邻周庄主干道,兼并水路与陆路交通两大优势主干道,兼并水路与陆路交通两大优势昆山上海分界线白蚬湖传感器产业基地周南路属性分析属性分析可塑性强可塑性强!10本报告是严格保密的。本体视角:本体视角:本体视角:本体视角:“周庄门户级资质、大盘优势、可塑性强”11本报告是严格保密的。长三角市场视角长三角市场视角12本报告是
6、严格保密的。长三角已经形成了以上海为核心的城市群,在此背景下,长三角已经形成了以上海为核心的城市群,在此背景下,大城市外溢的旅游地产需求已经在释放;大城市外溢的旅游地产需求已经在释放;交通快速发展150Km35Km100Km300Km沪宁铁路沪宁铁路沪宁高速公路沪宁高速公路京沪高铁京沪高铁城际轻轨城际轻轨以核心城市为中心的松散状态以核心城市为中心网络化城市圈城市功能整合城市功能整合交通设施的完善交通设施的完善重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通,沪宁高速公路扩建等,将极大的缩短城市间的时间距离,加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动,从而使城市体系向网络化、方向发展,并形成了上海为核
7、心的城市群;长三角长三角视角视角13本报告是严格保密的。目前承载外溢购房需求的板块分布在近上海目前承载外溢购房需求的板块分布在近上海区域,具备显著的交通和资源导向;区域,具备显著的交通和资源导向;上海上海花桥板块花桥板块阳澄湖板块阳澄湖板块太湖板块太湖板块周庄板块周庄板块318国道沪宁高速铁路交通长三角长三角视角视角14本报告是严格保密的。大盘主导、近沪尺度、交通完善的溢出板块大盘主导、近沪尺度、交通完善的溢出板块花桥板块花桥板块u 地理位置:地理位置:昆山花桥,距上海市中心仅20多公里;u自然环境:自然环境:无显著的自然资源u 配套设施:配套设施:依靠近沪尺度,享受轨道交通、安亭国际赛车场等
8、利好因素;并且自身配套齐全,拥有完备的学校、医院等设施;u 交通条件:交通条件:公路交通、轨道十一号线延伸段;u 客源状况:客源状况:以上海外溢的购房客户为主,前期投资客较多,目前购买客户以养老、休闲度假以及外溢的年轻购房客户为主;u 典型项目:大盘130万方,绿地21城;15本报告是严格保密的。湖景和自然资源主导的生态旅游板块湖景和自然资源主导的生态旅游板块阳澄湖板块阳澄湖板块u 地理位置:地理位置:昆山城市西侧,苏东侧,分为湖东和湖西两大区域;u自然环境:自然环境:阳澄湖景观和其他资源,如大闸蟹、淡水鱼;u 配套设施:配套设施:依托阳澄湖发展成为长三角生态旅游片区的规划,多数配套设施尚在建
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