北京万象香格里二期项目营销策划方案页年巩固教学.ppt
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1、香格里二期营销策划方案,2010.04.12,北京万象,2009年呼市房地产市场回顾,2009年房地产开发投资情况,住宅施工面积1270.42万平方米,同比下降了3.79%;住宅新开工面积307.82万平方米,同比下降了17.15%,住宅竣工面积181.01万平方米,同比下降了45.71%。,施工面积减少短期内会出现房源供应不足局面。新开工面积减少市场销售周期将会出现断档期。竣工面积下降房屋近期市场竞争放缓。,市场供求关系最终作用必然促使现有项目和房源的价格持续上涨。,2009年呼和浩特市,商品房(含商业)平均销售价格元平方米,全年平均增长了。2009年呼和浩特市,商品住宅平均价格元平方米,全
2、年平均增长了。,2009年呼市房地产市场回顾,市场的变化最终影响了呼市市民的购买行为,2010年呼市房地产市场扫描,赛罕区,如意区,回民区,新城区,玉泉区,均价水平4000元/(中山路商业圈价格拉升区内整体均价),均价水平(3900元/),均价水平(4100元/),均价水平(4700元/),均价水平(5200元/),呼市地产发展现状,东进,南扩,西连,北跟,呼市地产发展概况,区域价值突显,价格支撑基础较稳。,香格里竞争楼盘对照表,12,绿地塞尚公馆,13,绿地塞尚公馆,14,绿地塞尚公馆,4月10日,绿地B12号楼开盘,共108套房源,当天销售率大概在60%左右。现场销售火爆,目前市场的预期性
3、看涨购房情绪已较为强烈,价格增长将持续,增长速度在于区域整体价格抬升速度,未来销售期入市时间选择将成为关键。,15,绿地塞尚公馆工程进度,16,作为全国知名开发商在新区开发,品牌影响力与本案相似卖场品质较高;该项目一期二期产品与本案的主力产品相似,均为90平米两居130-140平米三居160-180平米四居,产品同质化;该项目目前成交均价约为5400元/,二期价格比一期价格增幅较大,在营销推广方面,少有动作。,绿地塞尚公馆与本案对比小结,17,光大锦绣城,18,光大锦绣城,19,光大锦绣城,光大的销售问题出现在对市场预估的不足,过于乐观,一次性开盘量过大,导致客户无内部挤压,房源销控不到位,好
4、房源未售出高房价,从而损失或控范围内的利润。,20,光大锦绣城工程进度,21,目前其品牌影响力相对本案品牌影响力近似;从产品方面看,该项目主推89两居、110-118紧凑型三居、132舒适型三居,总体户型面积偏小,主力户型中小面积产品多,二期开盘期间推出户型达10多种;从价格方面看,目前项目成交价格4800元/,由于位置期房等原因低于本项目,由光大卖场及其物业服务管理表现出的品质相对本案更具吸引力,成为后期本案销售的主要竞争对手;从营销推广看,营销活动较丰富。,光大锦绣城小结,22,万达广场,23,万达广场,24,万达广场,25,万达广场小结,知名开发商万达入住如意开发区,是继金隅、绿地、光大
5、之后的又一个大手笔,且万达已在本地影响较强的电影城使其品牌影响力相对本案较强;项目一期产品小高层、高层,以高层为主,户型面积集中在90-160,价格各从开盘时的4900多元,涨到现的均价5400多采用少量多开的销售策略,实现对客户的内部挤压,形成热销态势。由于万达相对本案距离呼市中心较近,其地段,相对本案打造成熟住宅区其更具备先天优势;且其项目操盘模式是商业先行,目前已引进希尔顿酒店和沃尔玛超市,对后期住宅的销售起到了积极的作用在营销推广方面,前期大篇幅投入,轰炸呼市整个市场,包括报广、户外擎天柱等媒体的使用因此万达是本案需要重点关注的竞品项目,不容忽视.,金隅时代城,金隅时代城,目前位置最差
6、的六号楼正在进行蓄客阶段,,金隅时代城进度,围档的色彩与我们项目小区内所用围档色彩接近,金隅时代城小结,金隅时代城目前的优惠措施较大,但对销售的拉动作用不大,主要原因在于目前所推房源较少,而且户型面积只有105、145,客户缺少选择性,而且客户涵盖面较窄,但期价格一直高企,而且区域认识度较高,随着市场购买力的进一步释放,未来区域内其仍为主要竞争对手。应该特别关注。,亿利傲东国际,蓝色理想,低价策略,走中低档市场占位。,32,05-07年呼市土地供应量相对较大,08年开始政府逐步减小供给量,供应量在08年开始明显下滑、09年进一步放缓。,区域商品住宅供应量整体供应量高达1108万,整体供大于求,
7、买方市场已然形成,目前区域年去化量较为平稳达到约35万,整体去化需要30年之久。但是东河区域去化量在整体市场去化中所占份额相对较大且逐年上升,改善型产品仍有市场需求空间。,土地市场,住宅市场,区域内市场价格稳步提升,特别是09年上半年各主力楼盘均较年初上涨了500元/平方米,涨幅近14%,相信随着区域配套的逐步完善,及客户对区域的逐步认同,价格上升空间依然存在,上升空间会与东岸国际均价接轨(6000-7000元/),但是稳中慢升,短期内不会激涨。,住宅价格,区域市场中随着大量大盘的涌进,高品质项目的进一步带动区域价值,且会得到客户认可,综合品质好的项目市场份额将进一步上升;价格亦随着区域整体带
8、动,区域价格已在客户心目中形成高端价格定位,因此上升空间相对较大。,市场走势,区域市场主要结论回顾,香格里二期的营销策略思考,目录,二、现状分析,一、营销目标,三、核心策略,六、价格策略,四、价值体系构建,五、推广策略,至2010年8月30日:保3000万争取4000万(一期商业、车位、车库、余房)至2010年底:保6000万争取8000万(二期新房源),一、营销目标,目录,三、核心策略,六、价格策略,四、价值体系构建,五、推广策略,二、现状分析,一、营销目标,二期项目概况,剩余住宅,合计39套,销售面积约7456.95平方米。剩余商业1套,面积1274.3平方米剩余车库190个剩余库房67个
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