精讲20120620河北衡水红日景园营销策划报告.ppt
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1、红日景园II期营销策划报告,红日景园二期项目提报,执笔:姜仁地产机构策划部衡水项目组签审:签收:,由:北京姜仁房地产咨询有限责任公司交:,【京姜仁字(2010)1026号】,谋全局者,得天下!,前言,繁荣,还是泡沫?,受到整个河北省三年大变样政策影响,衡水市拆迁改造紧锣密鼓,水市湖城羽化而出,房地产业随着城市改造欣欣向荣,很长一段时间会继续这个场面。按照工资和房地产平均价格算,房地产泡沫已经是世界最高,与英国、美国最高位时不相上下。中国未来两年的资产泡沫将越吹越大,可能在2012年破裂,而现在的状况已相当危险。独立经济学家谢国忠,过剩,还是短缺?,现在中国最不过剩的大概就是房地产。钢铁,大家都
2、说过剩了。水泥都说过剩了,家电都说过剩了,汽车也都说过剩了。但是我们的房子不管怎么样,城镇居民还做不到1:1。华远集团董事长任志强 在北京、上海、深圳等城市,由于房价过高,有购买能力的有效需求远低于供给,已造成现在北京市住房闲置约1044.1万平方米,闲置率达34.04%。北京社科院城乡发展蓝皮书,低收入与高房价,蜗牛与火箭的赛跑?,中国国际经济交流中心研究员王军21日在北京公开表示,目前中国房价收入比已超 过15倍,上海、北京、广州等地的房价收入比则超过50倍以上。当前中国租售比一般都在400以上,一些泡沫严重地区甚至在1000以上,而国际警戒线为200。泡沫现象严重。房地产泡沫已成为事关中
3、国国民经济全局的系统性风险。,开发商与购房者,朋友还是敌人?,对于购房者来说,住房是他们最大的生活必需品,自然会求全责备;而对于血汗钱的使用,自然是谨慎为上,务求物有所值甚至超值;对于开发商来说,要赚足利润才能存活,甚至为保证利润不得不降低产品的质量;况且还有少数发展商跟诚信问题过不去。,投机需求还是真实需求?,在投机市场上,“买涨不买跌”是投机操作的原则,房价上升会进一步吸引更多资金的进入,在“羊群效应”的影响下,更多的投机力量进一步推波助澜,成为房价继续上涨的推动力量;同时,房价攀升导致市场的有效需求进一步萎缩,市场的结构性过剩日益严重。,国家十二五规划鼓励还是打压?,十七届五中全会综合考
4、虑未来发展趋势和条件,提出了今后五年经济社会发展的主要目标:经济平稳较快发展,经济结构战略性调整取得重大进展,城乡居民收入普遍较快增加,社会建设明显加强,改革开放不断深化,使我国转变经济发展方式取得实质性进展,综合国力、国际竞争力、抵御风险能力显著提高,人民物质文化生活明显改善,全面建成小康社会的基础更加牢固。,大力推进经济体制改革,积极稳妥推进政治体制改革。解读信号:十二五期间国家总体经济看好。,注重保障和改善民生,促进社会主义公平正义,提高居民劳动报酬在初次 分配中的比重。解读信号:国家由不均衡社会向橄榄型社会发展过度,保护中产,缩小贫富 差距。,经济结构战略性调整取得重大进展。解读信号:
5、消费、投资、出口三驾马车将进一步扩大内需,减少对出口的 依赖;多产业均衡发展,减少房地产在国家经济中的一枝独秀。,国家十二五规划房地产是生还是死?,1、经济继续较快发展:房地产提供未来5年内良好发展的社会土壤。2、注重民生、缩小城乡差距,兴建橄榄型的中产社会:让刚需与改善型物业得到较大的发展空间。3、房地产的结构调控会进一步加强:让房地产由资产升值的储钱罐功能回归消费品本身。也意味着产品硬实 力软实力的竞争在未来的房地产发展业成为重点。4、政府大力修建保障房:2011年、2012年的供应是在“补课”,供应滞后在时间上给解决刚需的 普通商品住房提供了发展机遇。指标分析如下:5年3000万套,意味
6、着每年600万套。2009年全国经济适用房和廉租房等保障性住房合计300万套,占当年商品住宅销售总套数的13%。未来5年,每年600万套,应占商品住宅总成交套数的20-25%左右。侵蚀的房地产刚需的市场份额并未带来生死 抉择。,有人追求大,大即是好,有人追求实用,但又不想丢掉身价!,奢华与实用该注重哪般?,有人坚持为有钱人造房,有人开始征集“城市中低收入人群居住解决方案”。,动中决断 静中思远红日景园二期在左右矛盾中寻找和谐,目录宏观环境分析根据项目所处地区消费状况和消费水平决定做一个什么项目地产市场环境分析根据衡水市宏观地产市场环境和微观项目所在地地产环境找到 项目营销突破口基地分析根据项目
7、所在位置和规划情况找出项目的优劣势和机会衡水市场消费分析根据市调结果确定消费者对楼盘多方面期待产品建议篇综合上述多方面分析和消费者调查作出具有针对性的产品改进建议项目定位确定本项目应该为什么人,造什么样的房子。营销策略篇本项目在经历改进之后针对目标客群应该如何营销,宏观环境篇,衡水地处华北平原的黑龙港流域,位于河北省东南部,东与山东德州毗邻,省内与邢台、石家庄、保定、沧州接壤。桃城区为衡水市政府驻地,近邻京、津、石等大中城市,地理位置优越。,衡水城市概况,城市交通概况,铁路交通,京九铁路石德铁路在城区交汇,形成铁路交叉黄金十字,衡水站为京九铁路京南第一大站,是石德线联接京广、京沪、京九三条铁路
8、大动脉的中心枢纽;公路交通,106国道纵贯市区,石黄、石青高速公路穿境而过,各级交织成网,四通八达。从远期规划分析,将建设联系中心区和次中心以及产业集群的快速城际交通网络,具体为“二环七线”,所谓二环,一是环湖大交通圈,将由郑昔线,枣武路,横井路,宝衡公路,赵码公路相互连接而成;另一是主城区外环。“七线”为七条放射性高标准道路网,包括衡保公路、衡德公路、S040路、肃临路、西外环以及延长线、106国道。将大大加强主城区与个郊县的交通联系。,城市交通概况,人口状况,衡水辖2市8县1区,118个乡镇、办 事处,4994个行政村。全市总面积8815平方公里,总人口415万。统计显示,桃城区下辖四街道
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