地下室结构工程成本优化思路与方法.ppt
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1、目 录【案例名称】地下室结构工程成本优化思路与方法【关键词】联动成本设计,落实优化措施【推荐语】华中区域公司成本管理部在成本管控方面,尤其是在地下室工程等隐性成本方面,与设计部充分联动,形成了较为成熟的地下室结构工程成本优化管理思路与方法,保证了华中区域各个项目的成本控制在合理较低水平,也值得集团其他区域在地下室结构工程成本管理方面借鉴和参考。【项目团队】华中区域成本管理部 备注:案例解释权归各业务单位所有第一部分:地下室结构工程成本优化思路第二部分:地下室结构工程成本优化方法第三部分:案例分享目 录第一部分:地下室结构工程成本优化思路本章节重点内容:1、地下室结构工程成本管理的现状2、地下室
2、结构工程成本优化的两个量化维度3、地下室结构工程成本优化的三个介入点4、地下室结构工程成本优化的一个标准动作1、地下室结构工程成本管理的现状在整个设计流程中,开发商一般最看重的是项目整体方案和户型方案,而忽视了地下室部分。往往到了施工图阶段才会对方案单位提供的地下室图纸进行深化,因此地下室部分的成本管理往往被忽视,或者仅仅停留在口号上面,很难在实际管理工作中落地。相比于地上部分,地下室属于单项投入部分,仅仅只是通过销售车位来弥补成本的付出,现金流收益较低,在当下地产行业下行的年代,行业竞争越来越激烈,提高利润率是提高竞争力的必然途径。所以通过合理有效的方式,开源节流,显得尤为重要。2、两个量化
3、维度地下室成本控制受总图、结构、建筑、机电等多个专业的影响,且各个专业之间并不是平行的关系,各个专业之间相互影响。只有整合各个专业的资源,才能做到对地下室成本的综合控制。如何将地下室成本管理不仅仅停留在口号上,如何具体落地成为首先必须解决的问题。两个量化维度:结构指标(钢筋、混凝土指标)和单车位指标(地下室停车效率),其中,停车效率的经济价值更大。3、三个介入点地下室成本控制最合适的介入点:方案阶段优化地下室结构。围绕成本优化两个量化维度:结构指标和单车位指标,选取三个介入点:结构体系、柱网形式、塔楼布置:n结构体系:梁板结构,比如顶板结构形式,与覆土厚度、消防车荷载、人防荷载有关,直接影响结
4、构经济指标,需综合权衡结构与建筑功能、后期维修等因素。n柱网形式:与基础选择和停车位有关,是一个综合比选过程,选择合适的柱网形式对车位数量及结构指标都有影响。n塔楼布置:优化可以使地下室停车效率最大化,增加车位或者减少地下室面积,从而达到优化目的。4、一个标准动作一个标准动作:设计工作要包括成本优化这一动作,管理举措。目的是成本优化工作与设计工作同步进行。设计完成,成本优化工作完成。这样既可以把握项目工期,又可以减少设计工作的反复,保证设计进度。也只有优化工作前置,才能让优化工作不受施工进度、现场条件的影响,使成本控制最大化。第二部分:地下室结构工程成本优化方法本章节重点内容:1、地下室建筑设
5、计优化内容2、单车位指标优化方法3、结构指标优化方法地下室建筑方案设计优化,可以总结为对设计多专业的资源整合,通过对地下室影响成本的各个专业进行精细化的分析对比(两个量化维度、三个介入点、一个标准动作)后,再综合到地下室建筑设计中,形成地下室建筑定案,开展施工图深化设计,达到项目可施工的程度。地下室的成本是需要多专业的综合控制,才有可能在设计阶段为甲方做到合理的经济控制。1、地下室建筑设计优化内容n设计方案n成本部的职能如何提供支持(1)成本部需落实在方案设计阶段成本优化这一标准动作。主要由设计部主导整合各个专业,由相关人员提出不同的形式和方案比如大、中、小柱网,无梁楼盖、框梁大板,二层地下室
6、与局部三层地下室,塔楼间距,支护形式等等汇总形成地下室的定案。(2)成本部提供在过程中提供相应的配合,并对各个方案和最终的地下室定案进行综合成本分析,便于最后方案的决策。地下室的综合成本控制,反映的不仅仅是专业能力,也是管理能力。1、地下室建筑设计优化内容 地下室单车位指标的优化,不仅仅是建筑专业的事情,建筑可反应出来的是停车效率及平面汇总图纸,但实质是一个多专业共同配合的系统工程,更强调在方案阶段的管理和统筹能力。如何统筹各专业在方案阶段的成本优化动作,成为必须解决的问题。对策依然是动作标准化,优化维度量化,便于落地整合。2、单车位指标的优化方法n 地下室停车效率方案设计专业总图相关:1)地
7、下室相关指标的分析计算。2)塔楼与地下室的关系分析。3)地下室轮廓线的分析4)地下室层数的分析5)地下室土方量的计算分析结构相关:1)地下室结构层高的分析对比2)地下室柱网的分析对比3)地下室柱截面的分析对比4)地下室顶板形式的分析对比5)地下室开挖深度的分析对比6)地下室土建成本的对比设备相关:1)地下室设备用房的位置与大小分析对比2)地下室设备管线高度的分析对比3)地下室顶板覆土的分析对比建筑相关:1)汽车坡道的分析对比2)停车布置及流线的分析对比3)消防专业的分析对比4)人防专业的分析对比5)停车效率的分析对比2、单车位指标的优化方法n结构选型经济性分析量化维度地下室顶板经济性分析(不同
8、结构布置、不同板厚)地下室底板经济性分析(不同抗浮形式、不同基础形式、不同截面尺寸)基础形式选取经济性分析(不同的基础形式、桩基选型)主体不同结构形式经济性比较(大小柱网)(1)结构方案阶段3、结构优化方法n影响结构成本外部条件的优化量化维度地质勘察及安评资料A.不同基础形式承载力的合理取值确定(桩基、天然基础、复合地基、地基处理)B.抗浮水位的确定(设计抗浮水位的取值沟通、降低水位的措施)C.场地土类别、安评中的地震参数的取值地下室层高、架空层层高、地下室顶板荷载(覆土)通过结构形式的选取合理调整层高,减少土方量及抗浮水头,提升项目的经济性。A.合理选取覆土荷载(考虑实际种植土容重差异及景观
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