房产交易知识与实战经典案例.ppt
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1、房产交易知识与实战经典案例房产交易知识与实战经典案例 培训师:雷丽莲培训师:雷丽莲个人简历个人简历雷丽莲:雷丽莲: 孟氏房产交易中心经理、高级培训师; 自2001年3月份至今,八年专职从事房产交易、代办、后续手续,曾亲手为5000名以上客户服务,被广大客户和业内人士尊称为“百合交易员”。一、业务知识一、业务知识二、二手房交易及按揭流程二、二手房交易及按揭流程三、实战技巧三、实战技巧四、房地产交易常见问题四、房地产交易常见问题课程大纲课程大纲一、业务知识一、业务知识1、什么叫公房?什么叫公房?单位集资的房产卖给职工、单位分给职工的享受国家福利、产权性质属于划拔绝大部份是公房。公房:统建房、解困房
2、、经济适用房、福利房、解危安置房、房改房、住改房。1.1、买卖双方费用买卖双方费用 卖方:卖方:个人所得税(保证金) 1.5%营业税及税加税 5.55%印花税 0.05%(免)交易手续费 3 元/m2中介费 1.5%代办费 200 元买方:买方:契税 1.5%(注:购买1-90平方免交,91-144平方缴交0.5%)土地出让金 1%印花税 0.05%(免)交易手续费 3 元/m2权属变更登记费 130 元印花税票 5 元/本中介费 1%代办费 200 元按揭费用:按揭费用:代办费:400 元评估费 0.4%抵押登记费 190 元2、什么叫解困房(经济适用房)?什么叫解困房(经济适用房)? 解困
3、房是市政府为了解决广大职工,特别是住房困难户和无房户的居住问题,由市住宅办统一协调、建设一批廉价住房出售给上述照顾对象,简称解困房。松柏小区、康乐新村、金尚小区、金鸡亭小和前埔小区的部份住房为市政解困房的主要房源。3、什么叫拆迁安置房?什么叫拆迁安置房? 市政府为了征用土地将其收回的房产,而安置到某个地方的房产。如:嘉景花园、嘉城花园、绿苑小区(海沧)部份房产。3.1、买卖双方费用买卖双方费用 卖方:卖方:个人所得税(保证金) 1.5%营业税及税加税 5.55%印花税 0.05%(免)交易手续费 3 元/m2中介费 1.5%代办费 200 元买方:买方:契税 1.5%(注:购买1-90平方缴免
4、交,91-144平方缴交0.5%)土地出让金 4%印花税 0.05%(免)交易手续费 3 元/m2权属变更登记费 130 元印花税票 5 元/本中介费 1%代办费 200 元按揭费用:按揭费用:代办费 400 元评估费 0.4%抵押登记费 190 元4、个人所得税(保证金)的减免规定个人所得税(保证金)的减免规定 a)出售商品房价格低于原购房价格;b)公房是第一套出售的已购公有住房的免征个人所得税;c)单位售房不征收个人所得税;d)产权证出证时间满2年以个人为单位第一套出售时可免。(2008.11.1-2009.12.31收件日期为准) 针对普通及高档住宅5、营业税及附加税的减免规定营业税及附
5、加税的减免规定 a)针对(1-144平方以内)住宅:产权证出证时间或完税凭证满2年的情况下免征;未满2年按增值部份缴交。(2009.1.1-2009.12.31收件日期为准) b) 高档住宅:产权证出证时间或完税凭证未满2年的全额征收;满2年按增值部分缴交 。(2009.1.1-2009.12.31收件日期为准) a)房改房、住改房免征; b)土地用途与房屋用途是商业的不增值的情况下免征营业税及附加税; 6、契税减免规定、契税减免规定1、个人购买90平方米以下商品房(含二手住房),1.5%契税全免 。(不管个人名下几套)2、个人首次购买91-144平方米商品房(含二手住房)1.5%契税免1%。
6、 3、如果是名下还有商品房或二手房再买91-144平方米的住宅都要缴交1.5%契税,而且不能退。7、什么叫商品房?什么叫商品房? 直接向开发商购买的房产或第二次出售的房产都叫商品房。出让性质的房产一定是商品房。8、商品房的种类商品房的种类 普通住宅高档住宅商业用房8.1、普通普通/高档住宅买卖双方费用高档住宅买卖双方费用 卖方:卖方:个人所得税(保证金) 1.5%营业税及税加税 5.55%印花税 0.05%(免)交易手续费 3 元/m2中介费 1.5%代办费 200 元买方:买方:契税 1.5%(注:购买1-90平方免交,91-144平方缴交0.5%)(144平方米以上3%)印花税 0.05%
7、(免)交易手续费 3 元/m2权属变更登记费 130 元印花税票 5 元/本中介费 1%代办费 200 元按揭费用:按揭费用:代办费 400 元评估费 0.4%抵押登记费 190 元8.2、高档住宅高档住宅别墅、度假村、单套面积在 144平方米以上、单套成交价格在(9600*1.44倍)=13824)以上、建筑容积率在1.0以下(建筑面积分推面积=容积率) 8.3、商业用房买卖双方费用商业用房买卖双方费用卖方:卖方:个人所得税(保证金) 1.5%营业税及税加税 5.55%增值部份缴交土地增值税0.5%印花税 0.05%交易手续费 (车库7元/m2) (商场/店面10元/m2) (写字楼6元/m
8、2)中介费 1.5%代办费 200 元买方:买方:契税 3%印花税 0.05%交易手续费 (车库7元/m2) (商场/店面10元/m2) (写字楼6元/m2)权属变更登记费 600元印花税票 5 元/本中介费 1%代办费 200 元按揭费用:按揭费用:代办费 400 元、评估费 0.4%、抵押登记费660元包括写字楼、车库/车位、商场、店面 8.4商业用房土地增值税减免规定 1、满5年全免;(产权证出证时间或完税凭证时间) 2、未满3年全额征收; 3、满3年未满5年减半。 注:单位土地增值税按增值部份30%征收9、提取住房公积金及利息的情况提取住房公积金及利息的情况a)职工离休、退休;b)出国
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