完整版龙湖地产工程精细化管理讲义.ppt
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1、龙湖知与行之工程精细化管理主讲人:路丹老师2012年 4月 14日于 长沙,一、龙湖地产工程管理架构,工程管理架构,组织和制度,矩阵式组织架构,工程管理架构,组织和制度,区域公司工程部,景观项目部,景观专业工程师,集团和区域公司在职能上的区别:集团:注重项目宏观管控;区域公司:注重全过程的管理;集团:是政策、流程、制度的制定者;区域公司:是执行者;集团:集权;区域公司:被授权;集团:关键节点、停滞检查点的管控;区域公司:注重细节化管理;,工程管理架构,组织和制度,工程管理架构,龙湖地产工程管理架构的特点,技术支持组设置的初衷:加强工程部施工过程中技术管控;减轻现场专业工程师的工作强度;技术支持
2、组设置的后期效果:施工过程中专业性较强的技术性问题有了统一的管理人和执行标准;后期维保责任期间物业和客户(包括施工单位)有了明确的责任人;移交物业后专业工程师能及时到岗新项目,减轻工作强度,降低管理成本;,工程管理架构,龙湖地产工程部的输入与输出,工程部对上游部门(研发部)的管理(输入):会签设计任务书、参与施工图审查;设计师必须到项目所在地进行4次以上针对施工单位(及监理)的技术交底;设计师有责任进行针对现场变化、效果调整、设计错误等因素提出相应的设计变更。遇到项目施工现场重大问题,必须由设计团队成员到现场解决,并保证问题反馈速度,在三日内做出回复;设计师必须针对现场突发性的事件进行现场办公
3、服务,调整设计,出具设计变更;,工程管理架构,龙湖地产工程部的输入与输出,工程部对下游部门(造价采购部)的管理(输出):工程项目部合同需求的质量直接影响下游造价采购部的招标质量;现场签证办理的及时性和准确性直接影响下游造价采购部动态成本的反馈;现场进度控制的把控直接影响下游造价采购部资金计划的准确性;工程项目部竣工资料移交质量的好坏直接影响下游造价采购部结算质量;,工程管理架构,工程部对外部(分供方)输入输出的管理,按项目特点制定考察标准:考察标准的制定是考察顺利开展的前提;考察标准制定的科学与否是能否甄选“合格”的分供方的前提;,分供方评价体系,分供方评价体系,造价采购部,工程部,景观项目部
4、,龙湖物业,二、龙湖地产工程管理三控,项目启动会的主要内容:项目团队的人员配置;项目定位报告;项目一二级进度计划;成本敏感分析、价值分配及目标成本预设;会所、售楼处、样板房选址、定位、开放计划;投资分析报告(启动);方案设计任务书;景观方案设计任务书;项目建造标准;报批报建流程及管控措施;定义项目成功的标尺(主要指标:项目销售净利润率、项目内部收益率IRR、一次性交房成功率);,进度控制,项目启动会制度,项目启动会的作用:明确相关责任人(积极);统筹安排项目工作(主动);集团监管的起点(成果);,进度控制,项目启动会制度,1项目启动会实例.doc,以营销需求为目标制定工程计划,进度控制,进度控
5、制的基础工作,对造价采购部工作期量的管控,进度控制,工作期量,2工作期量标准.xls,工程部内部工作期量的管控,进度控制,工作期量,项目关键计划节点的设置:(集团管控重点)完成方案设计完成初步设计完成施工图设计取得施工许可证项目开工售楼处、样板区开放取得预售许可证开盘竣工备案交房,进度控制,项目关键计划节点的设置及检查,进度控制,阶段性成果评审(一),项目阶段性成果月度评审计划,3 月度项目阶段性成果评审计划.xls,评审需要解决的两个问题:阶段性成果“项”的设置(控制重点是什么)阶段性成果审查的主要内容(审查标准是什么),进度控制,阶段性成果评审(二),4景观项目部部门阶段性成果评审明细表.
6、xls,进度控制,项目月度计划,计划编制的思路(大事化小),大事化小:将大循环分解成多个小循环,进度控制,项目月度计划,计划管理的方法(分解),月度计划,周计划,整体计划,进度统计,计划的构架:长、中、短期计划环环相扣,保障计划的持续性和执行过程中的有据可循,进度控制,项目月度计划,计划管理的关键点,通过经济处罚、各项评比、管控会议等手段,达到整体计划和关键节点的受控,总体计划的刚性,调整计划的可操作性,月度计划和统计处置的果断性,周计划和统计的连续性,涉及验收、工作面移交、样板点评等主要节点是高压线计划不可动摇。,刚性计划外的可调控节点,兼顾节点的相对恒定,对月度计划设置过程管控点、实现过程
7、跟踪、出现偏差,及时应对、果断处置。,重点关注进度统计与原计划的对比,保障计划在过程实施中的延续性。,进度控制,项目月度计划,项目月度工作计划(20XX年X月),项目名称:第X页共X页,收尾工作节点工期专题会(规定动作)承前启后对前期工作的总结,对后期节点计划的梳理软资料时间节点的把控 移交时间在物业完成项目接管验收后30天内 项目资料禁止直接移交给物业工程人员,进度控制,工程后期进度控制,进度控制,龙湖OA计划管理体系,方案审查阶段审查重点地下部分:A、地下室建筑面积与塔楼面积的比例关系在满足规划指标的前提下是否合理;B、建筑基础形式;C、地下室在满足规划指标的前提下,采用多层还是单层地下室
8、;(应考虑安装的影响)地面以上:A、地面架空层、风洞、空中花园等从施工角度是否具有优化的可能;B、小开间户型与大开间户型的比例关系;C、外立面窗面积与建筑面积的比例关系;D、外立面线条的变化或多样对施工工艺的要求和对成本的影响;E、根据产品定位,重点关注建筑物外立面装饰的新材料新工艺;,质量控制,图审质量把控,初设审查阶段审查重点(成本)针对地下室钢筋、塔楼钢筋(地面以上钢筋)进行核算和预判,及时反馈计算结果,以便在扩初阶段进行相应的调整;结构构件的砼等级的预判和指标的分析;(通过对主要构件的砼工程量计算进行整体判断)通过初勘、详勘的情况针对初设图基础选择做相应的技术分析和成本预判,以指导扩初
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