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1、房地产广告策划方案(8篇) 房地产广告策划方案 第1篇:前言第一节 市场分析一 xx市房地产市场基本状况二 xx市同类住宅调查统计三 消费者分析第二节 xx项目分析一 项目优势分析二 项目劣势分析三 竞争对手分析四 项目价格策略分析五 核心价值分析第三节 推广策略界定一 目标消费群体界定二 卖点界定第四节 广告策略一 广告宣传目的二 总体策略三 广告主题四 要树立的形象五 分期广告的整合策略第五节 营销活动推荐一 营销渠道及人员促销建设二 营销公关活动推荐第六节 媒体策略一 媒体目标二 目标受众三 媒介策略四 媒介分析及选取五 广告预算及分配第七节 方案说明前 言任何的广告策划方案的目的和宗旨
2、都是在于提高产品的销售,塑造、提升品牌形象。本方案在于为xx带给一个准确的定位与广告方向,作出全程战略性的指导。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下,找出 xx项目的资源问题与机会,以到达或超出xx的原定销售计划,并为鸿宇房地产塑造品牌。第一节 市场分析一、xx市房地产市产基本状况1 、 xx市属于四线城市,房地产市场虽不是很成熟,但是有融城的完美前景;有高速有效的物流体系;又据东西南北交通要塞;处中南最大服装批发市场;有大批大型国有企业。样或那样的缺点。具体表此刻以下又表此刻销后服务差劲,物业管理不规范,有的业主不是享受服务而是受气,造成开发商与业主的对立,小区的基本建设搞
3、不上去。C 、小区规化与自然融和概念不足,人为景观痕迹太重。3 、政府引导监管不够, 销售手段不合理,收费不合理,手续不合理,还有的不合法。二、 xx市同类住宅调查统计同类定义为具有小高层,别墅等的住宅小区。现将xx市河西,河东小区进行大体比较分析如下:1、 河西地带。由于河西为新开发城区,在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独 特的优势。总体来说,河西地段房地产都在卖自然环境。湘银:核心竞争力:二十一世纪购房新概念拥有很高的品牌效应;其周边环境好;用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士,市场销售反应良好;其定位为社会高薪阶层。滨江一村:小区面积大;邻近湘江;周边环境好;2、
4、 河东地带。包括河东整个地块北有石峰区,南有芦淞区及东部的荷塘区。天鹅花园:核心竞争力:真、善、美属于自然水生态屋村、绿化面积广:拥有900亩的面积,其中400亩水面。区内有水生游玩系统。映荷园:核心竞争力:演绎精彩生活塑造经典小区属未来商业地带周边交通发展趋势大房屋设计理念突出银座大厦:近临中心广场,一医院;只是一个连体楼、属小高层,没有自身小区;周边自然环境不是很好;但它属预置房产其房屋多数为企业或近处金融高层管理人员所预购。庆云山庄:核心竞争力:离尘不离城品牌知名度高;周边环境绿色条件好;拥有98亩的绿色自然地带;其发展迅速,塑造了良好绿色生活理念在消费者心中构成良好的品牌。其新近开发的
5、紫南阁,定位较高,目标群是中高薪阶层。湘江四季花园:核心竞争力:山水之傍,尊贵之居,人文大家交通便利环境幽雅小区为12层左右的带电小高层,设计时尚为江山置业一点应是本案拉动销售的最大着力点。4 物管:智能化管理,保证了业主的现代化要求,贴合本案的定位主题。二十四小时保安,全封闭式管理。因为xx的安全环境及以前某楼盘的事故的原因,所以安全是xx市民关心的大要素,更是目标消费者着重思考的主题。5 小区设计建设:小区的设计以天然为主题,各种楼层合理布置。更有现代艺术广场,艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。6 小区配套设施齐全,有游泳池、高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术
6、长廊等。7 偏离工业区:远离工业污染区,噪音低,空气好。二、 项目劣势分析1 交通:显然交通是本案最大的瓶颈,虽有24、25、28、29、43路停靠,但是尚无直达的公交。道路条件差,而交通又是思考买房的很大要素,如何解决交通问题是我们面临的主要问题。能够思考与市政府合作开通几路专线。2 楼盘外环境:本小区外部的大环境不是很好,房屋杂乱,市政建设差。没有大型购物,休闲场所。缺乏相应的设施,医疗设施,娱乐设施。3 物业管理:不是湘银的物管,品牌力度不够。4 房屋设计:房屋种类较多,有6层、带电小高层、别墅,层次不一,面向复杂。三。 竞争对手分析根据楼盘的位置和楼盘的定位,我们把庆云山庄和湘江四季花
7、园作为竞争对手,状况如下:庆云山庄优势:(1)地处芦凇区建设南路延伸地段,靠近xx繁华商业区,无工业废气污染,附近有高中、市级医院,购物环境和文卫设施齐全,方便居民生活。(2)属于xx市芦淞区。由于目前大多数房地产开发商都紧盯天元开发区,芦淞区的房地产开发明显不如天元区。该区属本地商业旺地,聚集了数量庞大的外来经营户(尤以广东、福建人士居多),加上芦淞区的本地人士,部分消费者有很大的吸引力,同时由于临近xx县,也有利于吸引xx县收入高的消费者购房。(3)价格低。以758元1088元每平方米的价格售房,相对xx地区其他同类型楼盘而言,价格优势相当明显。(4)交通便利。有专门的公交路线,并且公交车
8、经过火车站、中心广场、一医院等繁华地段,方便购物及就医。劣势:(1)小区规划不够整齐划一,楼型外观设计不够新颖,无法对潜在客户产生强大的视觉冲击力,进而产生强烈的购买欲望。(2)小区内配套服务设施不足,不能满足众多用户需求。(3)低价位商品房,档次不高,不能吸引经济潜力强的成功人士入住,不利于整个小区形象的提高。湘江四季花园优势:1)项目资金雄厚,有资金可做必要的周转,以应付市场变化。2)整体项目规划在xx尚属首例。相比其它竞争项目,无论在住宅档次、小区设计、投资资金等,都处于明显优势。3)xx市消费市场楼价有上升趋势,消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选取。4)本地市场楼盘众多,但
9、大盘太少,具有文化底蕴的大盘更少,真正好处上的山水概念楼盘更是绝无仅有。劣势:1)品牌号召力:xx房地产市场经过几年的竞争,优胜劣汰。此刻以湘银、中房、中大、联谊、协力为代表的房地产公司经过几年的房地产操作,已积累了相当的经验,已构成了房地产市场上的强势品牌。在消费者中有着不错的口碑。江山置业进入房地产市场较晚,在要取决于本案品质是否拥有高品质平方米,庆云山庄的800-900元平方米的基础价格基本合理。五 核心价值分析1xx核心定位是都市文化艺术之都。营造文化艺术概念。打品位牌,人文概念具体化。xx是xx市有艺术修养的,有文化品位的人,向往艺术文化的人的部落。2 劳动者光荣,有钱是一种价值,是
10、一种潜力。有钱不外显,购买品位是一举两得的好事,xx正是能给予业主一种成熟、自豪的感觉。并且,享受亦道出了物业周到、安全服务的放心。广告口号:xx 都市艺术家园理由:(1)都市艺术家园既是对xx从设计理念到硬件设施等综合素质的定位确认,又是对业主的内心需求的直接表达。(2)都市艺术家园具有超前的韵味,超越了竞争对手众说一词的空洞无物的人文概念炒作,与xx的形象定位十分契合。(3)广告口号与广告主题一脉相承,有利于相互照应。(4)都市艺术家园更进一步核心化了项目诉求,有利于诉求的目标性。广告创意原则:创意原则务必充分体现广告传播主题,即艺术、自然、享受。电视、报纸、广播、户外、车体的视听设计要大
11、胆前卫,不落俗套,以突出表现艺术性。楼书、直邮手册等设计要充分体现楼盘的本质属性(幽雅的自然环境,高品质的物业管理)。第五节 营销活动推荐一 营销渠道及人员促销建设1, 营销渠道的建设十分重要,应建设双点两线销售渠道,双点指开发商和潜在购房者,两线指销售明线和暗线。明线销售是指传统的销售方式,透过建设售楼部,成立电话销售热线,设置样板房,参加房交会等方式公开发售。暗线销售是指从现代体验营销中裂变出来的一种销售方式,以点带面,依靠口头传播。如在目标消费者聚集的会所开展无形广告销售。2, 人员培训与管理:建设一支高效、优质的售楼队伍,售楼人员队伍的思想意识务必是前卫的、开放的、务实的 ,在与顾客接
12、触时,他们承担了楼盘的第一形象,他们务必能体现项目的定位,有修养、有风度、有气质。务实是指务必熟练懂得房屋交易的合法合理程序,业务务必准确到位,交易动作语言标准化。以充分体现开发商的规范与成熟,获得潜在客户的信任与好评。严禁有任何损害楼盘形象的举止言行。二 营销公关活动推荐一、xx奠基典礼暨我心中的小区有奖征名、征文活动1、 策划用意:高格调以引起一鸣惊人,广渗透以引起十分关注 。借典礼邀请政界名人,目标消费群领军人物,著名艺术家参与。给项目的定位打好头阵。征集楼名与楼文是以引起市民个性是目标消费者的 深度相关性,扩大客户量,提高购买率。2、 活动资料(1) 典礼,发布会。(2)艺术家做秀。(
13、3)设立征名征文点,发放意见卡。(4)我心中的小区有奖征名、征文活动揭晓。(5)新闻发布会及颁奖晚会。3、 活动实施:时光:楼盘开工期间及楼盘预售期间。地点:典礼在小区现场、发布及晚会在国宾大酒店。二、系列艺术展览活动1, 策划用意:艺术展览活动是对楼盘的定位的最大支撑。透过艺术展以联络客户和艺术家,明星的关系,以客户的自我品质有由外到内的升华。在客户中树立良好的形象为热销打好基础,为迅速收盘做好前奏。2, 活动安排:A,大型艺术雕塑落户小区仪式;B,书画艺术家的展览;C,文人墨客的讲座研讨互动会;D,明星才艺表演会。3, 活动参与人员:每次活动的参与人务必目标消费群所认可的知名人士,各路相关
14、媒体记者,目标消费群代表,后期活动时的业主代表,各发展商,地产经纪人士。三、赠房活动1, 策划用意:制造爆炸新闻事件,以迅速提高楼盘及发展商的知名度和美誉度。由发展商带给一套现房赠送给某著名人士,策动新闻,便于楼盘的软文炒作,以构成目标消费者对楼盘的定位及价值的高度认可。2, 活动实施:在公开发售后热售前进行,著名人士拟请xx市的院士某人,xx市市长,xx籍的国内著名人士,湖南电视台某明星。赠送仪式的规格要高,后继讨论(软文、座谈会)要有良性导向。第六节 媒体策略一、 媒体目标1, 在公众心目中树立楼盘的品牌形象;2, 提高发展商在公众心目中的知名度和美誉度;3, 力求xx销售顺利,并能引起销
15、售高潮;4, 使小区构成良好的口碑效应。二、 目标受众小区附近的芦凇区服装市场业主,果品批发市场业主,电脑大市场业主,西单车库出口广告位,通讯市场业主,南区附近购房者;以及自身具有文化艺术气质的经济潜力较强的阶层;内心向往文化艺术的白领或政府部门人士。年龄:3555岁左右主要特质:注重生活品质,有文化品位(或期望有高的文化品位);有必须的经济基础,但是又比较讲究物有所值;事业有成,期望获得别人的称赞,有种事业有成的豪情;工作环境相对嘈杂,接触人员多,内心向往一种幽雅恬静的家园生活。媒体接触习惯有固有的收视、阅读习惯。1, 喜欢新闻类节目及娱乐节目;湖南卫视的娱乐节目,xx电视台新闻综合频道的晚间报道为地区收视率最高的节目;2, 阅读以xx日报、xx晚报和潇湘晨报为主;3, 收听广播以在坐车(打的)时居多,或驾驶私家车时,多为消磨时光,被动收听。三、媒介策略1, 销售准备期所有制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备。2, 引导试销期(1) 以报纸广告为主,预告楼盘进行内部认购的日期及作前期形象宣传;(2) 邀请报