名仕家园广告营销方案.doc
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1、名仕家园广告营销方案一 营销目标名仕房地产开发有限公司原名东都房地产开发有限公司,是一较有特色的房产开发企业。公司实力雄厚,经营踏实理性,注重文化品味。在世纪之交,公司隆重推出高尚居住区园名仕家园,必将建立起名仕房地产开发事业的新的里程碑。名仕家园2000年年底开始预推,2001年8月正式开盘,名仕家园是名仕房产在杭城的第一个精品楼盘,公司面临着实现如下营销任务:1、 力争2001年全年完成名仕家园的90%以上的销售业绩。2、 深化和提升名仕房产形象,为名仕房产其他项目的开发做好强有力的品牌铺垫和延伸。二 营销定位(一)、竞争背景城西教四路以西的文一、文二、文三路区域为近几年集中开发的房产新区
2、。到目前为止,大部分楼盘已经开发完成,入住户达3万户。区间道路和城市配套基本到位,居民生活已经走上正轨。土地开发基本瓜分完毕。名仕家园是城西最后的城块土地,是成熟社区中的黄金宝地。目前,与名仕家园构成竞争的楼盘有:香樟公寓占地180亩、14万平方米,多层、小高层,2001年6月交付。其中多层已经售罄,小高层尚未推出。南都德加占地17万平方米,其中有7幢小高层,2000年9月交付,目前多层只留下少量几套,小高层稍多,但所剩总数已不足100套。紫桂花园占地11.7万平方米,多层基本售罄,目前正推小高层。金成迦南公寓占地9.3万平方米,2001年3月交付,因楼盘整体形象不好而卖得不好,户型都有滞留,
3、目前主推小高层。新金都12万平方米,基本售完。颐景园12万平方米,为点式低层和小高层,2001年8月交付,多层售完,正推小高层。桂花城12万平方米,低层、别墅、小高层,2001年年底交付,多层仅余沿街,目前主推小高层。湖畔花园北区106亩,多层、小高层,2001年年底交付,多层已售完,正推小高层。维也纳春天多层、小高层,2001年年底交付,多层基本售完,剩下小高层较多。南中国新城,2000年年底交付,将告售罄,留下的空地将造小高层。上述已开发楼盘的价格均在33003800元/平方米之间,其中多层与小高层的比例为10:3左右,但由于多层将销售完毕,小高层大多还未推向市场,未来城西房地产市场将是小
4、高层竞争的市场。总的来说,从目前城西的房产品中,我们得出以下结论:1、 这些楼盘中,小高层居多,目前是过剩的,而多层却比较紧张2、 已开发或正在开发的房产风格以新古典主义三段论为主3、 园区环境已形成模式:中心绿地、宅间绿地,适当配以景观小品。这个时候如果出现一个在建筑、户型、环境等各方面都独具风格的居住园区,就具有内部居住更新与外部环境建设创新的双重意义,也将具有多重卖点,必然在竞争中胜出。(二)、产品定位名仕家园总占地76亩,总建筑面积76750平方米,其中多层建筑20幢、景观电梯房3幢,共504户。车位241个。园区容积率仅1.5,间距1:1.2以上,绿化率达35%,拥有3600平方米的
5、中心花园。在目前的形势下,名仕家园具有以下优势:1、城西已是一个成熟的生活社区,城西一带已成为高档居住区域。城西房产开发已有8年,入住人口8万余人,经过三代房产商的开发,出现了上面所列的一系列品牌房产,现在这里已经是一个成熟的社区,是杭州最大的商品房聚集区,也是杭州市内居住区域中最有吸引力、最高档的居住地。名仕家园位处在这么一块成熟之地,具有先天优势,应充分利用城西的居住人气,水涨船高,但要在各个方面推陈出新,使自己成为“水”中之“船”。2、与周边楼盘相比,名仕家园具有独特性:1)在目前城西房产小高层居多、多层不足的情况下,名仕家园主要推出多层,适当点缀小高层。 中国最大的资料库下载2)名仕家
6、园的户型以115-135平方米左右为主,同时适当增加150平方米以上户型,且结构别致,各户型均强调南向大开间居室,并有独立的起居、餐厅空间,户内动静公开,内外有别,既提高住宅生活质量,又具有超前性,为今后新的居住方式、生活方式打下基础。3) 体型造型极具现代感,在城西同质楼盘中别具一格,且显示出与众不同的高格调。4) 环境前卫、高雅。其园区绿地、宅间绿化及各种公用设施有着曲折多变的空间感受,品味独特。 由此我们确立名仕家园的产品定位:多层为主,户型主要为大户型,立面现代、洋派,环境新颖、高雅,总价在50万-100万之间。(三)、消费者定位名仕家园以115135的大户型为主,单套总价在50100
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