链家房地产项目经济测算培训.pptx
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1、房地产开发项目经济测算培训|Economic calculation training of real estate development project前 言无人能够左右变化唯有走在变化之前只有将领导变革视为己任的组织才能生存下来企业实现快速增长的六大突破口协同力、领导力、影响业绩和成本的关键数据、快速敏捷的战略制定流程、组织结构优化和领导者的心理素质链家房地产项目经济测算培训一、房地产基础专业知识1、房地产:指房产和地产的总称(又称不动产)。2、房地产的三种存在形态:单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体3、房地产的特征: a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动); b、房地
2、产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同); c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的); d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);知是行的主意,行是知的功夫。知是行之始,行是知之成若会得时,只说一个知,已自有行在;只说一个行,已自有知在前 言链家房地产项目经济测算培训4、房产:是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。5、房屋分类: a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市); b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他; c
3、、所有权归属:公房(直管公房和自管公房等)和私房;6、地产:是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。是怎么计算出来的项目利润掌握经济评价及其在决策中的作用树立经营意识 目的目的思考一需要哪些要素投入房地产经营思考二什么样的房地产才能算好项目思考三前 言7、土地分类: a、开发利用:生地和熟地; b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地; c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括: a、土地开发; b、房屋建设、维修、管理; c、土地使用权的有偿划拔、转让; d、房屋所有权
4、的买卖、租赁; e、房地产抵押贷款; f、房地产市场;土地使用获得的方式: 划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程; 出让:从国家有偿取得使用权,方式:协议(如200-250万/亩)、招标(提出底价,根据使用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得,不违法的前提下,通过正规渠道取得);10、房地产市场: a、一级市场:以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场); b、二级市场:开发商获得土地后,投入一定的奖金建设,通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场); c、三级市场:房屋在消费市场的再次流通,包括:买卖、抵押、转让、租凭(二手房);房地产市场结构善一览表:out
5、put产出input投入repay回报pay付出前 言CONTENT基本知识 11项目投资项目收入项目利润相关分析重点说明012131601501基本知识 测算意义测算思路测算假设01基本知识测算必要性测算作用测算精度要求在项目的前期阶段,对项目进行经济效益评价,根据测算结果影响投资决策。机会研究阶段:30%;根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额,简单判断一个项目是否可行(即匡算)初步可行性研究阶段:20%;根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额,来决定一个项目是否可行(即概算)可行性研究阶段:10%;根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额,来决定一个项目是否可行(即
6、精算)是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据;是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据;是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。一、测算意义二、测算思路投入成本实现收入投资计划税收静态利润动态利润融资计划收益基本知识指标和物业配比的模拟成本和投入节奏测算租、售计划模拟现金流分析相关分析模拟开发进程财务评价项目经济评价的基本结构以房地产开发项目为例三、测算假设基本知识项目投资01项目投资土地费用开发期间税费0107管理费用04前期工程费其他费用0208财务费用05房屋开发费不可预见费0309销售费用 06 对于一般租售型房地产开发项目而言,其投资成本费用由以下部分组成:1.
7、土地费用2.前期工程费3.房屋开发费用(建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费)4.期间费用(管理费用、销售费用、财务费用)5.开发期间税费6.其他费用7.不可预见费等投资成本费用:项目投资估算: 开发项目土地费用:指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式,所发生的费用各不相同。出让土地的土地出让地价款划拨或征收土地的土地征收拆迁费转让土地的土地转让费股东投资入股土地的投资折价租用土地的土地租用费提示:取得的只能是使用权(如40年、50年、70年)我国的土地所有权只有两种:国家和集体一、土地费用项目投资1.土地征收拆迁费 :分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁
8、费。农村土地征收拆迁费主要包括:土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括:地上建筑物、构筑物、附着物补偿费,搬家费,临时搬迁安置费,周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费,拆迁管理费和拆迁服务费等。2.土地出让地价款 :是国家以土地所有者的身份,将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时,土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成;以出让方式获得城市毛地土地使用权时,土地出让地价款由土地使
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