土木建筑第五章民用建设项目市场调查与可行性研究.ppt
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1、第五章 民用建设项目 市场调查与可行性研究,方法及案例研究,主讲教师:武永祥 教授所在单位:哈工大管理学院 建设与房地产系,第一节 可行性研究概述,可行性研究的概念,对工程项目做出是否投资决策前进行 技术经济分析论证的科学分析方法和手段,实质,技术方面:先进性、适用性、可行性 经济方面:合理性 财务方面:盈利性,特点,综合性 先行性 不确定性 预测性 决策性,可行性研究工作程序,项目建议书,作为建设项目投资决策的依据,作为筹集资金和向银行申请贷款的依据,作为项目的科研试验、机构设置、职工培训、生产 组织的依据,作为向当地政府、规划部门、环保部门申请建设执 照的依据,作为该项目工程建设的基础资料
2、,作为该项目考核的依据,可行性研究的作用,可行性研究的目的,避免盲目的投资决策,减少项目的投资风险,避免项目方案多变,确保项目的概算与进度,掌握影响项目的各变化因素,达到投资的最佳效果,可行性研究目的,可行性研究的编制依据,国家经济建设方针、政策,批准的项目建议书或同等效力的文件,国家批准的资源报告和各项规划,自然、地理、气象、水文等基础资料,工程技术标准、规范、指标等资料,国家规定的经济参数和指标等,可行性研究的依据,可行性研究应回答的问题,为何兴建该项目,资源、市场、规模如何,场址选在何处,规划、设计技术特点如何,所需外部条件如何,工期、投资量、经营效益如何,能否筹集到全部资金,应回答的问
3、题,可行性研究的必要性,可行性研究的必要性,可行性研究报告的编制,编制要求,可研报告须经签证与审批,内容、深度、计算指标应达到规定要求,编制单位应具备相应资质与条件,可研报告应真实、可靠,可研报告装订形式,封面,摘要,目录,正文,附件,附图,可行性研究报告的形成,正文部分的编写,概况,研究的背景 项目概况说明 委托方概况 受托方概况 研究的目的 编写人员名单 编写依据 假设和说明,正文部分的编写,市场调查分析,宏观市场调查与分析 区域市场调查与分析 微观市场调查与分析 供给预测 需求预测 价格预测,正文部分的编写,规划设计方案,水、电、煤、卫、通讯、供暖等配套设施,建设方式和建设进度,投资预算
4、和资金筹措,自有资金、贷款、预售收入等,项目财务评价,净现值、现值指数、内部收益率、投资回 收期等,正文部分的编写,风险分析,盈亏平衡点、敏感性分析,结论,有关建议,关于经济、社会、环境效益等方面的建议,附表,投资框算表、销售收入表、资金筹措表、利 息计算表、现金流量表、敏感性分析表等,第二节 房地产市场调查与预测,市场调查概述,概念:房地产企业为实现特定的经营目标,运用 科学的理论和方法以及现代化的调查技术 与手段,通过各种途径收集、整理、分析 有关房地产市场的资料信息,正确判断和 把握市场的现状以及发展趋势,并为企业 科学决策提供正确依据的一种活动,房地产市场调查的作用,市场调查的作用,发
5、现和捕捉新的市场机会,增强企业的竞争能力,有利于企业实施营销控制,房地产市场调查内容,市场调查的内容,市场调查类型(按深入程度),探测性调查,市场情况模糊、调查问题不清楚时采用,目的是发现问题、提出问题、确定调查重点,描述性调查,从外部联系上找出因素对问题的反映,因果性调查(因果关系调查),发现各因素与问题之间的因果关系,预测性调查,研究市场资料、估计问题发展趋势,访问法,面谈调查,灵活、谈话气氛好、资料可信度高,成本高、人员要求严格、资料处理烦琐,电话调查,速度快、成本低、资料处理方便,不易取得合作、调查不够深入,通讯调查,范围广泛、时间充裕、资料客观真实,问卷回收率低、调查者可能误解问卷含
6、义,房地产市场调查方法(按途径分),观察法,可获得敏感信息、客观的获得第一手资料,耗费时间、调查范围窄、信息局限性大,实验法,针对性强、调查深刻,范围较小、推测中带有主观性,房地产市场调查方法(按途径分),普查,数据全面、调查效果好,耗费人力、物力、财力,调查时间长,重点调查,选择有代表性的个体进行调查,节约经济,随机抽样调查,代表性较好,但受样本数量影响较大,非随机抽样调查,事先确定标准、有意识的抽取样板进行调查,市场调查方法(按对象范围分),确定调查目的和内容,准备阶段,实施阶段,资料处理阶段,房地产市场调查步骤,调查问卷设计的原则,善于突出重点,适合消费者心理,便于资料加工,适当的设置过
7、虑问题,房地产市场调查的技术,市场调查问卷设计,问题设计类型,含义:在市场调查的基础上,利用已经获得的信息资料,运用科学的方法和手段,对影响房地产市场变化 的各种因素进行综合分析,对各种条件下的市场 发展态势及其状态进行估计和判断,从而为房地 产企业经营决策提供依据,系统性,科学性,房地产市场预测概述,市场预测的作用,房地产市场预测概述,市场预测的种类,市场预测的种类,市场供给状况的变化,开发企业的数量和开发物业的数量,房地产的存量和供应量,宏观决策的影响,市场需求状况的变化,购买力预测,房地产投资价值预测,市场潜在需求,房地产市场预测的内容,房地产价格变动及其影响,突发事件的影响,房地产市场
8、竞争发展趋势,本企业的竞争能力 竞争企业的竞争能力,房地产市场预测的内容,确定目标,房地产市场预测的步骤,房地产市场预测的方法,特尔斐法(专家意见法),适用范围:资料不足、不可测因素较多的长期预测,特点:独立性、往复性,优缺点:节省时间和资金、但结果带主观片面性,注意事项:专家权威性和广泛性 合理控制专家人数(20人为宜)合理控制反馈时间间隔(一月为宜),确定预测目标拟定预测提纲,特尔斐法工作流程流程,集中企业各部门人员,利用历史和现实材料、凭 借个人经验,从不同工作角度共同讨论房地产市 场变化趋势,提出预测方案,优点:可考虑多种非定量因素,计算简便,缺点:相关人员易受市场形式的影响,意见集中
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