优质实用文档推选房地产开发全流程简介.ppt
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1、房地产项目整体开发流程房地产项目整体开发流程 -业务关键节点与控制业务关键节点与控制品牌品牌房地产开发房地产开发需要整合的资源需要整合的资源劳动力劳动力 土地土地 专业人员专业人员 经验经验城市基础、公城市基础、公用用 配套设施配套设施建筑材料建筑材料 资金资金房地产项目的整体开发涵义房地产项目的整体开发涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。人们生存物质环境的一种活动。房地产项目的整体开发流程一个房地产项目的整体开发经营行为土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入
2、伙交付入伙交付资源获取资源获取资源加工资源加工资源流通资源流通及再流通及再流通p房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、开发商流房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移!向消费者、消费者之间的转移!p前期前期( (决策期决策期) )由拿地到方案定案由拿地到方案定案重在决策重在决策( (大局已定大局已定) ); 中期中期( (实施期实施期) ) 由施工图设计到入伙由施工图设计到入伙重在执行;重在执行; 后期后期( (运营期运营期) ) 入伙后到房屋拆除入伙后到房屋拆除重在服务重在服务, ,重在总结反馈。重在总结反馈。房地产
3、项目的整体开发流程企业视角与客户视角看楼看楼决策决策签约签约等待等待收楼收楼收拾收拾乔迁乔迁比较比较居住居住发展商发展商物业管理物业管理项目论证项目论证p企业视角的房地产流程企业视角的房地产流程p客户视角的房地产流程客户视角的房地产流程产品策划产品策划营销策划营销策划规划设计规划设计施工管理施工管理产品交付产品交付物业服务物业服务销售实现销售实现案例:佳兆业项目整体开发流程项项目目启启动动会会国国有有土土地地使使用用证证建建设设用用地地规规划划许许可可证证总总平平图图规规划划设设计计完完成成方方案案设设计计完完成成( (方方案案评评审审会)会)方方案案图图报报建建桩桩基基施施工工图图完完成成主
4、主体体施施工工图图完完成成建建设设工工程程规规划划许许可可证证精装精装交楼交楼标准标准施工施工图及图及材料材料定板定板项项目目开开工工施施工工许许可可证证主体主体开工开工预预售售证证开开盘盘主主体体封封顶顶竣竣工工验验收收入入伙伙p1818个关键节点个关键节点里程碑计划(一级计划)里程碑计划(一级计划)p签订土地合同至获取施工许可证签订土地合同至获取施工许可证5 5个月时间;个月时间;p拿地拿地7 7个月后开盘!(恒大地产拿地后个月后开盘!(恒大地产拿地后6 6个月开盘。)个月开盘。)p项目启动会项目启动会(即项目启动时间,取得设计要点后经集团评审通过的时间);(即项目启动时间,取得设计要点后
5、经集团评审通过的时间);p国有土地使用证国有土地使用证( (指国有土地使用证的签发时间指国有土地使用证的签发时间) );p建设用地规划许可证建设用地规划许可证(指建设用地规划许可证的签发时间);(指建设用地规划许可证的签发时间);p总平图规划设计完成总平图规划设计完成(指规划设计完成时间,以上报规划局的签收时间为准);(指规划设计完成时间,以上报规划局的签收时间为准);p方案设计完成方案设计完成(指方案通过集团董事会批准的时间);(指方案通过集团董事会批准的时间);p方案图报建方案图报建(指取得政府相关部门批文时间,以最后部门的批文时间为准);(指取得政府相关部门批文时间,以最后部门的批文时间
6、为准);p桩基施工图完成桩基施工图完成(指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间);(指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间);p主体施工图完成主体施工图完成(指可用于招标及施工的施工图完成时间);(指可用于招标及施工的施工图完成时间);p建设工程规划许可证建设工程规划许可证(指建设工程规划许可证的签发时间);(指建设工程规划许可证的签发时间);p精装交楼标准施工图及材料定板精装交楼标准施工图及材料定板(指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间);(指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间);p项目开工项目开工(指项目动土时间,以土方开挖或桩基施工的开始时间为准);(指项
7、目动土时间,以土方开挖或桩基施工的开始时间为准);p施工许可证施工许可证(指施工许可证的签发时间);(指施工许可证的签发时间); p主体开工主体开工(指总包单位进场,以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准);(指总包单位进场,以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准);p预售证预售证(指预售许可证的签发时间);(指预售许可证的签发时间); p开盘开盘(指取得预售证后,正式开盘销售的时间);(指取得预售证后,正式开盘销售的时间);p主体封顶主体封顶(指主体屋面结构的完成时间);(指主体屋面结构的完成时间); p竣工验收竣工验收(指竣工验收备案证明的签发时间);(指竣工验收备案证明的签发时间);
8、p入伙入伙(指第一批办理集中交付的时间(指第一批办理集中交付的时间, ,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间)。不指与小业主签订购房合同上的交楼时间)。土地获取土地获取定位决策定位决策产品设计产品设计项目报建项目报建施工建设施工建设推广销售推广销售入伙交付入伙交付企业获得土地的方式企业获得土地的方式行政命令式:行政命令式:划拨划拨/ /协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。地分配基本上是控制在政府手里。资本市场资本市场: 1、投资参股投资参股:用资金入股或用土地入股,
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