房地产相关税收政策.ppt
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1、房地产相关税收政策房地产相关税收政策 增城地方税务局增城地方税务局 税政科税政科 2014.4 房地产相关税收政策房地产相关税收政策 房地产业涉及的税种: 营业税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、房产税、契税、印花税、城市维护建设税等。 房地产相关税收政策房地产相关税收政策房地产开发过程:1.受让土地2.开发设计3.建造商品房4.预售5.交付使用受让土地通过转让或出让方式取得土地印花税对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。(财税2006162号)应纳税额=合同金额0.05%契税应纳税额=计税依据3%以招拍挂方式出让国有土地使用权的,纳税人为最终与土地管理部门签订
2、出让合同的土地使用权承受人。(财税201282号)受让土地计税依据:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。受让土地以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。(财税2004134号)受让土地通过投资入股取得土地印花税应纳税额=合同金额0.05%契税中华人民共和国契税暂行条例细则第八条土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用
3、权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股。应纳税额=计税依据3%土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。受让土地土地变更用途印花税应纳税额=合同金额0.05%契税根据现行契税政策规定,对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的,应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。(国税函2008662号)应纳税额=计税依据3%受让土地土地使用税应纳税额=占用土地面积每平方米年税额以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起
4、缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。(财税2006186号)受让土地税纳税义务截止时间纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。(财税2008152号)受让土地企业投资的建设项目规划中包含免征城镇土地使用税项目(如企业内部的图书馆、体育馆等建设项目),这些项目用地免征城镇土地使用税的起始时间为该项目施工许可证核发时间的次月,核发施工许可证之前仍需缴纳城镇土地使用税。受让土地房地产开发项目中免征城镇土地使用税的项目范围,按印发广州
5、市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定的通知(穗府办201015号)中无偿移交的配套公共服务设施范围执行,如有关政策调整,则另行明确。(穗地税税一函20109号)受让土地房地产开发企业从事商品房开发,其开发用地城镇土地使用税纳税义务截至时间为预售(销售)许可证的核发时间的当月末。对于取得多个预售(销售)许可证的开发项目,以预售(销售)许可证记载的可销售面积作为计算扣除应税土地面积的依据,受让土地预售(销售)许可证可扣除应税土地面积开发项目总应税土地面积(预售(销售)许可证可销售面积项目总可销售面积)。受让土地受让土地税收优惠对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他
6、住房项目中配套建设公租房,依据政府部门出具的相关材料,可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。(财税201088号)受让土地税收优惠对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地,免征城镇土地使用税。 开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。(财税200824号 )受让土地税收优惠对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安
7、置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的,依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议,按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。(财税201042号)开发设计印花税加工承揽合同:包括加工、定作、修缮、修理、印刷、广告、测绘测试等合同应纳税额=合同金额0.05%建设工程勘察设计合同:包括勘察、设计合同应纳税额=合同金额0.05%借款合同应纳税额=合同金额0.005%自2011年11月1日起至2014年10月31日止,对金融机构与小型、微型企业签订的借款合同免征印花税(财税2
8、011105号)建造商品房印花税建筑安装工程承包合同:包括建筑、安装工程承包合同应纳税额=合同金额0.03%企业所得税成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定,不能随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管税务机关同意。(国税发200931号)预售营业税 应纳税额=计税依据5% 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。预售土地增值税预征是土地增值税征收管理工作的基础,是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。 除保障性住房外,东部地区省份
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