区位理论与房地产价格的空间分布.ppt
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1、3 3 地租地价、区位理论与地租地价、区位理论与房地产价格的空间分布房地产价格的空间分布 在在1817年,李嘉图在年,李嘉图在政治经济学及赋税原理政治经济学及赋税原理一书的一书的“论租金论租金”一一章中指出了地租存在和增长的原因:章中指出了地租存在和增长的原因:“使用土地支付地租,只是因为土地使用土地支付地租,只是因为土地的数量并非无限,质量也不是相同,并且因为在人口的增长过程中,质量的数量并非无限,质量也不是相同,并且因为在人口的增长过程中,质量和位置较差的土地也投入耕种了和位置较差的土地也投入耕种了”。“一个地区的人口每发展一步,这个一个地区的人口每发展一步,这个地区就不得不使用质量较差的
2、土地以增加食物的供给,这时一切较肥沃的地区就不得不使用质量较差的土地以增加食物的供给,这时一切较肥沃的土地的地租就会增长。土地的地租就会增长。”李嘉图的这一思想和理论同样适用于研究城市土李嘉图的这一思想和理论同样适用于研究城市土地和住房的租金问题。地和住房的租金问题。 根据李嘉图这一思路,可以找到一种确定城市房地产价格的方法。该根据李嘉图这一思路,可以找到一种确定城市房地产价格的方法。该方法的思路是,向房地产使用者索取的租金或价格,应该刚好能方法的思路是,向房地产使用者索取的租金或价格,应该刚好能“补偿补偿”该房地产区位优势所对应的价值。因此,分析研究区位优势、了解消费者该房地产区位优势所对应
3、的价值。因此,分析研究区位优势、了解消费者对这些区位优势价值的评价,是研究土地或住房空间分化的关键。对这些区位优势价值的评价,是研究土地或住房空间分化的关键。 这一这一“补偿理论补偿理论”有一个假设条件:不同位置上房地产的相对价格由有一个假设条件:不同位置上房地产的相对价格由需求决定。应该理解,房地产供给对价格的确定也同时起作用,但往往是需求决定。应该理解,房地产供给对价格的确定也同时起作用,但往往是影响市场的整体价格水平。影响市场的整体价格水平。 下面介绍根据上述补偿原理来确定城市内住房和土地租金。下面介绍根据上述补偿原理来确定城市内住房和土地租金。4.34.3房地产价格的空间分布房地产价格
4、的空间分布4.3.14.3.1城市住房的李嘉图租金城市住房的李嘉图租金原理原理 城市住房市场的重要规律之一是:位置越优越的住房和土城市住房市场的重要规律之一是:位置越优越的住房和土地,价格越昂贵;反之则价格越低廉。这一规律具有普遍性。地,价格越昂贵;反之则价格越低廉。这一规律具有普遍性。位置优势包括靠近自然景观,如河流、湖泊;或靠近人工设施,位置优势包括靠近自然景观,如河流、湖泊;或靠近人工设施,如就业中心或文化中心。为说明租金和位置优势的相互关系,如就业中心或文化中心。为说明租金和位置优势的相互关系,本节的讨论从一个理想化城市开始。本节的讨论从一个理想化城市开始。 设在该理想化城市内,只有一
5、种位置优势设在该理想化城市内,只有一种位置优势-上下班通勤的上下班通勤的方便程度。据此假设城市是单中心的,即该城市只有一个就业方便程度。据此假设城市是单中心的,即该城市只有一个就业中心。从居住地通勤到市中心就引出了李嘉图租金的概念。根中心。从居住地通勤到市中心就引出了李嘉图租金的概念。根据李嘉图的定义,租金就是承租者愿意为租用住房而支付的费据李嘉图的定义,租金就是承租者愿意为租用住房而支付的费用,或是业主愿意为占有和使用住房支付的年金。在这里,还用,或是业主愿意为占有和使用住房支付的年金。在这里,还假设城市的开发密度保持均匀不变,也即建筑资本不能代替土假设城市的开发密度保持均匀不变,也即建筑资
6、本不能代替土地资本。地资本。4.3.1.14.3.1.1理想化城市理想化城市 假设的理想化城市,满足以下条件:假设的理想化城市,满足以下条件: (1)(1)就业中心是惟一的,居民从居住地到达就业中心的交通就业中心是惟一的,居民从居住地到达就业中心的交通路线为直线。年度交通费用为路线为直线。年度交通费用为k k元元kmkm,同时,家庭位置用居住同时,家庭位置用居住地和就业中心之间的直线距离地和就业中心之间的直线距离d d来表示。来表示。 (2)(2)家庭结构同一,每个家庭的就业人数固定,即上班人数家庭结构同一,每个家庭的就业人数固定,即上班人数固定。家庭收入固定。家庭收入y y用于交通、其他商品
7、和住房消费。其他商品的用于交通、其他商品和住房消费。其他商品的消费额,用消费额,用x x0 0表示。表示。 (3)(3)住房的品质在不同地段上相同,而且固定不变。住房年住房的品质在不同地段上相同,而且固定不变。住房年租金为租金为R(d)R(d),随位置而变化,即随交通距离随位置而变化,即随交通距离d d变化。变化。 (4)(4)住房包含土地和建筑两部分,每套住房的占地面积为住房包含土地和建筑两部分,每套住房的占地面积为q q,建筑物的材料和劳动力成本为建筑物的材料和劳动力成本为c c。住房密度即为住房密度即为1 1q q。 (5) (5)住房被支付最高租金的家庭租用,土地也用于支付最高住房被支
8、付最高租金的家庭租用,土地也用于支付最高租金的用途。租金的用途。 第第(5)(5)个假设条件很重要。这个条件意味着在上述理想化城个假设条件很重要。这个条件意味着在上述理想化城市中,当住房市场达到均衡时,承租者搬离市中心省下的租金市中,当住房市场达到均衡时,承租者搬离市中心省下的租金刚好补偿增加的交通费用。刚好补偿增加的交通费用。 由于在不同位置的住房密度和住房品质是相同的,对所有由于在不同位置的住房密度和住房品质是相同的,对所有家庭或消费者来说,惟一不同的福利是收人中可以用于其他商家庭或消费者来说,惟一不同的福利是收人中可以用于其他商品的消费额品的消费额x x。如果租金的节省额不能刚好补偿增加
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