房地产业营业税相关政策.ppt
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1、房地产业营业税相关政策房地产业营业税相关政策海南省地方税务局二一二年五月房地产业涉税环节筹建取得土地使用权建设建筑安装劳务建筑业销售不动产产权转让销售不动产 或转让无形资产交付使用二手房转让销售不动产保有不动产出租服务业本次培训的主要内容 梳理房地产业梳理房地产业5个涉税环节中,建个涉税环节中,建设和销售环节营业税的一般规定、具体设和销售环节营业税的一般规定、具体规定、税收优惠政策和日常征管要求,规定、税收优惠政策和日常征管要求,主要涉及三个税目的内容:主要涉及三个税目的内容:1.建筑业建筑业2.销售不动产销售不动产3.转让无形资产转让无形资产主要政策依据v中中华华人人民民共共和和国国营营业业
2、税税暂暂行行条条例例(国务院令540号-2009年1月1日起执行)v中中华华人人民民共共和和国国营营业业税税暂暂行行条条例例实实施施细则细则(财政部 国家税务总局第52号令-2009年1月1日起执行)v营业税税目注释(试行稿)营业税税目注释(试行稿)(国税发1993149号) 房地产建设环节房地产建设环节营业税相关政策税收要素v一、纳税义务人一、纳税义务人v二、征税范围(略)二、征税范围(略)建筑、安装、修缮、装饰劳务、其他工程作业建筑、安装、修缮、装饰劳务、其他工程作业v三、纳税义务发生时间三、纳税义务发生时间v四、纳税期限(略)四、纳税期限(略)自期满之日起自期满之日起15日内申报纳税日内
3、申报纳税v五、纳税地点(略)五、纳税地点(略)应向劳务发生地的主管税务机关申报应向劳务发生地的主管税务机关申报v六、计税依据六、计税依据v七、税率(略)七、税率(略)3%v八、特别规定八、特别规定v九、税收优惠九、税收优惠一、纳税人n在在中华人民共和国境内提供建筑、安装、修缮、装饰中华人民共和国境内提供建筑、安装、修缮、装饰等建筑业劳务的单位和个人为建筑业营业税的纳税人。等建筑业劳务的单位和个人为建筑业营业税的纳税人。n单位以承包、承租、挂靠方式经营的,承包人、承租单位以承包、承租、挂靠方式经营的,承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为,承包人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行
4、为,承包人人以以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营名义对外经营并并由由发包人发包人承担相关法律责任的承担相关法律责任的,以发,以发包人为纳税义务人;否则以承包人为纳税人。包人为纳税义务人;否则以承包人为纳税人。n负有纳税义务的单位不包括依法不需要办理税务登记负有纳税义务的单位不包括依法不需要办理税务登记的内设机构。的内设机构。n单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务,不属于应税劳务。供条例规定的劳务,不属于应税劳务。三、纳税义务发生时间n建筑营业税纳税义务发生时间
5、为纳税人提供建筑劳务建筑营业税纳税义务发生时间为纳税人提供建筑劳务并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。的当天。1、收讫营业收入款项,是指纳税人建筑行为发生过程中、收讫营业收入款项,是指纳税人建筑行为发生过程中或者完成后收取的款项。或者完成后收取的款项。2、取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天,未签订书面合同或者书面合同未的付款日期的当天,未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天确定付款日期的,为应税行为完成的当天。 Q:垫资工程项目完工
6、后或已交付使用,但投资方迟垫资工程项目完工后或已交付使用,但投资方迟迟未支付工程款,是否产生纳税义务?迟未支付工程款,是否产生纳税义务?三、纳税义务发生时间(续)n纳税人提供建筑业劳务,采取预收款方纳税人提供建筑业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。款的当天。n纳税人发生视同销售的自建行为的,其纳税人发生视同销售的自建行为的,其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。纳税义务发生时间。n案例一案例一六、计税依据n纳税人的营业额为纳税人提供建筑安装纳税人的营业额为纳税人提供建筑安装劳务收取的
7、全部价款和价外费用。劳务收取的全部价款和价外费用。1、价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金等。延期付款利息、赔偿金等。2、纳税人因为提供应税行为而收取的价外费用,、纳税人因为提供应税行为而收取的价外费用,应并入提供应税劳务的营业额按照其适用税目应并入提供应税劳务的营业额按照其适用税目 缴纳营业税。缴纳营业税。六、计税依据(续)n纳税人提供的价格明显偏低并无正当理由的,纳税人提供的价格明显偏低并无正当理由的,或视同发生应税行为而无营业额的,由主管税或
8、视同发生应税行为而无营业额的,由主管税务机关按务机关按下列顺序下列顺序核定其营业额:核定其营业额:(1 1)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;(2 2)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;核定;(3 3)按下列公式核定:)按下列公式核定: 营业额营业额= =营业成本或工程成本营业成本或工程成本(1+1+成本利润率成本利润率)(1-1-营业税税率)营业税税率)八、特别规定n建安工程分包建安工程分包 将建筑工程分包给其他单位的,以其取得的全部将建筑工程分包给其他单位的,以
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