房地产企业最新税收政策及所得税汇算清缴申报讲座.ppt
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1、房地产企业最新税收政策及房地产企业最新税收政策及房地产企业最新税收政策及房地产企业最新税收政策及所得税汇算清缴申报讲座所得税汇算清缴申报讲座所得税汇算清缴申报讲座所得税汇算清缴申报讲座 财税律师财税律师 李利威李利威 TEL:13604067853TEL:13604067853讲座内容讲座内容一、新房地产企业所得税处理办法一、新房地产企业所得税处理办法1 1、新、新3131号文的出台背景号文的出台背景2 2、新、新3131号文总体框架号文总体框架3 3、新旧、新旧3131号文的比较分析及逐条解读号文的比较分析及逐条解读二、房地产企业所得税汇算清缴二、房地产企业所得税汇算清缴1 1、新纳税申报表
2、总体特征分析、新纳税申报表总体特征分析2 2、新纳税申报表填写技巧、新纳税申报表填写技巧新新3131号文出台背景号文出台背景 2001年年国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知税管理问题的通知(国税发(国税发2001142号)号)2003年年国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知通知(国税发(国税发200383号)号)2006年年国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知问题的通知(国税发(国税发200631号号
3、)(旧(旧31号文)号文) 2009年年房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发(国税发200931号文号文)(新(新31号文)号文)新新3131号文框架号文框架第一章第一章 总则总则 (共(共4 4条)条) 本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件及核定征收的管理。 第二章第二章 收入的税务处理收入的税务处理 (共(共6 6条)条) 本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。第三章第三章成本费用扣除的税务处理(共成本费用扣除的税务处理(共1414条)条) 本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范,同时明确了维修
4、基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。 新新3131号文框架号文框架 第四章第四章计税成本的核算计税成本的核算 (共(共1111条)条) 本章主要对计税成本的核算进行规范,首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法,特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。 第五章第五章特定事项的税务处理特定事项的税务处理(共(共2 2条)条) 本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。新31号文逐条解读和对比分析 第一条第一条根据根据中华人民共和国企业所得税中华人民共和国企业所得税法法及其实施条例、及其实施条例、中华人民共和国
5、税收征收中华人民共和国税收征收管理法管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。规的规定,制定本办法。 解读:解读:原31号文件依据的上位法是企业所得税暂行条例;新31号文的立法基础是从2008年1月1日开始执行的中华人民共和国企业所得税法及实施条例,以及税收征管法。 提示:提示:本文件是实体和程序的统一,既包括如何缴纳企业所得税,又包括程序性问题。 第二条第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。发经营业务的企业(以下简称企业)。 解读: “新31号”较“旧31号”适用范围 新
6、31号文 原31号文 扩大 内资、外资均有效 内资企业 缩小 只针对房地产企业 适用范围为房地产 企业、临时从事房地 产的企业和参与房地 产项目的企业 第第三三条条 企企业业房房地地产产开开发发经经营营业业务务包包括括土土地地的的开开发发,建建造造、销销售售住住宅宅、商商业业用用房房以以及及其其他他建建筑筑物物、附附着着物物、配配套套设设施施等等开开发发产产品品。除除土土地地开开发发之之外外,其其他他开开发发产产品品符符合合下下列列条条件件之之一一的的,应应视视为为已已经经完完工工:(一一) 开开发发产产品品竣竣工工证证明明材材料料已已报报房房地地产产管管理理部部门门备备案案。(二二) 开开发
7、发产产品品已已开始投入使用。(三)开始投入使用。(三) 开发产品已取得了初始产权证明开发产品已取得了初始产权证明。解读解读: 1、完工条件(除土地外):竣工、使用、产权孰早的原则。 (与原31号文相同) 2、各种开发产品的种类,包括土地、住宅、商业用房、其他建筑物、附着物、配套设施等。 3、土地开发的完工条件未明确。 4、未修改完工标准。参考第32条。 第四条第四条 企业出现企业出现中华人民共和国税收征收管理中华人民共和国税收征收管理法法第三十五条规定的情形,税务机关可对其以第三十五条规定的情形,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收
8、管理,并逐步规范,同时按理,并逐步规范,同时按中华人民共和国税收中华人民共和国税收征收管理法征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行等税收法律、行政法规的规定进行处理,但不得事先确定企业的所得税按核定征收处理,但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。方式进行征收、管理。解读:解读: 1、房地产开发企业不允许核定征收企业所得税; 2、 税收征收管理法第三十五条 中华人民共和国税收征收管理法第三十五条的规定为:“ 纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应纳税额: (一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的; (二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(三)擅自销
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