优质实用文档推选房地产融资历史现状未来趋势-08.24.ppt
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1、 房地产融资历史、现状 、未来趋势1.中国房地产市场发展的历史2.什么是房地产融资?3.房地产融资的历史4.房地产融资的现状5.房地产融资的未来趋势目录 中国房地产市场发展的历史 Part 01一、中国房地产市场发展的历史1、第一阶段: 理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月,北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点(郑州、沙市、常州、四平)。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987
2、年11月26日,深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度。1991年开始,国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。一、中国房地产市场发展的历史2、第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992 年后,房地产业急剧快速增长,月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面,在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后,房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。3、第三阶段:相
3、对稳定协调发展阶段(1995至2002年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高,住房成为新的消费热点。1998以后,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,房地产投资进入平稳快速发展时期,房地产业成为经济的支柱产业之一。4、第四阶段:价格持续上扬,多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年,至今已经走过了40年历史。一、中国房地产市场发展的历史小结:1、第一阶段: 理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)2、第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992
4、至1995年)3、第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)4、第四阶段:价格持续上扬,多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 什么是房地产融资? Part 021、房地产融资 广义概念上讲,房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称,包括资金的筹集,运用和清算。狭义概念上讲,房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和,包括房地产信贷及资本市场融资等。房地产属于资金密集型产业,一个企业的资金链条将是决定未来成败的关键。二、什么是房地产融资?2、房地产融资的主要方式自己搞:自有资金、预收房款
5、、建设单位垫资;外部搞:银行贷款、房地产信托融资(REITs)、上市融资、债券融资、私募基金融资、项目股权出让融资(明股实债)、售后回买、售后回租、组合融资、海外融资、项目股权融资、商业抵押担保证券(CMBS);合作搞:联合开发-开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式,适用于大型商业项目的开发。找钱!1、银行贷款:一直以来,银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱,可细分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有:短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。一般此类银行贷款需要完成“432”,即“四证齐全、30%资本金、二级开发资质”,基本来说需要受托支付、土地抵押、在建工程抵押
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