《房屋建筑管理手册.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房屋建筑管理手册.doc(48页珍藏版)》请在启牛文库网上搜索。
1、精品资料网() 25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座编 号:WI/JZ版本号:B房屋建筑管理手册 编制: 品质管理部 日期: 审核: 日期: 批准: 日期: 文件受控章及分发号声明:本工作手册未经相关人员许可,不得翻印。责任部门:品质管理部精品资料网()专业提供企管培训资料 房屋建筑管理手册目录 WI/JZ-000B/0 1/1序号文件名称编号页码状态1名词解释WI/JZ-0011B/02房屋建筑维修模式及保养周期WI/JZ-0021B/03房屋建筑保修及维修程序WI/JZ-0032B/04房屋建筑大中修、更新改造流程WI/JZ-0041B/05水电过户流程WI/JZ-0053B/06维
2、修岗位设置原则WI/JZ-0061B/07维修质量控制办法WI/JZ-0072B/08便民维修承诺制WI/JZ-0081B/09房屋维修的回访WI/JZ-0091B/010维修工作流程WI/JZ-0102B/011房屋维修标准WI/JZ-0113B/012维修服务规程WI/JZ-01214B/013房屋建筑标识管理WI/JZ-0131B/014维修材料管理规定WI/JZ-0141B/015水池(箱)清洗规程WI/JZ-0155B/016园林水系管理规程WI/JZ-0161B/017动火管理规定WI/JZ-0171B/018计量器具检测规程WI/JZ-0184B/019房屋建筑管理相关记录WI/
3、JZ-0191B/0名词解释 WI/JZ-001B/0 1/11土建维修指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。2高级装修业主或使用人为提高装修档次、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。3土建小修工程(日常养护)凡以及时修复小损小坏,保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修分零星养护和计划养护。4土建中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上,中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。5土建大修工程凡需牵
4、动或拆换部分主体构件,但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上,大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。 房屋建筑维修模式及保养周期 WI/JZ-002B/0 1/1根据民用建筑的特点,本着预防为主的指导思想,建立一种重监测、诊断、重保养,弱化中修作用,延长大修周期的维修模式,达到物业保值、增值的目的。土建维修模式:定期检查清洁,零星养护与计划养护相结合。 房屋土建部分保养周期序号公共建筑设施名称事 项计划养护周期01上人屋面对损坏的面层进行修补对分格缝用沥青进行勾缝对天台泛水、变形缝进行处理对屋面渗漏进行处理每2年每2
5、年每2年每2年02外墙饰面(涂料、面砖)重点部位进行清洗外墙裂缝修补、空鼓面砖更换,外墙整体清洗涂料外墙粉刷每1年每3年每5年03内墙饰面涂料饰面重点部位粉刷涂料饰面全面粉刷瓷砖饰面空鼓更换每1年每5年每3年04楼面、地面磁砖地面空鼓、破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理每3年每1年05天棚抹灰层空鼓处理天棚重新粉刷装修吊顶的调平、破损的处理每3年每5年每2年06室外道路(地面)大理石地面裂缝、缺角系统修补广场砖地面破裂更换草地多孔砖破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理其它地面(如碎石地面等)修补每2年每1年每1年每3年每3年07门窗闭门器、门锁调校变形复位防腐防蛀处理每半年每半年每3年08防盗网、花园围
6、栏根据损坏情况确定刷油漆时间2-4年09沟井池渠疏通、清淤井盖、篦子刷漆每半年每1年10主排水排污管疏通刷漆(如为铸铁管)每2月每3年11给水管/消防水管刷漆每3年12挡雨篷清洗、加固每1年13玻璃幕墙 清洗每1年房屋建筑保修及维修程序 WI/JZ-003B/0 1/2一、保修请参考接管验收工作手册二、维修(指保修期满后)1、维修责任物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。凡属使用不当或人为造成房屋损坏的,由其行为人负责修复或给予赔偿。2、维修保养计划建筑物清洁保洁、灭白蚁,由分
7、包该项工程的供方制定计划、方案,报品质部审批,审批后的计划,品质部、相关管理处、供方各留一份。计划宜选用开元国际的表格填写。每年初,维修班按公司规定制定土建部分保养计划,填写房屋建筑保养计划,报主管主任批准后,实施计划养护。日常零星养护修理,主要通过巡楼护卫员每日巡查及维修人员巡查、业主报告等渠道收集。巡楼护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发现设施损坏故障,须于当日填写发现故障通知单并交与维修值班员。若递交发现故障通知单三日后,该问题仍未整改,则再次填写发现故障通知单,直接递交给管理处主管主任。新建、改建公共设施及管理用房由管理处提出需求,品质部负责设计、编制预算。土建中修
8、、大修计划由品质理部制定,并审查确定方案,编制或审查预算。实施建筑物的清洁保养由供方按照合同要求、国家有关标准及开元国际有关企标中要求执行,填写相应的清洁记录。 房屋建筑保修及维修程序 WI/JZ-003B/0 2/2管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、开元有关要求,按计划制定的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理,填写房屋建筑保养记录。计划养护所需人工应在房屋建筑保养计划中安排,实施时不再填写派工单。零修项目,维修班接到通知单后,班长应及时在派工单上填写维修内容,并指派人员修复处理,零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告办公室,
9、并说明原因,由主管主任按实际情况进行处理或向有关单位报告。土建中修、大修,公共设施、管理用房的建造工程,由品质部选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由品质部组织有关人员(相关管理处技术人员、品质部工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。检查计划养护项目施工完毕后,由主管主任组织检查,并签署检查意见。零星项目完工后,由班长进行检查并在派工单上签署检查意见。土建中修、大修,公共设施、管理用房的建造工程,由管理处现场监督。工程竣工后,由品质部组织验收。验收合格,填写工程竣工验收证明,由施工单位、管理处、品质部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改,进行复验。复验合格
10、办理工程竣工验收证明,未办理工程竣工验收证明者不予结算工程款。公司品质部每月组织一次月检,发现问题用缺陷消项记录通知相关单位。处理各种检查中发现的不合格项,须限时进行返工、返修。主管人员应定期对维修中发生的问题,分类统计,找出建筑易出的问题,维修人员的通病及手册中不合理的规定,上报公司进行预防、纠正。房屋建筑大中修、更新改造流程 WI/JZ-004B/0 1/1 管理处上报品质部作计划公司选择专业公司、审核方案、草拟合同条款 主管副总裁审批 未通过 通 过签订合同专业公司施工品质部、管理处验收未通过 通 过办理结算、资料整理归档水电过户流程 WI/JZ-005B/0 1/3一、用水过户办理方法
11、1、 发展商供用水协议、供水合同执行单、缴清水费的专用发票。2、 自来水用户更名申请(详样本)。提供公司帐号前必须经过公司会签。3、 深圳市城市供水用水合同(自来水公司与物业公司签订)4、 更名后的供水合同执行单(同发展商的供水合同执行单,只是用户名不同,用水比例没变)5、 变更用水比例后的供水合同执行单注:一般由发展商办理好用水比例变更后,再进行自来水用户更名。也可以有变通方式,如让发展商补贴水费至定下的比例。例:居民用水由70%变至90%,在发展商未办下变更前,其中20%的差额由发展商补贴。(双方另签协议)办理用水比例变更需居民身份证/暂住证复印件、深圳市房地产买卖合同。(如果港澳人没有办理居留证,则按商业用水收费。) 水费内因含有二次加压费,所以自来水公司暂未实行抄表到户,由管理处代收。二次加压费为正常水费的20%附:自来水用户更名申请原因:更改户名的原因(详细)“XX”住宅小区今年X月已正式入伙,该楼共有住户XX户,已入伙XX户,完全具备入住的一切条件,现申请用水过户到深圳市开元国际物业管理有限公司。原用户名称:(盖章) 新用户名称:(盖章)法人代表: 法人代表:用水地点:用水项目名称:经办人: 经办人:联系电话: