商业地产社区商业操作手册培训教材PT内容详解.ppt
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1、社区商业操作手册,我想讲的是一种态度。一种严谨求证、多方法论证的研究方式。商业地产之新在于它能够带来的巨大利益,但带来巨大社会风险。商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。,这不是一次培训!,发展商关心开发利润。投资客关心年投资收益率。商户关心日翻台次数、平均日营业额。消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌。政府关心商业所带来的长期税收及就业。,如何轻松驾驭复杂这一矛盾棋局?严谨而深入求证是唯一的出路。本手册正是实际操作的典型方式。商业地产不神秘。它只需要更多的精力投入,更深入的研究。,一、社区商业概述二、社区商业的定位策划三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特
2、色氛围的营造六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴,目 录,一、社区商业概述 1.1社区商业类型 1.2社区商业区域(商圈)分析,1.1社区商业类型 社区商业含义,社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体,以便民、利民为宗旨,以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标,提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础,它的服务人口一般在5万人以下,服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内,商业业态的设置也有较强的针对性。,外向型的社区商业面积与住宅面积之比在511之
3、间,商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求很高,需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。,偏外向型的商业面积和住宅面积之比在25之间,这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求,商业规模上不能追求巨大化,否则市场难以消化。,内向型商业面积与住宅面积的2以下,社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。,1.1社区商业类型 按照商住比分析,1.1社区商业类型 按照人均商业面积分
4、析,上表中,外向型社区商业的人均商业面积在1.082.54之间,中间型及内向型社区商业的人均商业面积在0.140.87之间。,1.1社区商业类型 按照距离分析,社区商业提供的服务一般步行5分钟可到。社区商业的特点就是便民。有专家把构建社区购物网称作“51015”,即居民出家门步行5分钟可以到达便利店,步行10分钟可到达超市和餐饮店,骑车15分钟可到达购物中心。,1.2社区商业的区域(商圈)分析,社区商业的区域性分析主要包括以下几方面要素:片区人口统计;片区消费群特征分析;竞争对手分析(现有及潜在的竞争对手);目前片区的人均商业面积大小;片区人车流量统计分析;片区商业业态的统计分析;片区市政规划
5、分析;商业物业条件分析等等;以上几项要素是对社区商业策划定位的主要参考依据,任何一项要素分析都与项目的商业定位息息相关。,一、社区商业概述二、社区商业的定位策划三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色氛围的营造六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴,目 录,二、社区商业的定位策划 2.1规模定位 2.2市场定位 2.3主题定位 2.4业态组合规划 2.5租售定位,2.1规模定位,商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一,特别是对于未确定商业面积的项目来说,规模的定位更是重中之重,适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上
6、决定着社区商业的性质,一般情况下,社区商业的规模越大,人均商业面积越高,其商业的对外经营性质越强,呈现出成正比的关系。规模定位中主要考虑的因素有:区域的商业市场容量;市场整体租售状况对项目规模的影响;项目的商业属性(外向型、中间型或内向型);主力店的带动效应(一般主力店与其辐射区域面积比为1:1.5);竞争性项目对项目规模的影响;市政规划对项目片区商业规模的影响;项目自身条件对规模的影响等等。,2.2市场定位,市场定位是前期定位策划的最重要定位之一,主要包括:功能定位 按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业(服务半径在1.52公里 范围内,常住人口不少于10万人)、中间型社区商业(服务半径在
7、1.5公 里范围内)、内向型社区商业(在规划时仅考虑满足本社区的居民消费 群);按照业态类型可分为:日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专 业市场等,但社区商业中定位为专业市场的商业较少;档次定位(分为低档、中低档、中档、中高档、高档);名称建议(通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来 确定)。,2.3主题形象定位,商业的主题形象定位主要考虑的因素:住宅楼盘的整体风格;项目片区的整体氛围;主题营造的可实现性等;,2.4业态组合规划,超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。业态组合规划原则:社区商业的基本特性:超市、餐饮
8、和服务配套是社区商业的 三大基本业态;租金收益的最大化,位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态;是否具有招商的可执行性,符合项目实际情况;能否在项目目前条件下开业经营,培育商业氛围;符合商铺建筑设计技术指标。,2.4业态组合规划 深圳23个社区商业,2.4业态组合规划,每个社区都有自身的具体情况,因此在配套商业的业态组合上也会有鲜明的个性,23个案例也不例外,如某些社区超市业态占了较大部分的经营面积,象旭飞花园(69.3%)、港湾丽都(67.3%)、蔚蓝海岸(52.6%)等;某些社区则餐饮业态经营规模较大,如波托菲诺(50.5%)、东海坊(70.1%),而一些商业规模较小的社区一般以服务配套
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