房地产企业项目运营管理培训教程.ppt
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1、现实的案例 繁荣与危机,距离如此之近,A公司基本情况,业绩增长,国内一线城市小有名气的房地产开发为主业的集团公司,成立于1997年相继开发了市中心核心区7个住宅类项目、2006年进入多项目同时开发(3个以上),截止到2007年底,总开发量将达到500万平方米2007年底,已经发展为拥有总资产近60亿元,涵盖房地产开发、物业管理、商贸代理、综合投资业务的大型集团企业2007年A股IPO方案报证监会、准备上发行委审批(但10月被迫暂停),1999年-2007年:销售收入复合增长率40%、总资产复合增长率67%,A公司的快速发展与行业的景气行情一致,但是,公司在进入多项目同时开发之后,管理矛盾逐渐凸
2、现、项目实施中的问题大量出现,项目指标几乎全面下滑管理矛盾 总部和项目定位不清晰,“有些工作总部和项目抢着干,有些工作又都等着干”大量新员工对专业和文化的稀释,各个项目的操作水平差异很大、完全依赖于项目经理的能力失败的教训在多个项目同时出现,“我们做了十年房地产,最大的问题不是不知道怎么做项目,而是不知道如何管理项目、尤其是同时管理多个项目”总经理,http:/,2008年,受整体行业状况的影响,A公司可谓“流年不利”,多方面的问题接踵爆发,由于异地项目始终控制不力,在开发了一期7.6万平米住宅之后停工,寻求出让近8万计划在07年下半年销售的项目,由于项目计划延迟,08年5月才陆续达到销售条件
3、,销售价格(均价)从07年预期的1.8万,调整到1.35万,账面“损失”3.6亿由于08年银行信贷控制和自身项目销售不利,公司现金流非常紧张,本地一个项目也被迫停工(项目总经理离职)管理矛盾突出,06年后空降高管全部离职或辞退,在一个繁荣的市场背景下,糟糕的项目运营管理仅仅意味着“少一点儿、晚一点儿、难受一点儿”;而当行业回归到最基本的商业逻辑之后,一个失败的项目运营管理也许意味着死亡 中国房地产企业的生命力和抗风险能力也许并没有我们现在感觉得如此良好!,“潮水退去的时候,才知道谁在裸泳”,我们的困惑,A公司的疑惑与问题其实在很多企业普遍存在,A公司的困境也许我们正在或是即将一样面对,房地产企
4、业如何控制项目目标的达成(进度控制质量控制风险控制),尤其是多项目同时运作如何实现管理复制,复制项目的成功经验避免项目的潜在风险和失败重现如何使项目管理更有效(多快好省稳)如何快速推进规范化和标准化?,赛普咨询如何能有效推进流程体系如何提升咨询的价值如何在短期内帮助客户迅速提升项目管理能力,简单、有效、快速找到管理变革的切入点,一整套对项目如何管理的方法论及配套工具,今天,我们就试图在“如何管理项目”方面进行一些探讨,房地产企业项目运营管理,2009年02月,通过今天的研讨,我们可以了解到,一、是什么?房地产企业“项目运营管理”的概念及核心内容二、如何做?解析房地产企业的“项目运营管理”构建实
5、务三、可以做什么?“战略导向型项目运营管理”理念的提出,关于“项目运营管理”,一、是什么?房地产企业“项目运营管理”的概念及核心内容二、如何做?解析房地产企业的“项目运营管理”构建实务三、可以做什么?“战略导向型项目运营管理”理念的提出,什么是“运营管理”,运营西方学者把有形产品的生产称为“production”或“manufacturing”,而将提供服务的活动称为“operations”;现在的趋势是将 两者均称为“operations即运营”运营管理就是对“运营活动”的规划、控制和评估,是与产品生产和服务提供密切相关的各项管理工作的总称。,输入,输出,资源(社会规则)许可,有形产品服务,
6、运营活动,运营管理,运营战略、新产品开发、产品设计、采购供应、生产制造、产品配送直至售后服务,规划/控制和评估,运营,房地产企业的”运营管理”,主要是对项目开发活动的规划、控制和评估,住宅/写字楼/商铺/酒店物业服务/管理服务/生活服务,运营活动,运营管理,一般意义的运营活动,房地产开发的运营活动,项目取得,项目策划,项目实施,营销管理,产品交付,为达成项目开发所必须完成的:成本/采购/外部程序,人力/资金/土地开发经营权,运营管理 究竟包含哪些内容?,输入,输出,运营,龙湖运营管理中心的7项内容(2009年进行了调整七巧板),讨 论:,您认为您所在公司的是否有必要成立运营管理部?如果成立运营
7、管理部,您认为该部门的职能应该包含哪些?,我们对房地产企业项目运营管理的理解,房地产企业“项目运营管理”,本质应该是是贯穿于项目开发各个环节的管理行为,对各个开发环节的共性管理行为,构成了“项目运营管理”的核心内容,我们对房地产企业项目运营管理的定义:三大功能、六大体系,“项目运营管理”有别与“项目开发业务活动”和相关的“专业活动”,主要表现为对各个项目活动的规划、控制和评估,工具和手段 信息管理,回顾:龙湖“运营管理体系”的7项内容,龙湖的”项目运营管理”包括了专业管理和运营管理两个平台的部分职能,项目运营管理的重要性日益受到房地产企业的关注,案例:沿海集团2007年“推进项目运筹管理、项目
8、加速战略”的前后对比,项目提速,项目开发里程碑节点(按时)完成率较06年度提升45%。,8个项目按期竣工,竣工面积80.5万平米,较06年度上升70%。,一、是什么?房地产企业“项目运营管理”的概念及核心内容二、如何做?解析房地产企业的“项目运营管理”构建实务三、可以做什么?“战略导向型项目运营管理”理念的提出,回顾:项目运营管理的三大功能、六大体系,P-流程管理体系T-计划管理体系Q-成果管理体系C-决策会议体系A-项目评价体系I-信息管理体系,房地产企业构建项目运营管理体系整体框架,强化房地产企业项目运营效能,搭建项目运营管理平台,策划项目运营管理体系,协助企业全面掌握项目运营管理的方法论
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